Tutti i motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno condotto ad annullamento decreto di trasferimento stesso, con opposizione e ordinanza del GE
Molti ritengono che l’annullamento dell’asta dopo l’aggiudicazione sia un’ipotesi estremamente remota ed in particolar modo quando è sopravvenuto il decreto di trasferimento.
In effetti ottenere l’annullamento decreto di trasferimento è, come sarà facile intuire, molto più complesso nella prima fase dell’opposizione ex art 617 cpc (quella cautelare di opposizione al decreto di trasferimento), in quanto è lo stesso giudice dell’esecuzione che ha emesso il decreto a doverlo annullare, mentre, l’esperienza insegna che sarà più facile ottenere l’annullamento o la revoca del decreto di trasferimento in una fase successiva (nel giudizio di merito o in Cassazione), laddove trattandosi di giudici diversi è molto più probabile che possano arrivare a smentire l’operato di un collega o dei suoi ausiliari più di quanto possa farlo il giudice stesso.
Ad ogni modo, quando i difetti contestati sono particolarmente gravi, e vengono posti all’attenzione del giudicante con le motivazioni più corrette per ottenere l’accoglimento dell’opposizione agli atti esecutivi ex art 617 cpc e quindi il relativo annullamento del decreto di trasferimento è effettivamente possibile come dimostra l’ennesimo annullamento ottenuto (questa volta presso il Tribunale di Nola) dallo Studio d’Ambrosio Borselli nella vicenda che si va a descrivere.
Annullamento del decreto di trasferimento da parte del Tribunale di Nola: la vicenda
Andiamo dunque a vedere la vicenda, anche per dare una sorta di guida a chi si accinga a contestare aggiudicazione o decreto di trasferimento, ed a tal fine pubblicheremo nel presente articolo anche l’atto di opposizione presentato altre all’ordinanza del Ge che lo accoglie.
La questione, sollevata in sede di opposizione ex art 617 cpc, riguarda una pubblicità scorretta ed ingannevole, infatti venivano pubblicate per errore del professionista delegato, due diverse perizie (l’immobile, per svariati motivi, che non interessano in questa sede, era stato oggetto di due differenti perizie, con diversi valori di stima), su diversi portali di aste immobiliari, con ciò , dal punto di vista strettamente tecnico procedurale, violando l’ordinanza di vendita che costituisce (come sottolineato nell’atto di opposizione allegato consultabile cliccando “Opposizione al decreto di trasferimento ex art 617 cpc”) “lex specialis dello specifico sub-procedimento in cui quella si concreta”, e dal punto di vista sostanziale generando una confusione che ha inevitabilmente falsato la vendita, infatti mentre “ogni potenziale offerente che si è collegato al Portale delle Vendite Pubbliche ha potuto effettivamente leggere la nuova perizia mentre i “malcapitati” che si sono collegati ad www.astegiudiziarie.it (il più diffuso portale del Sud Italia) hanno potuto consultare solo la “vecchia” perizia. La confusione generata dalla presenza di due diverse perizie per lo stesso bene (pubblicate su siti comunque autorevoli) ha senz’altro allontanato potenziali offerenti.”
Due gli aspetti fondamentali che hanno consentito di superare le resistenze iniziali del Ge all’annullamento dell’aggiudicazione (e poi del conseguente decreto di trasferimento), resistenze che avevano portato il Ge, in una prima fase, a difendere l’avvenuta aggiudicazione, rigettando una primo ricorso ex art 591 ter presentato da altro studio legale.
Il Ge infatti aveva rigettato motivando con la mancanza di interesse del debitore ad eccepire l’irregolarità, stante l’aggiudicazione del bene ( addirittura secondo il Ge “piuttosto che dolersi, il debitore dovrebbe rilevare il vantaggio ricevuto dalla intervenuta aggiudicazione nonostante l’errore nella pubblicazione della perizia sul sito internet”, e ciò in quanto il prezzo ricavato grazie alla perizia errata sarebbe stato maggiore), tali punti venivano superati grazie ad un’osservazione di carattere generale e cioè che non è più richiesta “al debitore esecutato, che si opponesse all’aggiudicazione, l’ulteriore dimostrazione che, dalla relativa illegittimità, fosse derivata una lesione al suo interesse a conseguire dalla vendita il maggior prezzo possibile nel senso di aver in concreto impedito ulteriori e più convenienti offerte di acquisto, da rendere oggetto di apposito supporto probatorio anche presuntivo” ( si veda l’ordinanza n. 6083 del 28 febbraio 2023 ottenuta peraltro dallo Studio d’Ambrosio Borselli, si legga al riguardo per approfondimenti l’articolo “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016″), ed inoltre che “ il debitore ha interesse a contestare, mediante opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c., la regolarità del procedimento di vendita ed il conseguente decreto di trasferimento, qualora siano state violate le disposizioni di legge che lo disciplinano ovvero le condizioni fissate nell’avviso di vendita, a prescindere dalla dimostrazione della possibilità, o addirittura della probabilità, che da un nuovo esperimento di vendita si ricavi un prezzo più elevato, ovvero, comunque, dall’allegazione e prova di un altro particolare e specifico pregiudizio” ( cfr. Cass. Civ. Sez III n.35867\2023) in quanto “ in ogni caso, l’annullamento dell’aggiudicazione consente certamente al debitore di evitare l’immediata perdita della proprietà dell’immobile pignorato e, quindi, eventualmente di conservare la possibilità di pervenire alla definizione della propria situazione debitoria e/o della procedura esecutiva con modalità alternative alla liquidazione dei suoi beni, il che è sufficiente a fondare il suo interesse a denunciare mediante l’opposizione agli atti esecutivi gli eventuali vizi del procedimento che possano determinare tale annullamento” ( cfr Cass. Civ. sez. III n.14542\2022); Tale ultima possibilità è stato l’ulteriore, e (a parere di chi scrive), dirimente elemento dedotto dalle difese del debitore redatte dallo Studio d’Ambrosio Borselli, è stato quello, come riconosciuto dallo stesso Ge, relativo all’interesse concreto ed attuale, la possibilità di addivenire, nelle more dell’annullamento della vendita, ad un accordo con il creditore (per leggere il testo integrale dell’ordinanza di accoglimento del Tribunale di Nola si legga “Ordinanza sospensione decreto di trasferimento”)!!!
Motivi di opposizione al decreto di trasferimento
L’affermazione, infatti, che il debitore avesse sempre cercato di porre rimedio alla posizione debitoria tramite una vendita a saldo e stralcio che gli consentisse di vendere, a terzi, l’immobile pignorato, tramite un accordo con il creditore procedente al fine di ottenere la liberazione per il debito residuo, non riuscendovi, in quanto lo stesso non poteva che offrire privatamente in vendita l’immobile pignorato ad un prezzo congruo, alla luce dell’attuale consistenza dello stesso (ciò che differenziava le due perizie è che la prima non riportava 2 elementi essenziali che ne riducevano enormemente il valore, ossia che il primo piano fosse completamente abusivo e che il giardino fosse stato precedentemente oggetto di espropriazione), al contrario della procedura esecutiva aveva venduto l’immobile ad un prezzo fuori mercato, mentendo sulle qualità dello stesso e omettendo di informare i potenziali offerenti sull’assenza di un giardino di 300 metri quadrati e sull’illiceità urbanistica di un intero piano dell’appartamento!!!
E’ chiaro che l’elemento concreto dirimente che ha fatto la differenza nei motivi di opposizione al decreto di trasferimento e quindi nel conseguente ottenimento dell’annullamento sia stata la concreta possibilità, (sostenuta ) del debitore, di vendere l’immobile e con il ricavato concludere un accordo a saldo e stralcio, senza tale affermazione, infatti, avrebbe anche potuto reggere la tesi del Ge circa un presunto vantaggio del debitore ottenuto da un prezzo più alto, (prezzo che però non avrebbe consentito al debitore di saldare integralmente il proprio debito e di qui un interesse ad un saldo e stralcio che liberasse il debitore, e quindi un interesse concreto all’accoglimento del ricorso ed all‘annullamento dell’aggiudicazione).
In conclusione abbiamo dunque visto che è possibile ottenere revoca o annullamento dell’aggiudicazione dell’asta immobiliare, non solo nelle fasi successive (giudizio di merito e Cassazione), ma anche davanti allo stesso Ge che governa il Pignoramento immobiliare contestato, ma per fare ciò vanno scelti, con estrema cura e competenza, non solo gli strumenti processuali da utilizzare, ma, anche e soprattutto, si devono conoscere approfonditamente gli indirizzi giurisprudenziali più recenti sulla materia e impostare le motivazioni secondo ciò che giustifichi effettivamente e realmente l’annullamento dell’aggiudicazione di un’asta, evento tanto raro perchè coinvolge anche i diritti del terzo offerente (e si vedano al riguardo le motivazioni contenute nell’atto di opposizione presentato per superare anche questo aspetto ) e che non cade abitualmente di fronte ad una semplice irregolarità, ma può cadere se quella irregolarità si riflette su diritti effettivi del debitore che vanno però, e ciò è possibile solo da parte da chi ha una esperienza vastissima della materia, dedotti e dimostrati al fine di costruire quell’interesse (anzi vero e proprio diritto) concreto e, quindi, quel danno che l’irregolarità ha procurato, e senza il quale la sola irregolarità contestata (certo dipende dalla sua gravità, nonchè dalle modalità di contestazione) non risulta, spesso, sufficiente davanti allo stesso GE, che ha in qualche modo avallato quella irregolarità, riuscire ad ottenere un risultato tanto eccezionale quale l’annullamento decreto di trasferimento, che apre nuove e ampissime prospettive al debitore esecutato proprio nel momento in cui pensava fosse finita!!!
Dopo il decreto di trasferimento cosa succede
Sappiamo che, abitualmente, dopo il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario diventa a tutti gli effetti titolare dell’immobile, che si procede alla liberazione dello stesso (ordine di liberazione che nel nostro caso è stato ovviamente sospeso), che la procedura prosegue con la distribuzione del ricavato, e che il conservatore cancella tutte le precedenti formalità (comprese le ipoteche), e che la parte che ha interesse (normalmente per esserle stata rigettata l’opposizione a decreto di trasferimento) introduce il merito della stessa se la ritiene fondata (potendo anche trascrivere la domanda si legga al riguardo l’articolo “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”)
La situazione è del tutto peculiare nel nostro caso in cui il decreto è stato sospeso, decreto che verrebbe definitivamente annullato (con ripresa delle operazioni di vendita) in caso di mancata presentazione del merito da parte di alcuno, la presentazione del merito, al contrario, impedisce la ripresa della procedura per svariati motivi, non ultimo , la presenza di un potenziale aggiudicatario (che in caso di accoglimento del merito vedrebbe salva la propria aggiudicazione, ipotesi chiaramente incompatibile con nuove operazioni di vendita che porterebbero probabilmente ad un nuovo aggiudicatario).
Il tutto potrà consentire, da un lato la regolarizzazione della procedura, e dall’altro dare tempo e modo al debitore per concludere un saldo e stralcio e risolvere la situazione quando sembrava disperata.
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci.
Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Va rilevato per concludere che, al contrario di quanto credono i più, le opposizioni ex art. 615 e 617 cpc, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili nell’ambito della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondire il tema della trascrizione del pignoramento, dei suoi costi, della durata, del suo termine e della relativa cancellazione si legga “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Piano del Consumatore e pignoramento, Procedure di esdebitazione e Approvato il nuovo sovraindebitamento, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“, per approfondimenti sulla possibilità di presentare il piano di ristrutturazione dei debiti (nome oggi assunto dal piano del consumatore) anche in caso di debiti imprenditoriali si legga “Sì al piano del consumatore per debiti imprenditoriali!”
Per approfondire la questione degli atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria: in particolar modo relativamente alla transazione ed al verbale di mediazione di cui al Dlgs 28/2010 si legga anche “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria”.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
