Abbiamo già parlato in diversi articoli dei rischi che implica l’acquisto degli immobili all’asta, d’altra parte degli ottimi affari spesso impongono notevoli rischi. (Si legga al riguardo “i rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente” )
Come fare dunque ad evitare questi rischi e e ad individuare quegli immobili che si prestano ad essere degli ottimi affari senza il rischio:
A) di vizi di natura urbanistica, (per approfondire il tema degli immobili abusivi dal punto di vista urbanistico venduti all’asta si legga anche “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”)
B) di opposizioni del precedente proprietario,
C) di mancato rilascio dell’immobile da parte dello stesso proprietario ,
D) di danni all’immobile
Come essere sicuri che quell’immobile si potrà affittare a un prezzo elevato rispetto al costo di acquisto in tempi brevi, oppure potrà essere rivenduto ad un prezzo notevolmente superiore a quello di acquisto (comprensivo di tutte le spese e tasse) al fine di generare un’ottima plusvalenza che renda interessante e valido il rischio fatto con l’investimento?
Sono le domande che si fa chiunque sia alla ricerca di un immobile all’asta allo scopo di investimento. Come trovare l’immobile giusto, per il quale proporre un saldo e stralcio alla banca (per approfondire la tematica delle offerte a saldo e stralcio nella procedura esecutiva si legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”) o magari da acquistare direttamente all’asta?
Per dare una risposta a queste domande basta pensare che, se da un lato c’è un potenziale investitore, dall’altro c’è, in molti casi (tutti quelli in cui il debitore non ha nessuna possibilità, in breve periodo, di trovare un accordo a saldo e stralcio con la banca o di poter acquistare all’asta il suo stesso immobile), un soggetto che sta per perdere casa, e che, probabilmente, sarebbe ben felice di trovare un investitore pronto ad acquistarla (in asta o fuori dall’asta) per poi concedergliela in locazione, magari con l’accordo che, dopo un tot di anni, il debitore stesso, una volta risolti i suoi problemi economici, possa riacquistarlo ad un prezzo maggiorato.
Come fare dunque, per chi punti ad un investimento nel mondo delle aste, ad individuare il giusto debitore e quindi il giusto affare?
Esistono condizioni molto particolari che consentano un affare per entrambi le parti (il debitore esecutato e il potenziale investitore), Il debitore deve avere infatti
1) la volontà di salvare l’immobile
2) Non deve avere la possibilità economica immediata di chiudere lui stesso un saldo stralcio o di andare a riacquistare l’immobile all’asta
3) Deve avere la volontà e la possibilità di pagare un adeguato canone di locazione e di riacquistare poi l’immobile in un tempo più o meno lungo
Va valutata poi l’entità dei crediti e il numero di creditori per le concrete possibilità di arrivare a un saldo e stralcio (laddove si voglia optare per questa soluzione altrimenti resterà la possibilità dell’asta giudiziaria)
Ovviamente, infine, l’immobile deve poter essere acquistato ad un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato.
Esclusa questa ultima condizione, è ovvio che un potenziale investitore ha grandissime difficoltà ad individuare il giusto affare, non potendo conoscere la situazione del debitore, le sue volontà e possibilità (alcuni provano ad avvicinare i debitori quando ne conoscono le generalità ma non è facile in quanto il debitore tende ad essere diffidente rispetto qualcuno che voglia acquistare la propria casa pignorata), ed essendo spesso anche complesso risalire ai vari creditori per ipotizzare un saldo e stralcio.
A chi rivolgersi dunque per valutare tutti gli elementi che abbiamo visto e quindi la possibilità di un buon affare, che sia un’ipotesi cd win win, ovvero sia un ottimo affare sia per l’investitore che per il debitore stesso?
La risposta è l’avvocato del debitore, ovverosia colui che conosce il debitore, la sua volontà, le sue possibilità, oltre che conoscere la storia della procedura esecutiva, tutti i creditori e gli importi loro dovuti, oltre alle trattative già condotte o abbozzate e le possibilità alle quali si potrebbero chiudere uno o più saldi e stralcio, avvocato che, con minore diffidenza, affronterà (e soprattutto contribuirà a far affrontare) la possibilità che un terzo acquisti l’immobile del proprio assistito (solo laddove questo ci rivedi un buon affare anche per il proprio assistito stesso).
Per tali motivi uno studio legale come il nostro, specializzato, nelle esecuzioni immobiliari, nella difesa del debitore e negli acquisti all’asta, offre l’opportunità, a potenziali investitori, di individuare, tra le tante esecuzioni immobiliari seguite in tutta Italia le migliori opportunità di operare un investimento che possa avere un’alta redditività e che soprattutto sia in completo e totale accordo con il debitore esecutato.
In tal modo offriamo, da una parte, la possibilità, ai debitori, nostri clienti, che non abbiano risorse per poter risolvere autonomamente la propria posizione debitoria, di trovare qualcuno che li supporti, consentendogli, di mantenere il possesso dell’immobile (ovviamente dietro corrispettivo di canoni mensili di locazione o altro contratto di concessione in godimento) ed anche un possibile riacquisto, trascorso un arco temporale sufficiente a risolvere le proprie difficoltà economiche, e dall’altro a potenziali investitori (chiaramente non interessati ad abitare l’immobile ma ad una buona redditività e ad un affare sicuro) di concludere un ottimo affare che avvenga senza rischi (ovviamente essendo costituiti nella procedura esecutiva e conoscendo bene il debitore che avrá interesse a effettuare l’operazione si eliminano tutti rischi relativi ad abusi edilizi, vizi, opposizioni, contestazioni, o danni che possa fare il debitore), senza quella spiacevole sensazione di stare speculando sulle disgrazie altrui che alle volte disincentiva chi voglia fare un investimento all’asta (anzi si finisce col fare un vero e proprio favore a chi non potrebbe risolverla altrimenti) e con una redditività che, tra canone di locazione e plusvalenza da fare dopo qualche anno, può raggiungere anche il 15% annuo!!!
Peraltro chi acquista l’immobile per metterlo a reddito ha l’ulteriore vantaggio di trovare già un affidabile conduttore (sull’affidabilità e sulle relative garanzie ci occupiamo come studio di tutti gli aspetti, considerando sempre che, trattandosi, molto spesso, di soggetti che in passato hanno avuto mutuo, offrono normalmente condizioni reddituali e garanzie molto superiori a quelle di un normale conduttore) senza dover attendere mesi o anni tra la liberazione dell’immobile e la ricerca di un conduttore affidabile cui locare l’immobile e senza i costi delle relative agenzie!!!
Sia l’operazione di saldo e stralcio con eventuale vendita contestuale dell’immobile (per approfondimenti sulla vendita contestuale si legga anche “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva”) che l’eventuale operazione di acquisto dell’immobile all’asta verrà supportata e garantita con l’assistenza e la professionalità dello studio nell’interesse di entrambe le parti (debitore ed investitore che acquista) così come ci occuperemo di assistere le parti alla scelta della miglior formula contrattuale per mettere a reddito l’immobile col massimo profitto (al riguardo si legga anche “Cosa sono i Contratti Atipici o Innominati”), comprensiva di tutte le garanzie di un corretto adempimento (sul tema si legga anche “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche”), e degli accordi per un successivo riacquisto a prezzo maggiorato (tenendo conto anche del quinquiennio necessario ad evitare il pagamento delle imposte sulla plusvalenza da parte dell’acquirente ex art 67 comma 1 lett. B Tuir).
L’intera operazione potrà portare un vantaggio per entrambe le parti ed una redditività per l’investitore anche del 15% annuo grazie alla contrattualistica, alla fiscalità (in cui siamo esperti), ma soprattutto grazie al valore particolarmente basso cui possono essere acquistati determinati immobili che arrivano all’asta.
Ipotizziamo, a titolo di esempio, il caso di un immobile il cui valore di mercato si attesti sui 150.000 euro che possa essere acquistato in asta o a saldo e stralcio con acquisto fuori asta intorno ai 70.000 euro (un caso molto frequente vista la grande svalutazione che subiscono gli immobili all’asta), si ipotizzi un accordo tra acquirente-aggiudicatario e debitore esecutato che ne preveda la locazione (o comunque un contratto di concessione in godimento) per 5 anni ad un canone di 6000,00 euro annui (500,00 euro mensili) ed una opzione di riacquisto dopo 5 anni ad euro 110.000.
Avremo che l’investitore avrà realizzato una plusvalenza di oltre 60.000 (considerando anche 10.000 euro tra spese e tasse per il trasferimento e quindi un prezzo di acquisto, calcolato ad abundantiam, di 80.000 euro) in 5 anni (30.000 dai canoni di locazione e la differenza, altri 30.000,00 come plusvalenza non tassabile tra 80 e 110 mila) pari ad euro 12000,00 annui sull’investimento di 80.000 ossia circa il 15% all’anno.
E il debitore esecutato avrà, da parte sua, salvato il proprio immobile senza perderne il possesso, senza traslochi, e senza il vero e proprio trauma che costituisce perdere la casa che si era acquistata o ereditata dai propri genitori, con la possibilità di pagare un canone e, trascorso un congruo arco di tempo (che consente spesso di risolvere le difficoltà economiche che avevano portato al pignoramento) di ritornare proprietario (direttamente o attraverso un familiare), con un prezzo di riacquisto comunque inferiore a quello di mercato (spesso dopo anni e attraverso un terzo riuscendo anche ad avere un mutuo). Riacquistare a 110.000,00 un immobile che sul mercato attuale ne vale 150.000 e che spesso è arrivato in asta in quanto era stato comprato, nel periodo della bolla immobiliare, a 250-300 mila (con un mutuo per tali importi, e con tassi e interessi enormemente superiori agli attuali) è un affare notevole sotto ogni aspetto, quindi, anche per il debitore, rivelandosi una operazione cd win-win in cui si avvantaggiano entrambe le parti!
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati ed in linea con i principi che indirizzano lo Studio indicati nel presente articolo) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento” mentre per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”,
Se volete acquistare, avete intenzione di investire nel mercato immobiliare in un momento in cui è così basso (comprare in un mercato depresso piuttosto che in uno che sta ai massimi livelli è una delle elementari regole di ogni investitore professionista) e state cercando la miglior strategia per i vostri Investimenti immobiliari, (attraverso le aste, attraverso l’acquisto dell’immobile fuori asta con un’offerta a saldo e stralcio alla banca o attraverso il mercato ordinario) rivolgetevi a noi per una consulenza – o per sapere quali opportunità di investimento con i ns clienti, come quelle descritte nell’articolo, possiamo proporre (conserviamo una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete, nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ).
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
In sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, sia al livello contrattuale che fiscale (potendovi offrire infinite opportunità di risparmio fiscale sia al momento dell’acquisto che in quello successivo della messa a reddito dell’immobile, si legga al riguardo per approfondire l’argomento l’articolo “Investimenti immobiliari regole e suggerimenti per fare profitto ”).
Chi volesse saperne di più sulle Aste immobiliari può leggere anche l’articolo Come comprare casa all’asta , per approfondimenti sui vantaggi della fiscalità immobiliare in sede di asta si legga Aste immobiliari fisco più leggero dopo la sentenza della Corte Costituzionale, mentre chi volesse approfondire la modalità di vendita più diffusa può leggere l’articolo La vendita senza incanto pubblicato sul portale diritto immobiliare.
Chi si trovasse invece nella posizione di debitore esecutato e fosse interessato, oltre alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, alle nostre attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari legga “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa”
La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamo) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale che stragiudiziale, sia in sede di asta che in caso di investimento sul mercato ordinario, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse.
Per approfondire anche la secolare la storia dello studio si legga la pagina “Lo Studio – Avvocati dal 1880″ , per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“
Per investire nel mercato immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Investimenti Immobiliari
Per contattarci telefonicamente o inviare una richiesta di preventivo si visiti la pagina Diventa Cliente – Contattaci
