L’art. 17 bis L.n. 77 del 17.7.2020, di conversione del d.l. 34/2020, ha modificato l’art 103 dl 18/2020 e prorogato, dal 1 settembre al 31 dicembre, la sospensione del rilascio degli immobili
Tra le novità emerse in sede di conversione del decreto Rilancio appare un nuovo articolo 17 bis il quale proroga la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di tutti i tipi di immobili fino al 31 dicembre 2020.
Al comma primo dell’art. 17 bis comma 1° della L.n. 77 del 17.7.2020 di conversione del d.l. 34 del 2020 viene, infatti, disposto che: “Al comma 6 dell’articolo 103 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole: 1° settembre 2020 sono sostituite dalle seguenti: 31 dicembre 2020”.
La sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio era stata, in realtà, già prevista della prima normativa emergenziale.
Tutto inizia con il decreto-legge n. 18 del 2020 pubblicato il 17 marzo scorso (D.L. “Cura Italia”) il cui art. 103 al 6° comma testualmente disponeva: “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”.
Il termine del 30 giugno 2020 è stato di poi prorogato al 1° settembre 2020, in occasione della conversione del d.l. 18/2020 nella L.n. 27/2020, e in ultimo al 31 dicembre 2020 per opera del predetto art. 17 bis.
Che cosa significa sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio?
Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio di immobili sia ad uso abitativo che ad uso diverso (commerciale o alberghiero) significa che la fase esecutiva deputata alla liberazione dell’immobile sarà sospesa fino al 31 dicembre 2020. Ne consegue che l’ufficiale giudiziario, preposto a tale tipo di mansione, non accetterà l’incarico di accedere all’immobile per procedere materialmente alla sua liberazione. Difatti, il compimento di tutte le attività finalizzate all’esecuzione degli obblighi di rilascio (preavviso di rilascio ex art.608 c.p.c.- accesso dell’Ufficiale giudiziario) deve intendersi sospeso per il periodo corrente.
Potrà, invece, procedersi, senza alcun limite, alla notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o per finita locazione, nonché a tutte le azioni che dovessero risultare necessarie a costituirsi un titolo esecutivo valido per la futura liberazione dell’immobile. Pertanto, anche nel caso in cui, per esempio, il conduttore dovesse diventare moroso durante il periodo di sospensione di cui sopra, il locatore potrebbe sempre introdurre il procedimento di sfratto per morosità costituendosi, a tal fine, un titolo (in tal caso la convalida di sfratto ex art.663 c.p.c. o l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c.) da azionare a sospensione trascorsa.
Rispetto all’ambito applicativo della sospensione in commento essa si applicherà a tutti i provvedimenti di rilascio generalmente intesi (convalida di sfratto; ordinanza provvisoria di rilascio; sentenza che accerti l’occupazione sine titulo etc..) senza che vi sia necessità di alcuna istanza ed in maniera automatica.
In tal senso, la parte obbligata al rilascio non dovrà dimostrare il possedimento di alcun requisito per ottenere la sospensione dell’esecuzione fino a dicembre, a differenza di quanto previsto dall’art. 54 ter della L.n. 27/2020 che, in tema di esecuzioni immobiliari, prevede che le stesse si sospendano per sei mesi decorrenti dal 30 aprile al 30 ottobre 2020 sempre che l’abitazione, oggetto di esecuzione, risulti essere l’abitazione principale del debitore esecutato ( per una disamina dell’art. 54 ter si legga: ” Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″)
Sempre in punto di esecuzioni immobiliari, va purtuttavia segnalato, che, secondo una minoritaria giurisprudenza, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio non si applicherebbe alle “attuazioni” eseguite dal Custode nelle procedure esecutive immobiliari. Per tale verso, il Custode il quale “attua”(e non esegue) l’ordine di liberazione emesso dal Giudice dell’esecuzione immobiliare non incontrerebbe alcun limite con la bizzarra conseguenza che, mentre il termine per “sfrattare” gli intimati viene prorogato ripetutamente, i debitori esecutati resterebbero privi di tutela potendo essere sgomberati anche in pendenza della sospensione in oggetto.
Di tale discrasia e, per certi versi, della sua illogicità se ne è abbondantemente discusso ( per approfondimenti leggi “Sfratti bloccati fino a settembre? La legge non è uguale per tutti” o anche “Stop agli sfratti fino al 1 settembre: attenzione agli abusi”).
Dell’opportunità di questo provvedimento si dubita, sia per il rischio appena detto di disparità di trattamento con i rilasci a seguito di esecuzione immobiliare, sia perché, in un momento in cui l’economia dovrebbe ripartire, il tenere tante situazioni (sia commerciali che abitative) bloccate, ha l’unico effetto di scaricare sui proprietari (purché non siano banche visto che nelle esecuzioni alcuni giudici ritengono si possa procedere) degli immobili il costo della possibile crisi (ma non solo delle attività commerciali, anche delle abitazioni) di liquidità post covid senza tenere conto del fatto che, passa un messaggio, che spingerà anche molti conduttori che potrebbero pagare a non farlo, ma a sfruttare la situazione (specie se coperti da srl che non hanno nulla da perdere) tenendo bloccati immobili per tanto tempo (si immagini quando saranno consentiti finalmente i rilasci, come saranno ingolfati gli ufficiali giudiziari che al 31 dicembre avranno un arretrato di circa 10 mesi, per cui si rischierà di aspettare anche diversi mesi per attendere una data possibile per l’accesso dell’Ufficiale Giudiziario), avendone effettiva necessità o meno. Tutto questo non solo arrecherà danni all’economia (proprietari che non incassano sono minori tasse e minori spese degli stessi proprietari nell’economia che si vorrebbe far ripartire) ma avrà l’ulteriore effetto di tenere in piedi aziende decotte (si immagini un negozio o ristorante che non ha più un giro di affari sufficiente, ma resta aperto, magari dopo aver licenziato i dipendenti, solo perché non deve restituire l’immobile di cui non paga il canone) impedendo anche quel naturale ricambio tra aziende ed attività che nello stesso immobile potrebbero produrre, reddito per chi le gestisce, per i dipendenti oltre, ovviamente, per il proprietario delle mura e per lo stato che incassa da tutti questi soggetti se lavorano e producono.
Addirittura si può arrivare all’estremo che gli immobili restino chiusi ma non ne venga restituito il possesso al proprietario (e quindi la reimmissione sul mercato) solo per sfregio o perché nel frattempo il conduttore (che non abbia nulla da perdere ovviamente) che aveva già liberato l’immobile, aprendo un’attività in concorrenza nelle vicinanze, ha interesse a far perdere ogni avviamento o clientele alle precedenti mura a discapito del proprietario e dell’intera economia.
Insomma, se la norma poteva avere un senso nel periodo immediatamente a ridosso del lockdown, non ha alcun senso oggi (salvo seconde ondate o nuovi lockdown che nessuno si augura le cui problematiche giuridiche andrebbero affrontate non certo oggi) essendo più che sufficiente la data già prevista del primo settembre!!!
avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
