Il blocco degli sfratti fino al 30 giugno riguarda solo i casi di sfratto per morosità o il rilascio della prima casa pignorata
In un precedente articolo (Per approfondire si legga l’articolo “Prorogato al 30 giugno il blocco degli sfratti”) abbiamo parlato della proroga del blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021 ad opera del decreto milleproroghe
In particolare, l’art. 13 comma 13 del d.l. 183/2020 ha prorogato il termine ultimo del blocco degli sfratti con la conseguenza che, fino al 30 giugno 2021 (è tutt’altro da escludere che questo blocco venga ulteriormente prorogato), non potranno essere eseguiti alcuni provvedimenti di rilascio delle abitazioni.
È bene precisare che non tutti gli sfratti sono stati bloccati.
La proroga, infatti, ha riguardato i soli sfratti per morosità e le liberazioni aventi oggetto immobili pignorati abitati dal debitore esecutato.
STOP FINO AL 30 GIUGNO 2021 SFRATTI PER MOROSITA’ E IMMOBILI PIGNORATI PRIMA CASA
Più nel dettaglio il Decreto Milleproroghe ha prorogato fino al 30 giugno 2021 la (SOLA) sospensione dell’esecuzione degli sfratti relativamente a:
- i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze (sfratto per morosità);
- gli sfratti relativi a immobili pignorati che siano abitati dal debitore esecutato e dai suoi familiari.
Ciò significa che fino a quella data:
- non potrà essere eseguito il provvedimento di rilascio ai danni degli inquilini morosi di un contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale;
- non potrà essere eseguito l’ordine di liberazione o il decreto di trasferimento contenente l’ordine di rilascio dell’immobile pignorato che sia abitato dal debitore esecutato quale abitazione principale;
Relativamente agli aspetti procedurali dello sfratto per morosità, si ricorda che fino al 30 giugno 2020 l’ufficiale giudiziario non accetterà l’incarico di accedere all’immobile per procedere materialmente alla sua liberazione.
Difatti, l’attuazione di tutte le attività rivolte all’esecuzione degli obblighi di rilascio (preavviso di rilascio ex art.608 c.p.c.- accesso dell’Ufficiale giudiziario) deve intendersi sospesa per il periodo corrente. Potrà, invece, procedersi, senza alcun limite, alla notificazione dell’intimazione di sfratto per morosità , nonché a tutte le azioni che dovessero risultare necessarie a costituirsi un titolo esecutivo valido per la futura liberazione dell’immobile.
Pertanto, anche nel caso in cui il conduttore dovesse diventare moroso durante il periodo di sospensione, il locatore potrà sempre introdurre il procedimento di sfratto per morosità costituendosi, a tal fine, un titolo (in tal caso la convalida di sfratto ex art.663 c.p.c. o l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c.) da azionare a sospensione trascorsa.
VIA LIBERA AGLI SFRATTI PER FINITA LOCAZIONE E ALLE LIBERAZIONI DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NON PRIMA CASA
Come potrà osservarsi, la proroga è intervenuta solo parzialmente in quanto non sono sospesi né gli sfratti per finita locazione né le liberazioni degli immobili pignorati che non siano abitazione principale né, tantomeno, le altre possibili tipologie di liberazioni non espressamente sospese.
Ad oggi, dunque, è già possibile eseguire senza alcuna limitazione:
-gli sfratti per finita locazione (emessi, per intenderci, nei confronti degli inquilini arrivati alla scadenza del contratto);
-l’ordine di liberazione dell’immobile pignorato che non sia adibito ad uso abitativo dal debitore e i suoi familiari;
-i provvedimenti di restituzione di immobili occupati senza alcun titolo o senza titolo valido(occupazione abusiva o senza titolo);
In verità le predette esecuzioni per consegna o rilascio, in questo momento, sono particolarmente rapide in quanto, gli Ufficiali Giudiziari, non essendo impegnati nell’attività di rilascio relativi agli sfratti per morosità, (che sono sempre stati i più numerosi e lo saranno ancor di più dopo che saranno sbloccati dopo oltre un anno questo tipi di rilasci) hanno molte date disponibili (anche in tempi rapidi) ed hanno tutto l’interesse (anche economico visto che l’ufficiale giudiziario guadagna su ogni rilascio) a procedere con le uniche liberazioni possibili (che subiranno invece inevitabilmente un rallentamento quando l’enorme mole di immobili da liberare a causa degli sfratti per morosità bloccati tornerà agli stessi Ufficiali)
Inoltre, proprio a causa dell’imminente ondata di liberazioni (a luglio 2021, infatti, terminato il blocco degli sfratti riprenderanno non solo gli sfratti per morosità passati e le liberazioni delle prime case pignorate ma a questi si aggiungeranno, inevitabilmente, quelli recenti) è altamente consigliato attivarsi sin da subito per evitare le “lunghissime” code che già si prospettano per questo tipo di attività.
Sarebbe infatti opportuno incaricare, se già in possesso di un titolo esecutivo, repentinamente gli ufficiali giudiziari per l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio (non sospesi) approfittando, ancora per poco, della quiete del relativo ufficio.
Inoltre, in considerazione del periodo poc’anzi trascorso, delle difficoltà che potrebbero nascere dall’esecuzione di questi provvedimenti di rilascio, si consiglia, a maggior ragione, di affidarsi a “mani esperte” anche al fine di accelerare, compatibilmente con il singolo foro, la procedura di rilascio.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
