Come funziona il pignoramento del capannone industriale, in cosa differisce dal pignoramento di un’abitazione privata? quali strumenti di difesa ha il debitore?
Il pignoramento del capannone industriale è un pignoramento che colpisce un bene normalmente produttivo.
Per tale ragione, come vedremo, è un pignoramento tendenzialmente diverso, nella sostanza, da un pignoramento che abbia ad oggetto una normale abitazione privata.
Tra l’altro, il pignoramento del capannone deve confrontarsi, non di rado, con questioni particolari come il pagamento dell’eventuale canone d’affitto corrisposto e l’esigenza di garantire la continuità d’impresa.
Pignoramento del capannone: come funziona?
Il pignoramento immobiliare è un atto dell’esecuzione forzata tramite il quale il creditore, in virtù di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo non opposto, sentenza, etc), pignora il bene immobile del suo debitore per soddisfarsi sul ricavato della vendita all’asta ex art. 555 c.p.c.
Il pignoramento viene introdotto, successivamente alla notifica dell’atto di precetto, con la notifica di un atto chiamato atto di pignoramento immobiliare.
Il pignoramento notificato viene completato dalla successiva trascrizione dello stesso nei registri immobiliari.
Con l’iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare (che deve avvenire entro 15 giorni dalla restituzione dell’atto notificato) nasce la procedura esecutiva immobiliare.
Viene nominato un Giudice dell’Esecuzione che dirigerà e controllerà l’esecuzione promossa ex art. 484 c.p.c.
Pignoramento del capannone: in cosa differisce dal pignoramento di un’abitazione privata?
Premessa l’unitarietà della procedura esecutiva immobiliare (che non cambia) vi sono profonde differenze tra il pignoramento del capannone industriale e il pignoramento di un’abitazione privata.
Differenze che sarà utile brevemente esporre per far comprendere – soprattutto – la diversità dei rimedi e delle questioni che riguardano i due diversi beni oggetto di pignoramento.
Inapplicabilità delle normative di tutela
Alcune norme sono rivolte esplicitamente ai debitori, persone fisiche, che abitano l’immobile pignorato e, pertanto, non risultano applicabili in caso di pignoramento di un capannone industriale.
Così, ad esempio, la normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa ex art. 41 bis L.n. 157/2021.
Tra i requisiti della norma, è infatti richiesto che il debitore abiti l’immobile e che l’immobile sia dunque adibito ad abitazione principale del medesimo.
Medesima ratio investiva l’Art. 54 ter L.n. 27/2020 il quale ha disposto la sospensione delle procedure esecutive immobiliare che avessero ad oggetto la prima casa del debitore esecutato dal marzo 2020 fino al dicembre 2021.
Il pignoramento del capannone industriale impedisce, pertanto, di adire una serie di molteplici strumenti ideati per le prime abitazioni e solo a queste applicabili.
Si annovera, tra le stesse, anche la particolare tutela nei confronti dell’Erario.
L’Agenzia Delle Entrate, infatti, non ha il potere di pignorare le prime abitazioni dei debitori esecutati indipendentemente dal credito dalla medesima vantato e questo per espressa previsione normativa.
Le modifiche che il d.l. n. 69/2013 ha apportato all’art. 76 comma primo del DPR 602/1973 fanno sì che, ad oggi, l’ente di riscossione non possa pignorare la prima casa del contribuente quando questa sia l’unica di sua proprietà, non sia accatastata come A8 o A9 e il contribuente vi abbia la residenza.
Tale particolare protezione non può venire in rilievo in caso di pignoramento del capannone industriale.
Nulla impedisce, in via di principio, al debitore cui sia stato pignorato il capannone di azionare uno degli strumenti previsti dalla Legge n. 3 – 2012 (la cosiddetta Legge Antisuicidi) conosciuta come Legge sul Sovraindebitamento.
Ovviamente, in questi casi, va verificata la personalità del debitore nel senso che, parte di tale normativa (piano del consumatore), è destinata ai consumatori o meglio alle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale o professionale eventualmente svolta (e quindi preclusa alle persone giuridiche e a chi abbia debiti di natura professionale/imprenditoriale).
L’accordo di composizione della crisi è invece strumento di soluzione del debito, previsto dalla legge 3/2012, che può essere proposto anche dal piccolo imprenditore o dal debitore che abbia debiti di natura imprenditoriale, commerciale o professionale.
E’ questo certamente uno strumento interessante tenuto conto che l’accordo, grazie alle modifiche normative, è omologabile dal Giudice anche in mancanza di adesione dell’Amministrazione finanziaria.
Grazie al “cram down” previsto dall’art. 12 co.3 quater L.n. 3/2012, il Giudice può “superare” il rifiuto o il mancato consenso dell’Amministrazione finanziaria quando questa sia decisiva ai fini del raggiungimento dell’accordo e a condizione che “anche sulla base delle risultanze della relazione dell’organismo di composizione della crisi, la proposta di soddisfacimento della predetta amministrazione è conveniente rispetto all’alternativa liquidatoria”
Il regime della liberazione del capannone industriale
La prima casa pignorata, inoltre, gode di un regime favorevole anche in punto di liberazione dell’immobile pignorato.
L’immobile pignorato come prima casa, in cui il debitore risieda, non può essere liberato prima dell’emissione del decreto di trasferimento ex art. 560 c.p.c.
Anche in questo caso la tutela non opera.
Nulla impedisce pertanto al Giudice dell’Esecuzione di disporre la liberazione del capannone pignorato anche molto tempo prima dell’emissione del decreto di trasferimento.
Ad ogni modo, considerato che lo stabile è (di solito) occupato da una società che adibisce il capannone a sede dell’attività dell’impresa, la questione diventa parzialmente diversa.
In questo caso né al giudice dell’esecuzione né ai creditori converrebbe la liberazione dell’immobile, tenuto conto della possibilità di “affittarlo” o di percepirne i canoni di locazione.
Se il capannone industriale era già locato al momento della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare
Se il capannone industriale era già locato al momento della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, allora, la locazione sarà opponibile al pignoramento immobiliare ai sensi dell’art. 2923 c.c. sempre che il canone non sia vile.
Nel caso in cui il contratto di locazione sia opponibile al pignoramento, l’inquilino “potrà dormire sonni sereni” nel senso che la procedura esecutiva immobiliare non potrà, arbitrariamente, disporre la liberazione e sarà tenuta al rispetto della locazione.
I canoni di locazione verranno però corrisposti al Custode Giudiziario e, pertanto, non andranno al debitore esecutato, soggetto passivo dell’esecuzione immobiliare.
Se il capannone industriale non era locato al momento della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare
Nel caso in cui, invece, il capannone non era locato al momento della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ma questo è comunque nella disponibilità di qualcuno (il medesimo debitore o terzi), il custode giudiziario potrebbe chiedere il pagamento di un’indennità di natura risarcitoria.
E’ principio di diritto quello secondo cui “Nell’ipotesi di detenzione di un immobile pignorato in forza di titolo non opponibile alla procedura esecutiva, è configurabile, in favore del custode giudiziario autorizzato ad agire in giudizio, – quale organo pubblico della procedura esecutiva, ausiliare del giudice – un danno risarcibile che deriva dall’impossibilità di una proficua utilizzazione del bene pignorato e dalla difficoltà a che il bene sia venduto, quanto prima, al suo effettivo valore di mercato; risarcimento sul quale si estende il pignoramento, quale frutto, ex art. 2912 cod. civ..” (Cass. 924/2013).
Ne consegue che se l’immobile è occupato (senza titolo opponibile) il custode è legittimato a chiedere un’ indennità di occupazione all’occupante.
In assenza di pagamento ben potrebbe essere disposta la liberazione del compendio pignorato.
Pignoramento del capannone: quali strumenti di difesa?
Malgrado al pignoramento del capannone industriale non siano applicabili una serie di strumenti dedicati “alle prime case”, vi sono comunque una serie di azioni che possono essere poste in essere per cercare di risolvere la posizione debitoria o comunque tardare la (s)vendita all’asta del bene immobile.
Si tratta, molto spesso, del resto, di procedure “complicate”.
Oltre agli aspetti urbanistici e catastali, spesso ben più complessi rispetto ad una normale abitazione, Si devono considerare tutta un’altra serie di aspetti, che vanno dalla tutela del lavoro e dell’impresa, molto considerate nel nostro ordinamento, Allo stesso danneggiamento che possono subire molti macchinari se ne viene disposto lo stop improvviso, il che rende particolarmente complesse le liberazioni di tutti quei capannoni nei quali vengono svolte attività industriali con presenza di macchinari.
La stessa stima del capannone è molto più complessa della stima di un normale appartamento.
La complessità del pignoramento del capannone industriale fa sì che, molto spesso, gli avvocati della Banca creditrice sbaglino uno o più atti, uno o più termini.
Esigere il rispetto della procedura prevista dalla legge, e quindi eccepire tutti i vizi del pignoramento immobiliare, non solo è una cosa giusta, ma consentirà, anche, un discreto guadagno di tempo.
Tempo che, se ben impiegato, potrà sicuramente essere utile per ricercare e favorire una soluzione condivisa sul pagamento del debito.
A ciò si aggiunga che anche la gestione dell’eventuale contratto di locazione che interessa un capannone pignorato è una questione di estrema rilevanza. Di solito il debitore, proprietario del capannone, sia esso una persona fisica o giuridica, ha l’ulteriore problema che il canone di affitto che percepisce, laddove il capannone sia locato ovviamente (e spesso lo è ad una società che fa capo al debitore medesimo) dal momento in cui venga alla luce grazie alla perizia estimativa (che certamente ne terrà debito conto) verrà assegnato alla procedura e quindi ai creditori a seguito dell’ordine del Ge al conduttore di pagare alla procedura medesima. Di qui si innescano una serie di problematiche (il conduttore che non paga ad esempio non può più essere sfrattato dal locatore stesso, passando tale legittimazione in capo al custode che spesso non vi provvede, con grave danno per il debitore stesso)
E’ fondamentale prevenire il rischio del pignoramento del canone di locazione (anche valutando la cessione del pigione prevista dall’articolo 2918 c.c. a persona terza, non esposta) tenuto conto che il debitore, che subisce il pignoramento del capannone, potrebbe altrimenti ritrovarsi, suo malgrado, in assenza di sostentamento.
È dunque fondamentale difendersi dal pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto il capannone industriale.
E’ fondamentale anche per evitare il rischio (concreto e non discusso) che le costanti riduzioni del prezzo base facciano sì che il capannone industriale venga svalutato e venduto ad un prezzo “ridicolo”, a tutto svantaggio del debitore esecutato (che si troverà nella maggior parte delle volte, dopo aver perso l’immobile, con ancora un importante debito residuo).
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire la tematica della sospensione del pignoramento che si tratti di sospensione volontaria o di sospensione disposta dal giudice, a seguito di opposizione, si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”e“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.
Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
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