Come bloccare lo sfratto di una casa all’asta

Protagonisti, forme e procedure di liberazione dell’immobile a seguito del decreto di trasferimento: quando e a che condizioni il custode provvede alla liberazione?

Sappiamo che la procedura esecutiva immobiliare si compone di più fasi, o meglio, per quanto qui andremo a spiegare, momenti ed uno di questi è proprio quello della liberazione dell’immobile. Ma è sempre così?

La risposta è no!

Questo è quanto è stato ribadito recentemente dal Tribunale di Lagonegro a seguito dell’opposizione agli atti promossa dagli avvocati dello studio d’Ambrosio Borselli nell’interesse del proprio cliente che aveva perso all’asta il proprio immobile.

Ma andiamo per gradi.

Sappiamo che, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, a seguito dell’aggiudicazione e successivamente del pagamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario, viene emesso il decreto di trasferimento.

Con il decreto di trasferimento il giudice dell’esecuzione, tra le altre, trasferisce il diritto di proprietà dell’immobile interessato dal debitore esecutato (vecchio proprietario) all’aggiudicatario (nuovo proprietario acquirente).

Il decreto di trasferimento, quindi, “ufficializza” la definitività dell’aggiudicazione.

Ma, una volta emesso il decreto di trasferimento cosa succede?

Ciò che ci interessa oggi è che a seguito del decreto di trasferimento, l’esecutato (vecchio proprietario) è tenuto a rilasciare l’immobile.

(Per approfondimenti sulle opposizioni che possono essere promosse avverso il decreto di trasferimento si consiglia la lettura degli articoli Invalidità del decreto di trasferimento: come opporsi, Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita, 617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento)

Ma come avviene la liberazione?

Quando la liberazione non è spontanea (circostanza che si verifica 9 volte su 10 e la ragione appare alquanto ovvia) allora bisogna fare ricorso alle disposizioni dettate dal codice sul punto, ossia all’art. 560 cpc

Ma, prima ancora di leggere la disposizione menzionata va valutata quale “versione” della stessa va applicato.

L’art. 560 cpc infatti è stato oggetto di numerosi aggiornamenti.

Quindi, in occasione della liberazione, dobbiamo prendere in considerazione la formulazione della norma applicabile ratione temporis, in altre parole, prendere in considerazione l’impostazione della norma in vigore a far data dall’instaurazione della procedura esecutiva nell’ambito della quale si sta svolgendo la liberazione stessa.

Questa precisazione è di fondamentale importanza, perché nel tempo la norma in questione è stata più volte modificata e quindi si sono susseguite modalità di liberazione diverse le une dalle altre.

Quindi, tornando alla domanda iniziale, la liberazione non è sempre una fase della procedura esecutiva.

In passato, infatti, prima della riforma del 2016 (d.l. 3.5.2016 n. 59, convertito dalla l. 30.6.2016, n. 119), il provvedimento di liberazione dell’immobile pignorato doveva essere posto in esecuzione nelle forme previste dagli artt. 605 ss. c.p.c. – ossia esecuzione specifica per rilascio – con la conseguenza che il rilascio doveva essere preceduto dalla notificazione nei confronti dell’occupante dell’atto di precetto e del c.d. “avviso di sloggio”. Titolo esecutivo per il rilascio era quindi proprio il decreto di trasferimento.

In altre parole, nella precedente formulazione dell’art. 560 c.p.c. il GE dell’espropriazione immobiliare non disponeva di alcun potere idoneo ad ingerirsi nell’autonoma e distinta procedura esecutiva per rilascio, affidata pertanto alla conduzione dell’ufficiale giudiziario. Quindi, emesso il decreto di trasferimento dal GE nell’ambito dell’espropriazione immobiliare, questo veniva messo in esecuzione come ordinario titolo esecutivo, preceduto dalla notifica di un precetto, il tutto tramite l’attività dell’ufficiale giudiziario.

A seguito della riforma, tale impostazione è radicalmente mutata. A dire in vero la norma è stata oggetto anche della riforma Cartabia, che quindi ha modificato ancora una volta la disciplina.

Con la riforma del 2016 si prevedevano, infatti, due forme di liberazione:

• in caso di richiesta formale dell’aggiudicatario, la liberazione avveniva nel corso della procedura esecutiva per mezzo del custode al quale il GE nel decreto di trasferimento ordinava di procedere in tal senso – in questo caso quindi la liberazione rientrava nell’ambito della espropriazione immobiliare in corso e ne componeva una fase;
• viceversa, nel caso in cui l’aggiudicatario non richiedeva l’intervento del custode, allora la liberazione seguiva le forme ordinarie previste ex art. 605 e ss cpc – quindi al pari della vecchia formulazione, che prima del 2016 era la regola e successivamente con la riforma diventa un’eccezione (eccezione perché nella stragrande maggioranza dei casi l’aggiudicatario richiedeva l’ausilio del custode, quale procedura più celere e “sicura”).
  (Per approfondimenti si leggano Ordine di liberazione: tempi e modi di rilascio dell’immobile pignorato, Il nuovo ordine di liberazione: opposizione al rilascio anticipato dell’immobile)

Ad oggi, invece, con la Riforma Cartabia l’ordine di liberazione è sempre attuato dal custode secondo le disposizioni del GE, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e ss cpc, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse dell’aggiudicatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi. (Per approfondimenti si legga L’art. 560 cpc la liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia)

Come detto, dopo la riforma del 2016 la norma in questione è stata ancora una volta modificata nel senso che di regola alla liberazione procede il custode tranne nei casi in cui l’aggiudicatario espressamente non lo esoneri dal procedere.

Ciò premesso, utile per comprendere quanto sia importante una valutazione preliminare di ciascun dettaglio della procedura in combinazione con la conoscenza dei vari aggiornamenti del codice in tema di espropriazione, nel caso che ci ha portato a scrivere questo articolo, la procedura esecutiva era iniziata nel 2012 ma in occasione della liberazione il custode, siccome l’aggiudicatario ne aveva fatto richiesta, si è attivato nel senso di procedere al rilascio dell’immobile (secondo quindi la formulazione dell’art. 560 cpc post riforma 2016)

A seguito di istanze e da ultimo opposizione agli atti, finalmente il G.E. ha preso atto dell’errore.

Dal momento in cui la procedura esecutiva era iniziata nel lontano 2012 trova applicazione la formulazione dell’art. 560 cpc pre-riforma 2016, quindi, a prescindere dalla richiesta dell’aggiudicatario – non contemplata dalla disciplina previgente – nel caso di specie non può intervenire ai fini del rilascio il custode nell’ambito della procedura espropriativa immobiliare, bensì deve procedersi secondo le regole dell’esecuzione per rilascio ex art 605 e ss cpc, come correttamente rilevato dalla difesa del debitore esecutato.

Ecco quindi che il Tribunale di Lagonegro accoglie l’opposizione e dispone che la liberazione dell’immobile venga eseguita secondo le forme di cui agli articoli 605 e ss cpc.

Conclusioni

L’accoglimento dell’opposizione agli atti appena spiegata può sembrare limitata. Limitata perché vien da dire che in fin dei conti, a prescindere dalle modalità, la liberazione deve esserci, l’esecutato ha comunque perso la propria casa.

Ebbene, sì questo è vero, ma è anche vero che il decreto di trasferimento in questione è stato emesso un anno fa. L’esecutato è ancora in casa e lo sarà per ancora altro tempo siccome sarà necessario promuovere una nuova e diversa azione da zero che comporta inevitabilmente un allungamento dei tempi (questa è una delle ragioni che ha indotto il legislatore a modificare la normativa previgente).

E in ogni caso, a prescindere dal contenuto del risultato, in una situazione estrema e grave come quella nella quale si trovava l’interessata nel momento in cui ha varcato le soglie del nostro studio, la permanenza per quanto più tempo possibile nella propria casa, con i propri effetti personali e la propria famiglia ha sempre un valore inestimabile.

Questi sono solo alcuni dei vantaggi e dei successi che ci auguriamo possano ottenere tutti coloro che si trovino nella condizione della nostra cliente ed è per queste ragioni che consigliamo sempre di affidarvi a professionisti esperti, preparati che conoscano e riconoscano i piccoli dettagli che, se usasti correttamente e sfruttati nel momento giusto, possono portare a grandi risultati.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione”   “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )