Guida all’art. 41 TUB: cosa c’è da sapere

La disciplina speciale dettata dall’art. 41 TUB. Regole, privilegi e procedura dell’espropriazione immobiliare promossa da un creditore fondiario.

 Premessa

Sappiamo che nella stragrande maggioranza dei casi difficilmente un debitore adempie spontaneamente al pagamento del proprio debito. E proprio per questo, il creditore, sia esso persona fisica o giuridica, in casi analoghi agirà senz’altro in via esecutiva per il recupero (forzoso) del proprio credito.

Ma, sappiamo anche che la procedura esecutiva soprattutto quando immobiliare è particolarmente lunga e soprattutto è soggetta a regole e dettami codicistici molto ferrei.

Ebbene è proprio qui che si inserisce la particolarità dell’art. 41 del Testo Unico Bancario (TUB).

L’articolo 41 TUB detta una disciplina “speciale” per determinate procedure esecutive, o meglio per determinati creditori che intendono promuovere una qualsiasi procedura espropriativa a danni dei propri debitori.

Si tratta di una particolare disciplina prevista e riservata ai creditori fondiari.

Una sorta di procedura per così dire “semplificata” nelle forme e indubbiamente a favore per il creditore procedente quando fondiario.

Normativa

L’art. 41 TUB recita “Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo.

L’azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari può essere iniziata o proseguita dalla banca anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore. Il curatore ha facoltà di intervenire nell’esecuzione. La somma ricavata dall’esecuzione, eccedente la quota che in sede di riparto risulta spettante alla banca, viene attribuita al fallimento.

Il custode dei beni pignorati, l’amministratore giudiziario e il curatore del fallimento del debitore versano alla banca le rendite degli immobili ipotecati a suo favore, dedotte le spese di amministrazione e i tributi, sino al soddisfacimento del credito vantato.

Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione, il giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile.

L’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 del codice di procedura civile ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.

Il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento previsto dal comma 5 restano subordinati all’emanazione del decreto previsto dall’articolo 586 del codice di procedura civile”.

Ora, si tratta di una norma del Testo Unico Bancario alquanto corposa, ma quanto qui ci interessa riguarda principalmente i commi 1, 3, 4 e 5.

N.B. Fondamentale è senz’altro anche il secondo comma con il quale si attribuisce al creditore fondiario la facoltà di proseguire e addirittura iniziare un’azione esecutiva a danno del debitore anche a seguito della apertura della liquidazione giudiziale (ex fallimento), che data la particolarità del privilegio e la peculiarità della procedura sarà senz’altro oggetto di separato approfondimento.

I privilegi del creditore fondiario

Tornando sul fronte “esecuzione”, possiamo vedere dalla lettura dell’articolo che il legislatore attribuisce una serie di particolarità/privilegi al creditore fondiario:

1. COMMA 1: una vera e propria deroga alla regola generale dell’art. 479 c.p.c.
   Il creditore fondiario infatti non è tenuto alla preventiva notifica del titolo esecutivo (ossia il mutuo fondiario).
   Sappiamo infatti che, di regola, il creditore che agisce per via esecutiva è tenuto a notificare prima dell’atto di pignoramento il titolo esecutivo ed il precetto. Solo decorsi 10 giorni dalla notifica del precetto (atto prodromico al pignoramento) potrà notificare il vero e proprio atto di pignoramento introducendo, in questo modo, l’esecuzione.
   Diversamente, quando il creditore procedente è fondiario, allora la norma in esame per semplificare la procedura iniziale e preparatoria all’esecuzione lo esime dalla notifica del titolo contrattuale esecutivo.
2. COMMA 2: (come anticipato in tema di “fallimento”) la facoltà di iniziare e/o proseguire l’azione esecutiva anche dopo la apertura della liquidazione giudiziale;
3. COMMA 3: il diritto di ottenere – da parte del custode dei beni pignorati, dell’ amministratore giudiziario e del curatore del fallimento – il versamento delle rendite degli immobili, detratte le spese di amministrazioni e dei tributi, sino alla concorrenza del credito vantato.
   Che significa?
   Di regola nell’ambito di una esecuzione, in caso di presenza di rendite degli immobili pignorati (es canoni di locazione) queste vengono versate nell’interesse della procedura, quindi di tutti i creditori.
   Quando il debitore esecutato è proprietario di un immobile che al momento dell’esecuzione è locato, di regola quindi, i canoni di locazione che il conduttore dovrebbe pagargli confluiscono a favore della procedura e vanno a comporre per tutta la durata della procedura (o del contratto di locazione se più breve) il “ricavato” che all’esito della vendita forzata verrà ripartito tra i creditori.
   Viceversa, sulla scorta del privilegio ex art. 41, comma 3 TUB, quando il creditore procedente è un creditore fondiario questi ha diritto di chiedere il versamento diretto.
   Quindi, nell’esempio di cui sopra, i canoni di locazione verranno riconosciuti al creditore fondiario e non a favore della procedura.
   In questo caso, l’operazione verrà eseguita dal custode nominato (non direttamente dal conduttore) che periodicamente predisporrà un rendiconto dal quale risulterà il suddetto versamento mensile.
4. COMMA 4: il diritto a pretendere il versamento diretto da parte dell’aggiudicatario e/o assegnatario del saldo del prezzo (per capitale, interessi, accessori e spese di procedura nei limiti di quanto disposto dall’art 2855 c.c.)
5. COMMA 5: la facoltà di subentro dell’aggiudicatario nel finanziamento del debitore esecutato (si tratta in questo caso non tanto di un privilegio della banca, quanto più una scelta dell’aggiudicatario, che potrebbe optare anche di non fare e procedere al pagamento del saldo prezzo ordinario)

 

Art. 41 TUB: versamento diretto al creditore fondiario del saldo prezzo

Sicuramente tra i privilegi più “vantaggiosi” sopra elencati salta all’occhio il diritto a pretendere il versamento diretto da parte dell’aggiudicatario e/o assegnatario del saldo del prezzo.

A norma dell’art. 41 TUB “Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione il Giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, […] versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile“.
Ebbene, si tratta di un privilegio speciale e alquanto “unico” riconosciuto alla banca (creditore fondiario) e permette di velocizzare la procedura.

Ma come funziona il privilegio?

La norma ci dice che il versamento diretto del saldo prezzo viene disposto dal GE con ordinanza di vendita.

Serve una apposita istanza del creditore?

No. La norma si limita a prevedere che è il GE che dispone le regole in ordine al versamento diretto del saldo prezzo. Quindi il GE provvede d’ufficio, in assenza di qualsiasi istanza.

Ma quanto va versato?

Qui c’è una doppia interpretazione giurisprudenziale.

Secondo alcuni (fedeli alla lettura della norma) siccome il privilegio riconosciuto riguarda il “credito complessivo” vantato dal creditore fondiario, andrebbero attribuite allo stesso in via immediata (seppur provvisoria) tutte le somme dovute, quindi tanto il credito vantato in via ipotecaria quanto in via chirografaria.
Secondo altri, invece, il versamento diretto in favore del creditore fondiario deve essere limitato alla sola quota di credito garantita dall’ipoteca di primo grado (quindi sorta capitale ed i soli interessi ex art.  2855 c.c.)

Quest’ultima è la soluzione che appare più condivisibile.

Il versamento diretto del saldo prezzo costituisce, infatti, un’ipotesi di privilegio processuale del creditore, quindi in quanto tale non sembra che i suoi effetti possano “superare” gli effetti del privilegio sostanziale del credito (che riguarda chiaramente quella porzione di credito costituente la sorta capitale).

Tra l’altro, dal punto di vista pratico, senz’altro non è utile attribuire al creditore fondiario somme maggiori di quanto gli spetterebbero in sede di distribuzione.

Sul punto, infatti, va precisato che il privilegio del versamento diretto non può violare le regole della distribuzione del ricavato nell’ambito della procedura esecutiva. Quindi, se è vero che il creditore fondiario ha diritto al soddisfacimento per primo sul ricavato della vendita forzata rispetto ai creditori chirografari (o altri privilegiati) questo vale per la quota del suo credito coperto dal privilegio ipotecario e non anche per la quota chirografaria (es interessi in mora).

Ciò precisato, va detto che l’art. 41 comma 4 TUB oltre a porre privilegi pone anche quale problema pratico, in particolare relativo alle modalità operative attraverso cui il sistema del versamento diretto deve concretamente attuarsi, dal momento in cui nulla viene specificato al riguardo.

Art. 41 TUB: Sulle modalità di esecuzione del versamento diretto

Nel silenzio della norma, due sono gli orientamenti che si alternano tra i tribunali:

• In alcuni tribunali il sistema prevede che il saldo prezzo vada versato comunque sul conto corrente intestato alla procedura e solo a seguito di accredito il professionista delegato possa trasferire in favore del creditore fondiario quanto dovuto.

N.B. il versamento delle somme in favore del creditore fondiario deve essere quanto più immediato possibile, quindi da eseguirsi a seguito di accredito sul conto corrente senza attendere l’emissione del decreto di trasferimento che annullerebbe la celerità prevista con il privilegio (per quanto in ogni caso provvisoria).

• Diversa impostazione, invece, prevede il versamento direttamente a favore del creditore.
  Questo sistema prevede quindi un doppio termine: il primo per il creditore fondiario che sarà tenuto (a seguito dell’aggiudicazione) a precisare il suo credito e comunicare l’IBAN ove far confluire il pagamento; il secondo (standard) per il versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario (che segue le regole del codice).

Così, quindi, quando il creditore ottempera ai propri obblighi di comunicazione ha diritto a ricevere direttamente il versamento delle somme; viceversa, quando il creditore non precisa il credito/IBAN sicuramente l’aggiudicatario è legittimato a versare il saldo prezzo sul conto della procedura (va ricordato che in caso di ritardo del versamento del saldo prezzo l’aggiudicatario decade ed è chiaro che l’aggiudicatario non possa essere pregiudicato da un ritardo imputabile al creditore).

Ciò detto, tra le due, la impostazione più condivisibile è sicuramente la prima che, seppur non sia del tutto aderente alla lettura della norma di riferimento, permette un maggior controllo e una maggior garanzia di trasparenza, regolarità e rispetto dei termini per tutte le parti della procedura.

Al contrario, la seconda è più incline a possibili contestazioni.

In ogni caso, si tratta sempre di osservazioni che vanno compiute sulla scorta di quanto dettato sul punto dal GE con ordinanza di vendita, che come ricordiamo costituisce lex specialis del procedimento.

Conclusioni

Come abbiamo sempre detto, la procedura esecutiva (specialmente quella immobiliare) è soggetta a regole e dettami codicistici molto ferrei per assicurarne sempre la correttezza e la regolarità di ciascuna operazione.

Ci sono casi in cui le regole sono dettate al fine di tutelare la posizione del debitore, altre volte quella del creditore.

Si affiancano alle regole anche le deroghe codificate, che come le prime possono essere predisposte dal legislatore a tutela di una o un’altra posizione.

Quella appena analizzata è la disciplina particolare che viene predisposta nell’interesse di un particolare creditore, ossia il creditore fondiario, alla luce del particolare credito per il quale lo stesso procede in via forzosa, anche in termini quantitativi.

Questo cosa significa? Che oltre le regole vanno conosciute e riconosciute anche le deroghe che pur essendo tali sono sempre soggette ad una disciplina codificata che pertanto va rispettata.

Il ruolo di un professionista preparato e competente è anche questo, e proprio per tale ragione si consiglia sempre di affidarsi ad un esperto specializzato.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per approfondire come gli errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ci abbiano consentito di ottenere l’ennesima revoca del decreto di trasferimento si legga “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita”

Per l’ennesima sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore portata  con soddisfazione a compimento dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli  “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche  “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per  approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“,  tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne  al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )