La nuova forma di esdebitazione!!! Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva

Esaminiamo (e più sotto commentiamo)  il testo dell‘art 41 bis della legge 19 dicembre 2019, n. 157 di conversione del  Dl n.124/2019 che ha previsto lo strumento eccezionale della rinegoziazione del mutuo a favore del consumatore che abbia visto pignorata la propria prima abitazione entro il 30 giugno 2019, (Attenzione: l’art 41 bis è stato  integralmente sostituito dall’articolo 40-ter, della legge 69-2021, che  introduce nuove norme sulla rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive,  per un approfondita disamina della nuova norma si legga “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa” o per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta” e infine per ulteriori approfondimenti sull’obbligo a rinegoziare del creditore  “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore”)   ecco il testo:

Art. 41-bis

Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva

 1. Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu’ gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una societa’ veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, e’ conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilita’ di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

2. Il presente articolo si applica al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:

a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

b) il creditore sia un soggetto che esercita l’attivita’ bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una societa’ veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore abbia rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) sia pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

e) non vi siano altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, sia depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza sia presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;

h) l’importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non puo’ essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’eta’ del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore rimborsi integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non sia pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

3. Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso puo’ essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le condizioni di cui al comma 2, con le modalita’ stabilite dal decreto di cui al comma 6. Se il finanziamento e’ stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore. Per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, e’ riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione, annotato a margine dell’ipoteca. Entro lo stesso termine il debitore puo’, previo rimborso integrale degli importi gia’ corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della proprieta’ dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili ai sensi del presente comma sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.

4. Le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui al presente articolo possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, con una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019. La garanzia della sezione speciale e’ concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

5. A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se e’ richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacita’ reddituale del debitore. Il creditore e’ sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa e’ comunque riservata totale discrezionalita’ nella concessione dello stesso.

6. Con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, sentita, per gli aspetti di sua competenza, la Banca d’Italia, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono stabilite le ulteriori modalita’ di applicazione del presente articolo, in particolare definendo:

a) il contenuto e le modalita’ di presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

b) le modalita’ con cui il giudice procede all’esame dell’istanza, alla verifica del conseguimento delle finalita’ di cui al presente articolo, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca;

c) gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo;

d) le modalita’ e i termini per il versamento della somma di cui al comma 1 al Fondo di garanzia per la prima casa;

e) le modalita’ di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.

7. Con il medesimo decreto di cui al comma 6 sono definiti termini, condizioni e modalita’ per l’accesso alle prestazioni della sezione speciale di cui al comma 4.

8. Agli oneri derivanti dal comma 4, pari a 5 milioni di euro per l’anno 2019, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento del fondo speciale di conto capitale iscritto, ai fini del bilancio triennale 2019-2021, nell’ambito del programma «Fondi di riserva e speciali» della missione «Fondi da ripartire» dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2019, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al medesimo Ministero.

Le condizioni per questa rinegoziazione definita espressamente dal legislatore eccezionale temporanea e non ripetibile sono dunque undici ed esattamente:

a) il debitore deve essere un consumatore

b) il creditore deve essere una banca

c) il credito deve essere un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa (definita tale secondo la normativa prevista per le agevolazioni acquisto prima casa e non quella relativa ad esempio all’Imu) ed il debitore abbia rimborsato almeno il 10% della quota capitale

d) sia in corso un pignoramento notificato tra il 1.1.2010 e il 30.6.2019

e) sia presente nella procedura (al momento della presentazione dell’istanza) solo la banca

f) l’istanza può essere presentata una sola volta e comunque entro il 31.12.2021

g) il credito complessivo, comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive), non deve superare i 250.000 euro.

h) l’importo offerto, se l’immobile è già all’asta, non può essere inferiore al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc), se l’immobile è stimato ma non si è ancora tenuta la prima asta è quello di stima ridotto del 25% (ossia sempre quello a cui sarebbe aggiudicabile alla prima asta), nel caso in cui il debito residuo sia di molto inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive)

i) il nuovo mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve superare i 30 anni ne gli ottanta anni del debitore

l) il debitore deve rimborsare integralmente al creditore le spese liquidate dal giudice

m) non deve essere pendente una procedura da sovraindebitamento ex l.3/2012 (ricordiamo che la sola nomina dell’Occ non determina la pendenza della procedura da sovraindebitamento), infatti questa si pone come una vera e propria forma eccezionale di sovraindebitamento (e non è da escludere che possa incidere sulla futura interpretazione normativa in relazione alla massima possibile durata delle procedure da sovraindebitamento, si  legga al riguardo l’articolo “La durata del Piano del consumatore”)

Il comma 3 della norma consente la rinegoziazione (con la stessa banca creditrice) o il rifinanziamento (con una banca diversa) anche attraverso un parente o affine fino al terzo grado (laddove il debitore non riesca ad ottenere la rinegoziazione o il rifinanziamento unicamente per i motivi ostativi, di cui comma 6 lett. C,  che saranno indicati col decreto da approvarsi entro i 90 giorni dall’entrata in vigore della l. 157/2019 avvenuta il 25 dicembre 2019 e pertanto entro il 24 marzo 2020) con una procedura semplificata e fiscalmente agevolata.

Le rinegoziazioni o i rifinanziamenti godranno di una garanzia del Fondo di Garanzia per l’importo della metà.

Interessante strumento è anche quello previsto dal comma 5 dell’art. 41 bis che offre alle parti uno strumento di sospensione  ulteriore rispetto a quello previsto dall’art. 624 bis cpc (che ricordiamo può essere utilizzato una sola volta e pertanto potrebbe essere già stato esaurito dalle parti), della durata di sei mesi(per approfondimenti sulla sospensione prevista dall’art. 624 bis cpc si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”).

La seconda parte del comma 5 è quella, a parere di chi scrive,  più problematica e potenzialmente foriera di problemi al successo di questo strumento, infatti la totale discrezionalità lasciata alle banche nel concedere o meno la rinegoziazione o il rifinanziamento potrebbe portare a un vero e proprio boicottaggio della norma e delle finalità (esdebitatorie)  della stessa, attraverso quella stessa politica, ben nota a chi tratta esecuzioni immobiliari, di non concedere in nessun caso (pur essendovi tutte le garanzie e le condizioni reddituali) mutui ai parenti stretti del debitore esecutato per acquistare l’immobile all’asta; di certo il creditore troverà poco conveniente rifinanziare il proprio debitore per vedersi pagata una minor parte del proprio credito e non avere, al contrario che se l’immobile venisse venduto all’asta, nemmeno la possibilità di perseguirlo in futuro con altre azioni esecutive (sullo stipendio, sul conto corrente, su altri immobili), per cui è assai probabile un cartello delle banche in questa direzione, cartello  che dovrà essere impedito con una apposita norma (o interpretazione del comma 5 dell’art. 41 bis da parte della giurisprudenza) che limiti la discrezionalità delle banche agli elementi ostativi che dovranno esser indicati col decreto da approvarsi entro il prossimo 25 marzo.

Il comma 6 è il più importante in quanto, rinviando, ad un decreto Ministeriale (sentita la Banca D’Italia) da approvarsi, come già detto, entro il 25 marzo 2020, il contenuto,  le modalità dell’istanza e di come il giudice debba valutarla ma soprattutto, come visto alla lett. C),  gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione-rifinanziamento e alla conclusione del’accordo, rimette, in sostanza, a questa secondaria fonte normativa (che non potrà essere regolamentare), tutti gli elementi più rilevanti per determinare la riuscita o il fallimento di questo nuovo e potenzialmente eccezionale strumento di esdebitazione!!! (Per approfondire le problematiche date dalla mancanza dei decreti attuativi ed ipotizzare delle soluzioni a tale ritardo del legislatore si legga “La rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata e la mancanza dei decreti attuativi: due possibili soluzioni”)

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”  oppure “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e    “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“