Art 569 c.p.c. tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita

Art 569 c.p.c. tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita: dalla conversione all’opposizione ex. art 615 c.p.c.  

Oggetto del presente articolo è l’udienza di cui all’articolo 569 c.p.c. (denominato “provvedimento per l’autorizzazione della vendita”)  che rappresenta l’udienza “cardine” dell’intero processo esecutivo immobiliare, segnando di fatto il passaggio tra la fase prettamente documentale del pignoramento e la successiva fase della vendita dell’immobile staggito.   

Nel corso della stessa, il giudice dell’esecuzione, infatti, analizza e verifica la regolarità della documentazione depositata dal creditore che ha proposto l’apposita istanza di vendita ex. art 567 c.p.c. :
la documentazione prescritta dal secondo comma dello stesso articolo e cioè la relazione notarile o la documentazione ipocatastale ventennale,  verifica la regolarità degli avvisi eseguiti ai creditori iscritti non intervenuti (cioè coloro che hanno sui beni pignorati un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri, cui fa riferimento l’art 498 del c.p.c.)., esamina la perizia predisposta dall’esperto nominato, sente le parti e le loro osservazioni in merito alla stessa (art. 173 disp.att. cpc) ed infine decide eventuali opposizioni promosse.

All’esito dell’udienza ex art. 569 cpc, il giudice potrà quindi:

• riservarsi, nelle ipotesi in cui siano state formulate dalle parti eventuali note alla perizia ex art. 173 bis disp.att. cpc (potrà anche rinviare per chiarimenti laddove siano state sollevate questioni giuridiche sulla perizia o richieste/integrazioni documentali nel caso in cui, come frequentemente accade, il perito non abbia recuperato e depositato tutti i numerosissimi documenti relativi alla situazione urbanistica, catastale o relativamente alla provenienza del bene e ad eventuali diritti di terzi, servitù ecc…) o ancora quando siano state sollevate contestazioni od opposizioni;
• oppure il giudice potrà provvedere immediatamente, disponendo la vendita dell’immobile pignorato con ordinanza.

Spesso, tra chiarimenti, integrazioni documentali (richieste con opportuna competenza e conoscenza e nei modi più adeguati), tra contestazioni circa l’effettivo valore del bene a cui l’immobile dovrà essere posto in vendita, tra le problematiche da risolvere circa la reale dimostrazione sulla provenienza del bene all’esecutato, tra questioni urbanistiche da chiarire presso gli uffici competenti al fine di vendere il bene con una documentazione quanto più corretta e corrispondente alla realtà, per problematiche inerenti servitù o diritti di terzi da chiarire e relative modifiche o integrazioni da richiedere volta per volta al ctu, l’udienza può essere rinviata più e più volte, ed in alcuni casi tenere in stallo l’intera procedura per lunghissimo tempo.

Per questo motivo intervenire prima dell’udienza in oggetto (che si pone come discrimine per moltissime questioni e contestazioni che vedremo più avanti nel presente articolo) ha innumerevoli vantaggi rispetto a dover cercare opposizioni successive (con la tagliola dei 20 gg ex art 617 cpc), che pure possono essere presentate, ma che contestare prima ha, come apparirà ovvio a chi legge, una efficacia enormemente superiore!!

La centralità di tale udienza risiede proprio nel fatto che, come detto, la stessa udienza e la successiva ordinanza di vendita segnano il termine ultimo ed essenziale per lo svolgimento di talune attività particolarmente rilevanti nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare, che attengono generalmente la posizione e gli interessi del debitore esecutato.

 

La conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.      

Un rimedio processuale di cui può avvalersi l’esecutato, da ultimo in sede di udienza ex art. 569 c.p.c., è l’istituto della Conversione del pignoramento ex art 495 c.p.c.

In particolare, ai sensi dell’art. 495 cpc, richiamato dall’art. 492 cpc co.3 (in tema di contenuto essenziale del pignoramento), è disposto che
“Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese…”

In questo modo si otterrà la continuazione della procedura esecutiva, ma su un bene diverso dall’immobile e cioè su una somma di denaro, impedendo così la vendita o l’assegnazione del bene pignorato.
Prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita, a pena di inammissibilità, quindi, il debitore esecutato può presentare l’apposita “istanza di conversione”.
La suddetta istanza può essere presentata personalmente dal debitore, anche oralmente in udienza, con annotazione a verbale della richiesta e prova del versamento dell’importo indicato al comma secondo dell’art 495 c.p.c. e cioè:

-1/5 del complessivo credito vantato dai creditori, per le procedure esecutive iniziate prima del 13 febbraio 2019;

–1/6, invece, per quelle iniziate dopo il 13 febbraio 2019, in virtù delle modifiche all’art. 495 introdotte dal dl 135/2018 conv. in legge 12/2019.

La legge n.12/2019 ha in merito introdotto una ulteriore ed importante novità:
Relativamente all’udienza ex. art 569 c.p.c. è disposto che il creditore pignorante e i creditori già intervenuti depositino un atto,  da notificare all’esecutato, che indichi l’ammontare del credito residuo per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza.    
Perché è importante questa norma? Poiché in difetto di tale deposito, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o intervento, maggiorato dei soli tassi d’interesse al tasso legale e delle spese successive.

D’altronde anche il debitore può, anzi a nostro avviso deve, avere interesse a che il debito sia precisato.
Solo in questo modo può avere piena e fondamentale contezza delle somme dovute.
Tale precisazione, infatti, gli consente di avere piena conoscenza del conteggio effettivo di quanto dovuto per valutare una eventuale conversione, senza correre il rischio di versare il sesto per poi ritrovarsi un conteggio ben oltre le proprie possibilità o interesse a pagare.
D’altro canto è ipotizzabile in caso di conteggio errato, una eventuale opposizione all’esecuzione finalizzata alla conversione. Con tale tipo di opposizione si supererebbe il problema (che abitualmente incontra chi si oppone all’esecuzione per un semplice conteggio diverso) di vedersi rimettere, come i giudici dell’esecuzione normalmente fanno, la questione alla fase distributiva, in quanto doversi procedere con l’istanza di conversione anticipando il sesto per poi procedere all’opposizione distributiva ex art 512 cpc anticipata dalla conversione (infatti la conversione anticipa inevitabilmente le questioni distributive e le relative opposizioni da fare ex art 615 cpc in questa fase.

(Per approfondimenti si legga l’articolo “Le modifiche agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/2019”)

L’istanza di conversione può essere presentata una sola volta nella medesima procedura esecutiva, pena l’inammissibilità (tuttavia molti ritengono che la stessa possa essere ripresentata quando il cattivo esito della conversione non dipenda dall’inadempimento del debitore al versamento della somma residua).

Quando risulta particolarmente utile la conversione?   
L’istituto, a tutela del debitore, può rilevarsi estremamente utile in quei casi in cui il valore del bene sia nettamente superiore all’ammontare del debito complessivo, stante il concreto rischio di svalutazione del bene colpito.

Provvedimenti del giudice sull’istanza
Effettuati una serie di controlli preliminari il giudice potrà:

-accogliere l’istanza e in tal caso fissare apposita udienza di comparizione delle parti, all’esito della quale ordina la sostituzione dei beni pignorati con una determinata somma di denaro.
È altresì prevista la possibilità per il debitore esecutato di rateizzare la somma dovuta (maggiorata degli interessi) fino ad un tempo massimo di 36 o 48 mesi, a seconda che la procedura sia iniziata prima o dopo il 13 febbraio 2019 (sempre a seguito delle modifiche introdotte dalla L. 12/2019), possibilità che viene concessa dal giudice alla presenza di giustificati motivi.
Qualora il debitore non versi l’importo, ovvero ometta o ritardi di oltre 15 giorni il versamento (anche di una sola rata), le somme già versate formeranno parte dei beni pignorati.

Oppure il giudice potrà:
–Rigettare, dichiarare inammissibile o accogliere parzialmente l’istanza (parzialmente nel caso in cui disponga un rateizzo di durata inferiore).

Avverso l’ordinanza del GE, il debitore ha la possibilità di chiedere allo stesso, con istanza motivata, la modifica o la revoca della propria ordinanza,
oppure di impugnare l’ordinanza con ricorso ex. art. 617 c.p.c. (opposizione agli atti esecutivi), il cui accoglimento comporterà l’annullamento dell’ordinanza con efficacia retroattiva ex tunc.    .

In definitiva, la conversione del pignoramento costituisce un sub-procedimento della procedura esecutiva immobiliare, che consente al creditore di impedire la vendita o l’assegnazione del bene pignorato, ma solo se realmente intenzionato a saldare tutti i suoi debiti nei confronti di creditori presenti nella procedura esecutiva.

Le note alla perizia ex art. 173 bis disp. att. c.p.c.

L’udienza 569 cpc è anche termine ultimo per presentare eventuali osservazioni o contestazioni in merito alla perizia di stima dell’immobile pignorato, redatta e comunicata dall’esperto.
Parliamo delle note alla perizia ex art.173 bis disp.att. c.p.c.
La stima dell’esperto riveste una fondamentale importanza nell’intera procedura esecutiva, essendo a questi devoluti quesiti e quantificazioni che, se errati, potrebbero arrecare enorme pregiudizio al creditore, al debitore e al terzo aggiudicatario dell’immobile.

Vediamone il procedimento:
–almeno 30 giorni prima della udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita e comparizione delle parti, l’esperto nominato è tenuto, ai sensi dell’art.173 bis disp.att. cpc, a trasmettere ai creditori e al debitore esecutato l’elaborato predisposto, anche qualora il debitore non si fosse costituito.

-Ricevuta la relazione, entro 15 giorni dall’udienza, le parti interessate possono trasmettere deduzioni all’esperto, contenente i motivi per cui si ritiene che l’elaborato predisposto sia errato o lacunoso.

-Posto che le deduzioni siano inviate nei termini di cui al punto precedente, le stesse possono essere depositate in udienza ex. 569 c.p.c. e in tale caso l’esperto interviene per rendere i chiarimenti (o più spesso per depositare le integrazioni documentali richieste nel caso in cui il perito non abbia recuperato e depositato tutti i numerosi documenti relativi alla situazione urbanistica, catastale o relativamente alla provenienza del bene, eventuali servitù o diritti di terzi ecc…)Ora, qualora l’esperto non invii la relazione nel termine prescritto (almeno 30 giorni prima dell’udienza ex. art 569 c.p.c.) le parti possono chiedere rinvio dell’udienza per esaminare la perizia.
La stessa istanza prenderà il nome di “istanza di rinvio ex. art. 173 bis disp.att. c.p.c”.

In secondo luogo, qualora non l’esperto non compaia in udienza per rendere chiarimenti, le parti possono chiedere rinvio dell’udienza al fine di conoscere i motivi per i quali l’esperto non condivide le deduzioni sollevate dalle stesse.

In ultimo il Giudice potrà sempre chiedere l’integrazione della perizia alla luce di quanto osservato dalle parti e chiedere pertanto di procedere a nuova valutazione.
In quest’ultima ipotesi il GE fisserà una nuova udienza ex. art 569 c.p.c. volta a verificare l’avvenuta integrazione da parte dell’esperto.

La particolare attenzione riservata a questo momento del procedimento risiede nel fatto che eventuali errori nella perizia confluiscono in maniera diretta nell’ordinanza di vendita e da qui nell’avviso di vendita.
Di conseguenza, il mancato accoglimento della richiesta di integrazione, se fondata e tempestivamente opposta, può pregiudicare gli atti successivi ad essa e riversarsi nel decreto di trasferimento, a cui il debitore potrà opporsi essendo stato prezzato e venduto un bene con caratteristiche differenti da quello realmente pignorato e chiedere, per tali motivi, una nuova operazione di vendita che tenga presente delle note ex. art 173 bis disp.att presentate e non accolte.

Opposizione ex art. 615 e 617 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 615 II comma, terzo periodo cpc, sempre citato dall’art. 492 cpc, come sopra, è disposto che: “l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile”.

La norma in esame contempla l’ipotesi di opposizione all’esecuzione quando la parte contesta il diritto del creditore di procedere all’esecuzione oppure contesta l’impignorabilità dei beni sottoposti ad esecuzione.

Anche in questo caso, lo strumento offerto dal legislatore a tutela dell’esecutato trova un limite temporale segnato dall’udienza ex art. 569 cpc (termine introdotto con la modifica operata allo stesso art 615 dal D.L. 59/2016 conv. in L. 119/2016)         
In sostanza, il termine diventa oggi quello dell’emissione dell’ ordinanza di vendita da parte del GE all’esito della quale il giudice ordina la vendita dell’immobile pignorato.
(La preclusione temporale consente comunque di agire per fatti sopravvenuti o per cause non imputabili al debitore).

Sempre in tema di opposizioni, al comma 2 dell’art. 569 cpc, il legislatore espressamente prevede all’udienza 569 cpc la decadenza delle parti interessate dal proporre opposizione agli atti esecutivi ex. art 617, relativamente al loro regolare svolgimento fino a quel momento (salvo, ad ogni modo, il rispetto del termine dei 20 giorni dal loro compimento).

Vicende estintive della procedura esecutiva

L’ordinanza di vendita si pone anche come termine ultimo entro il quale il debitore esecutato può denunziare vicende estintive della procedura in corso.
A titolo meramente esemplificativo:
il pignoramento perde efficacia se non è iscritto a ruolo entro 15 giorni dal ritiro dell’atto di pignoramento notificato da parte dell’ufficiale giudiziario (art. 557 cpc); ancora, quando il creditore (procedente o intervenuto) non richiede disporsi la vendita entro il termine di 45 giorni dal pignoramento (artt. 497 e 562 cpc); nell’ipotesi in cui il creditore procedente non deposita entro i successivi 45 giorni dalla documentazione ipocatastale o, in alternativa, il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari degli ultimi 20 anni (art. 567 cpc, recentemente modificato dalla Riforma Cartabia); oppure per inattività delle parti ex art. 630 cpc. o la mancata comparizione a due udienze contigue ex art. 631 c.p.c.

 

Vendita diretta ex art. 568 bis

Da ultimo, importante misura introdotta dalla Riforma Cartabia è l’istituto della cd vendita diretta, disciplinato dagli artt. 568 bis e 569 bis:  “Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173 bis, terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice…”

Trattasi, anche questo, di un istituto in primo luogo a favore del debitore esecutato, che consente a quest’ ultimo di evitare un eventuale deprezzamento del bene, legato ai meccanismi dell’offerta minima del primo tentativo di vendita e dei ribassi propri del processo esecutivo immobiliare; inoltre, con il sistema previsto dalla vendita diretta si intende ottenere maggiore efficienza in termini di espropriazione e limitazione dei costi di procedura.
Ponendosi invece dal punto di vista del creditore o dei creditori, la norma mira a giungere alla conclusione della procedura senza danno in termini di diminuzione dell’importo effettivamente ottenuto.

Anche in questa ipotesi l’udienza di cui all’art 569 c.p.c. mantiene ferma la sua centralità, essendo questa la sede in cui il giudice valuterà l’ammissibilità dell’istanza di vendita diretta, fisserà il prezzo base dell’asta ed eventualmente ordinerà integrazione del prezzo offerto e della cauzione, qualora il prezzo base fissato sia superiore a quello offerto dall’istante.

Inoltre, entro e non oltre l’udienza di vendita dell’immobile pignorato i creditori possono opporsi all’istanza e, in tal caso, si apre un procedimento per la presentazione di altre offerte di acquisto, le quali dovranno proporre un prezzo superiore a quello presentato in offerta con l’apposita istanza di vendita diretta.

Abbiamo così visto come l’udienza 569 cpc sia ‘cuore pulsante’ dell’intero procedimento esecutivo e, soprattutto, come il nostro sistema processuale sia sempre più improntato alla regola delle preclusioni.

Pertanto, all’esito di questa mini guida su tutte le preclusioni, previste dalla legge, dell’ordinanza di vendita, auspichiamo che sia chiaro a chi legge  la “necessità” di affidarsi ad avvocati specializzati nel settore, specie se ci si trova coinvolti in prima persona in una situazione così delicata, quale la procedura di espropriazione forzata avente ad oggetto un bene immobile.
E’ indispensabile una conoscenza ‘granitica’ della complessa materia in esame, per garantire un’adeguata difesa, ottenendo il pieno rispetto della procedura e la tutela dei diritti del debitore esecutato, soprattutto alla luce, come poc’anzi affermato, di un sistema processuale improntato sempre più alla regola delle preclusioni.

 

Avv. p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per approfondire l’argomento dell’opposizione agli atti esecutivi e all’esecuzione si leggano anche “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”,  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, o ancora“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“,  ed inoltre  “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Va rilevato per concludere che, al contrario di quanto credono i più, le opposizioni ex art. 615 e 617 cpc, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili all’interno della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva  laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od  opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” o “sovraindebitamento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

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