La notifica dello sfratto per morosità: normativa e procedura. Dalla notifica dello sfratto alle cautele da adottare
Lo sfratto è spesso sottovalutato in quanto, essendo un procedimento sommario, è ritenuto erroneamente, da chi è poco esperto della materia, più semplice.
In realtà alcuni aspetti procedurali e le relative cautele previste dal legislatore, in particolar modo in tema di notificazione ex art 660 cpc, fanno sì che il legale che vi provvede, quando non ne ha una conoscenza approfondita, rischia di commettere degli errori che potranno ritardare anche di diversi mesi l’effettiva liberazione dell’immobile, allo stesso modo il conduttore se assistito da un legale che abbia una approfondita conoscenza della materia può guadagnare tanto tempo all’interno dell’immobile.
Se a questo aggiungiamo che molto spesso a causa della mancanza di garanzie (si legga al riguardo ‘”Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche”) il proprietario non recupererà mai questi canoni non percepiti, e anzi spesso, se non avrà avuto le opportune accortenze (si legga al riguardo ‘Sfratto per morosità il problema fiscale dei canoni non percepiti, La Risoluzione per inadempimento”), rischia di pagare anche le imposte su tali canoni, capiamo com’è importante conoscere a fondo questo tipo di procedimento.
Vediamo dunque le particolari norme in materia di notificazione dello sfratto che vanno conosciute rispettate.( in merito alla notifica a mezzo pec si legga “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?”).
La notifica dello sfratto per morosità
La stella polare di questa anomala disciplina è l’articolo 660 del codice di procedura civile.
Lo sfratto per morosità, si deve premettere, è un procedimento particolare nel quale la mancata comparizione dell’intimato, ovverosia il conduttore, ha delle conseguenze gravissime, consentendone la convalida, appunto.
Tutto ciò a differenza del procedimento ordinario nel quale la comparizione del convenuto è un onere che non ha conseguenze altrettanto dirette ed immediate e soprattutto automatiche!!! Questo è il motivo per il quale tante tutele sono state introdotte dal legislatore per garantire la effettiva conoscenza da parte dell’intimato della procedura a proprio carico.
Vediamo dunque nel dettaglio quali sono queste tutele e come deve muoversi un avvocato esperto per evitare di incorrere nel rischio che il giudice ordini la rinnovazione della citazione con relativa perdita di tempo o addirittura che vi possa essere un’opposizione tardiva che potrebbe ritardare ancor di più la liberazione dell’immobile.
Per approfondimenti sullo sfratto di morosità, i presupposti e la procedura da seguire si legga l’articolo “Guida allo sfratto per morosità: l’art 658 cpc”
Lo sfratto per morosità
- Art. 660 cpc: la notifica dello sfratto
Il primo comma dell’art 660 cpc impone che l’intimazione di sfratto non possa essere fatta al domicilio eletto.
Ora, sappiamo che spesso nei contratti di locazione il conduttore elegge domicilio proprio nell’immobile locato e questo potrebbe ingenerare confusione, va quindi chiarito che l’elezione di domicilio a cui fa riferimento l’art 660 cpc primo comma è quella prevista dall’articolo 141 del codice di procedura civile, ossia quando l’elezione di domicilio sia fatta presso una terza persona o un ufficio, ovverosia un domiciliatario, che è cosa ben diversa, come ha chiarito la Cassazione nella famosa sentenza 5103 del 1981, dall’eleggere, o meglio dichiarare, il proprio domicilio, come può fare il conduttore all’interno di un contratto senza per questo eleggere un domiciliatario!!!
In tal caso la notificazione andrà fatta presso il domicilio eletto (ossia l’immobile occupato) ma non ai sensi del 141 cpc, bensì ai sensi del 137 e seguenti, senza quindi che operi il divieto di cui al primo comma dell’art 660 cpc!!!
Sempre in tema di domicilio eletto nella medesima sentenza 5103 del 15 settembre 1981 la Cassazione ha ammesso la possibilità della notificazione al domicilio eletto quando il conduttore nel contratto abbia indicato come luogo di notifica il luogo di lavoro, ora sappiamo che spesso nelle locazioni commerciali il conduttore esercita la propria attività lavorativa all’interno dell’immobile dove elegge domicilio e pertanto tale notifica deve ritenersi ammissibile.
- Art. 660 cpc: perfezionamento della notifica
- L’ultimo comma dell’art 660 cpc stabilisce che: “Se l’intimazione non è stata notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione”
Questa norma, importantissima, spesso ingenera confusione, ed infatti c’è chi cade nell’errore di ritenere che la notifica dello sfratto possa essere fatta esclusivamente a mani proprie ex art 138 cpc, escludendo ogni possibilità di utilizzo della notifica postale, in realtà non è così.
Il legislatore, nella stessa ottica di garantire la effettiva conoscenza dell’atto da parte dell’intimato di cui abbiamo già parlato, ha solo previsto, nel caso in cui egli non riceva direttamente e personalmente nelle proprie mani (ma anche a mezzo posta sia chiaro) l’atto di intimazione, una ulteriore ed opportuna cautela, data dalla spedizione di questo avviso a mezzo raccomandata a.r.
In questi casi, quindi, la notifica dello sfratto per morosità avviene ex art. 660 cpc con raccomandata.
Il legislatore richiede dunque che lo sfratto giunga nelle mani del destinatario in qualche modo, questo almeno quando si tratta di persona fisica, perchè in caso di persona giuridica la Cassazione (sent. n. 11702 del 5.8.2002) ha dichiarato non applicabile il disposto dell’ultimo comma dell’art 660 cpc quando il destinatario sia una persona giuridica (è una sentenza particolarmente importante specie negli sfratti commerciali, in quanto spesso sono coinvolte società di capitali, tipo srl con personalità giuridica, e si deve ritenere che in base a tale sentenza negli sfratti che vedano coinvolte tali società la disciplina della notificazione sia sostanzialmente quella ordinaria, ad esclusione del solo utilizzo dell’art. 141 cpc, oltre che ovviamente del 143, che non è applicabile alle persone giuridiche in quanto hanno sempre una sede), in caso non giunga nelle mani dell’intimato ha previsto questo avviso a tutela della effettiva conoscenza dell’atto.
Avendo chiarito che la notifica possa essere fatta in qualsiasi modo, a condizione di giungere direttamente nelle mani del destinatario, da un lato appare chiara l’applicabilità del 140 cpc laddove il destinatario sia incapace o irreperibile e le persone di famiglia, addette alla casa, all’ufficio o all’azienda siano allo stesso modo incapaci, irreperibili o, si aggiunga, rifiutino di ricevere l’atto (si noti che il rifiuto di tali persone implica l’applicazione del 140 mentre quello del destinatario non è ammissibile, ed infatti il 138 ultimo comma considera l’atto notificato a mani proprie al destinatario se abbia rifiutato di riceverlo), dall’altro va affrontato il problema di combinare il disposto del 140 (ed eventualmente della notifica a mezzo posta) con l’ultimo comma dell’art. 660 cpc, ossia con l’avviso, che potrebbe ritenersi duplicato e quindi inutile.
I due avvisi potrebbero sembrare duplicati, e la conoscibilità dell’atto di intimazione sarebbe già garantita dall’avviso ex ultimo comma dell’art 660 cpc, il ragionamento (fatto proprio dal Tribunale di Modena in un ordinanza del 1.7.2008, in tema di notificazione postale, rinvenibile sul sito di Confedilizia cliccando QUI), è interessante e parzialmente condivisibile, ma quel che a noi interessa è che la Cassazione in tema di art. 140 (Cass. 14.6.2002, n. 8582) ha affermato che l’Uff. Giud. deve spedire entrambi gli avvisi, pertanto consigliamo i legali che si occupano di intimare lo sfratto di accertarsi che l’Uff. Giud. provveda in ogni caso ad entrambi gli adempimenti, e al contrario quelli dei conduttori a contestare la regolarità della notifica ogni volta in cui il doppio avviso non sia stato spedito.
Ricordiamo che agli effetti del rispetto del termine di 20 giorni a comparire non si contano nè il giorno iniziale nè quello finale, e che la notifica in caso di avviso si perfeziona all’atto della ricezione della raccomandata da parte dell’intimato, oppure trascorsi 10 giorni dalla spedizione della stessa se precedente.
Art. 660 cpc: compiuta giacenza della notificazione
Ricordiamo, altresì, che in caso di compiuta giacenza della raccomandata ex art 140 o art 660 cpc occorre produrre in giudizio un certificato di residenza (o una visura camerale in caso di 140 a persona giuridica, a meno che non sia stato eletto domicilio, come visto sopra, nel contratto all’interno dell’immobile) aggiornato dell’intimato.
Notifica sfratto per morosità e Riforma Cartabia
Restando in tema di notificazione dello sfratto per morosità, a seguito della Riforma Cartabia, che al fine di contrastare le lungaggini processuali, ha puntato sull’incremento delle notifiche a mezzo pec, è stato confermato che nel caso in cui il conduttore abbia un indirizzo pec valido, è possibile procedere con la notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità anche a mezzo pec.
Per approfondire il tema delle novità introdotte in generale nella procedura di sfratto per morosità si consiglia la lettura dell’articolo “Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia”
Sfratto per morosità: notifica ex art. 143 cpc
Un breve cenno va fatto all’inammissibilità della notifica ex art. 143 c.p.c., che è chiaramente incompatibile con il disposto dell’art 660 cpc. Si dovrà, in tali casi, agire con il rito ordinario, ex art. 447 bis c.p.c. (il che richiederà tempi più lunghi).
Notifica ex 143 che è possibile solo per le persone fisiche, perchè quelle giuridiche come dicevamo han sempre una sede, salvo il caso in cui, non riuscendo a notificare alla sede si decida di notificare personalmente all’amministratore (ma in tal caso come detto si sarà poi costretti ad usare la procedura ordinaria, con i conseguenti tempi più lunghi, per cui chi si trova in una situazione di questo tipo, sappia che ha di fronte un conduttore che ha una approfonditissima conoscenza della materia che gli consente di allungare oltremodo la liberazione dell’immobile, o più probabilmente un legale alle spalle che ha quella approfonditissima conoscenza!!)
Un piccolo consiglio pratico, sempre quando si tratti di notificare a persone giuridiche, quando si è a conoscenza delle generalità dell’amministratore e del suo indirizzo (se diverso dalla sede) indicarlo nella notifica, in tal modo l’ufficiale giudiziario dovrà ai sensi dell’ultimo comma dell’art 145 cpc tentare la notifica ex art. 138, 139 e 141 cpc, ed evitando di dover usare il 140 potreste risparmiare dei preziosi giorni per non ritrovarvi fuori termine a dover notificare una nuova intimazione di sfratto. (è un dettaglio, ma spesso sono proprio i dettagli a fare la differenza).
Opposizione allo sfratto per irregolarità della notifica
Un ultimo accenno va fatto all’art. 668 cpc che prevede la possibilità per l’intimato che non comparendo abbia visto convalidarsi lo sfratto, di proporre opposizione tardiva, per irregolarità della notifica, o per non averne avuto conoscenza per caso fortuito o forza maggiore.
Attenzione perchè l’opposizione può essere proposta entro 10 giorni dalla data fissata per l’esecuzione (che dovrebbe avvenire 30 giorni dopo la convalida, ma spesso viene fissata dopo 45-60 gg), per cui un conduttore esperto (o seguito da chi lo sia) potrebbe volutamente non comparire a seguito di qualche irregolarità fra le tante opponibili che abbiamo visto sopra, per poi, guadagnati un altro paio di mesi nell’immobile, procedere con l’opposizione tardiva!!!!
Considerazioni
Tutti questi elementi fanno capire come uno sfratto possa avere variabili temporali tanto ampie anche solo nella fase della convalida (ci occuperemo in altro articolo di quelle relative alla fase dell’esecuzione), che può ottenersi in tempi rapidissimi (anche meno di 2 mesi) ma può richiedere anche uno o più anni, e non vada sottovalutato nè dalla parte che ci si trova coinvolta (locatore o conduttore a seconda delle ipotesi) nè dal legale che facendo solitamente altro crede che trattandosi di una procedura più rapida sia anche necessariamente una procedura semplice da eseguire
Per saperne di più sullo sfratto si leggano anche gli articoli, “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“ e ” Sfratto per morosità locazione commerciale ed abitativa: Tutte le differenze“ Guida allo sfratto per morosità: l’art 658 cpc
Per approfondimenti sulla procedura di sfratto dopo la riforma Cartabia si legga Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia
Sullo sfratto per morosità degli immobili commerciali si legga anche Il grave inadempimento nello sfratto per morosità commerciale
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione, sono “Lo sfratto per finita locazione” , “Sfratto per morosità: Tempi e costi” , “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“ e “Art. 663 c.p.c. mancata opposizione e sfratto per morosità”
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Se in caso di locazione abitativa, hai un problema relativo ad un contratto registrato ex art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011 (conosciuti comunemente come contratti registrati all’Agenzia delle Entrate al triplo della rendita catastale) ed al relativo sfratto che vorresti ottenere, o se sei un conduttore che vuole tutelarsi anche a seguito della sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale e del successivo art 5 comma 1 ter della l 80/2014, che come avevamo previsto ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, leggi Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare”
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire tutto ciò che riguarda adeguamento istat, canone a scaletta, patto di maggiorazione del canone e novazione e tutte le modifiche in aumento al canone di locazione consentite si legga “Guida modifiche in aumento al canone di locazione”
Se, in caso di locazione abitativa hai un inquilino moroso e vuoi ottenere l’immobile nel più breve tempo, oppure se sei un conduttore ed hai uno sfratto in corso e vuoi sapere nello specifico tempi che potresti guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitare a contattarci, (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”)
Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”
Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
Vale sempre la pena di ricordare a chi ci legge che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario, chi fosse interessato può leggere questi articoli “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto” o “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”
Sia che abbiate un problema che richieda una consulenza fiscale-contrattuale sia che abbiate un immobile da liberare attraverso uno sfratto, è possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo studioassociatoborselli@gmail.com. La mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è opportuno contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Ad ogni modo, se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perché non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
