Aste giudiziarie telematiche: cosa sono, come si svolgono e come funzionano. Errori, vizi e difetti che possono minarne la regolarità.
Quando si parla di asta giudiziaria “telematica” si fa riferimento ad una precisa modalità di vendita che, come sarà chiaro, avviene in questi casi telematicamente, quindi tramite l’utilizzo di specifiche piattaforme informatiche all’uopo predisposte e gestite da un soggetto terzo ed indicate caso per caso dal giudice dell’esecuzione, che consentono la partecipazione via web dei potenziali interessati.
Si tratta di una modalità di vendita alternativa alla classica e tradizionale modalità fisica, che ad oggi è divenuta la regola (derogabile soltanto quando sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura).
Senz’altro vantaggiosa sia per la procedura, siccome permette inevitabilmente una maggiore partecipazione di persone interessate, potenziali offerenti, sia per gli utenti, siccome semplifica enormemente la loro partecipazione superando ogni barriera dovuta alla distanza.
Va ricordato infatti che la vendita dell’immobile chiaramente si svolge nel luogo ove ha sede il Tribunale competente, ossia il luogo ove si trova l’immobile pignorato, ma i potenziali interessati all’acquisto dell’immobile potrebbero non essere del posto e distare anche chilometri.
L’asta telematica quindi permette ai potenziali offerenti di parteciparvi senza essere fisicamente presenti in un dato luogo (generalmente lo studio del professionista delegato alla vendita oppure un’aula/cancelleria del Tribunale adito).
Tra l’altro, chiunque in possesso di un dispositivo e di una connessione internet può parteciparvi.
Quali sono tipi di aste telematiche?
Le aste telematiche possono svolgersi con tre modalità: vendita sincrona telematica, vendita asincrona telematica o vendita telematica sincrona mista.
- Vendita sincrona telematica è quella modalità di vendita a partecipazione esclusivamente telematica che si svolge tramite rilanci, esclusivamente in via telematica, da eseguirsi in un certo lasso di tempo alla presenza contemporaneamente del delegato alla vendita e di tutti gli offerenti.
- Vendita asincrona telematica, anche questa a partecipazione esclusivamente telematica, a differenza della prima si svolge in un lasso di tempo non simultaneo.
- Vendita telematica sincrona mista è quella modalità di vendita che si caratterizza per la possibilità di presentare offerte e rilanci sia con modalità telematica che con supporto analogico, ossia mediante il materiale deposito della busta in un dato luogo indicato previamente dal delegato alla vendita nell’avviso di vendita, nel quale si svolgerà anche la successiva vendita ove eseguire di persona i rilanci. In questi casi, le offerte presentate fisicamente ed i rilanci eseguiti dagli offerenti di persona davanti al professionista delegato vengono riportati sul portale della vendita telematica, e resi visibili a tutti i partecipanti.
È chiaro che, nonostante i vantaggi che possa portare alla procedura, l’asta giudiziaria telematica resta una modalità di vendita sempre soggetta a regole ben precise e i rischi di incorrere in errori da parte dei soggetti che ne devono garantire la correttezza e trasparenza possono essere numerosi.
Per tali ragioni occorre sempre fare molta attenzione allo svolgimento delle varie fasi di cui si compone l’asta in parola, vuoi da parte di un potenziale offerente vuoi da parte del debitore interessato alla precisa e corretta realizzazione del miglior risultato in termini pratico-economici.
Andiamo a questo punto ad analizzare i più comuni vizi che possono inficiare l’asta telematica.
Vizi dell’asta giudiziaria telematica
Va premesso che le modalità di vendita telematica per ciascuna esecuzione immobiliare sono individuate in ciascun avviso di vendita, redatto sulla base dell’ordinanza di vendita emesso dal Giudice dell’esecuzione.
Inoltre, la vendita telematica segue precise disposizioni del D.M. 26 febbraio 2015, n. 32 che, tra le altre, elenca – dall’art. 12 all’art. 24 – numerosissime regole per la presentazione delle offerte e lo svolgimento della gara telematica nelle procedure esecutive immobiliari, la cui inosservanza può a seconda della gravità del vizio inficiare l’intera operazione.
Quindi possiamo innanzitutto dire che ogni alterazione delle regole contenute nell’avviso di vendita nel corso della vendita telematica comporta una violazione dell’avviso stesso.
Alterazioni che possono essere determinate vuoi dai soggetti preposti alla vendita, vuoi (inconsciamente) da soggetti che vi partecipino.
Esempio: ammissione all’asta di un offerente nonostante il vizio della offerta presentata per erronea quantificazione della cauzione versata o per mancanza degli allegati richiesti per legge.
Ma, oltre i vizi derivanti dalla violazione delle regole contenute nell’avviso di vendita, come detto, possono verificarsi vizi derivanti anche dalla inosservanza delle regole contenute nel DM n. 32 del 26 febbraio 2015.
A titolo meramente esemplificativo, il D.M. Giustizia 26 febbraio 2015, n. 32 prescrive i requisiti (art. 4) del soggetto “autorizzato dal giudice a gestire la vendita telematica” che deve essere iscritto nell’apposito registro dei gestori delle vendite telematiche.
La irregolare individuazione del gestore ad esempio qualora la scelta sia demandata dal giudice al professionista delegato, la cui delega riguarda solo le operazioni elencate nell’art. 591-bis c.p.c. e non certo l’esercizio di funzioni giurisdizionali o ancora quando la scelta, seppur del GE, cada su un soggetto non iscritto al registro, senz’altro vizia l’intera operazione di vendita per chiara violazione del DM in parola.
Quanto, invece, alle problematiche tecniche che possono sorgere nel corso dell’asta telematica (per esempio mancato funzionamento dei servizi informatici), generalmente già nell’avviso di vendita si rinvia all’art.15 del DM 26 febbraio 2015, n. 32 per cui quando il mancato funzionamento dei sistemi informativi non è stato comunicato o non programmato allora “l’offerta si intende depositata nel momento in cui viene generata la ricevuta di accettazione da parte del gestore di posta elettronica certificata del mittente”.
È chiaro, infatti, che un errore del sistema non può determinare un danno alla procedura o addirittura ai soggetti coinvolti, salvo che il malfunzionamento non sia stato previamente comunicato e pubblicizzato come richiesto per legge e siano state apportate le corrette e regolari modifiche, oppure nel caso in cui il malfunzionamento non sia del sistema ma del dispositivo personale dell’interessato o della sua connessione.
Si affiancano, poi, ai difetti e vizi propri della vendita all’asta telematica, attinenti quindi errori che possono essere fatti proprio alla luce della particolare modalità di vendita o in violazione del DM n. 32 del 26 febbraio 2015, tutte le irregolarità della vendita in generale di cui abbiamo ampliamente trattato in articoli precedenti.
Per approfondimenti si leggano: Avviso di vendita: gli errori più comuni e come riconoscerli, Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita, Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita, Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni, Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita e Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?
Asta giudiziaria telematica viziata: rimedi
Avverso le irregolarità/errori/vizi della vendita telematica il legislatore prevede degli strumenti ad hoc.
In particolare, l’interessato – che potrà essere sia il debitore esecutato che ha interesse affinché la vendita si svolga in modo regolare e corretto al fine di ottenere il miglior risultato in termini pratico-economici, sia l’offerente potenzialmente leso – avrà a disposizione:
- avverso il verbale di aggiudicazione ove convogliano dette irregolarità, lo strumento del reclamo ex art 591 ter cpc;
- oppure, in alternativa, lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento del GE (primo provvedimento successivo utile) emesso proprio sulla scorta della precedente aggiudicazione, viziata per vizi attinenti lo svolgimento delle vendita telematica e quindi della stessa aggiudicazione.
Conclusioni
Come spesso accade nel corso delle procedure esecutive immobiliari le insidie sono sempre dietro l’angolo, anche nelle fasi della vendita telematica all’asta, che, come abbiamo avuto modo di vedere, non sempre si svolgono in modo regolare e nel rispetto della legge.
È sempre utile, quindi, farsi assistere da un esperto, un professionista del settore che conosca approfonditamente la materia soprattutto al fine di evitare ingiusti pregiudizi, vuoi per il debitore esecutato, vuoi per un offerente interessato, in caso di vizi e/o irregolarità che si presentano nel corso dello svolgimento dell’asta telematica.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”, “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ o ancora “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Per saperne di più sul piano e su come utilizzarlo per salvare l’immobile pignorato si legga anche “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”. , sul medesimo argomento per approfondire la spesso confusa materia riguardante le operazioni di cartolarizzazione del credito e le ripercussioni delle stesse (che per chiarire possono portare fino alla sospensione della procedura esecutiva per difetto di rappresentanza processuale del servicer non iscritto all’albo degli intermediari finanziari ex art. 106 TUB ), si legga anche “Sospensione dell’esecuzione: inosservanza dell’art. 106 TUB”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“, tra le possibili soluzioni da non sottovalutare per salvare l’immobile anche la Conversione del pignoramento (per saperne al riguardo di più si legga “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare” )
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
