Avviso di vendita ex. art. 570 c.p.c.: gli errori più frequenti, difformità tra avviso di vendita, ordinanza e perizia, mancato rispetto delle prescrizioni pubblicitarie e conseguenze, conclusioni.
Premesso che negli ultimi anni il procedimento di esecuzione forzata immobiliare ha ricevuto un notevole impulso con il coinvolgimento di professionisti formati e iscritti agli appositi Ordini Professionali (notai, avvocati, dottori commercialisti), ai quali i Giudici dell’esecuzione hanno affidato compiti di delegato alla vendita e/o di custode giudiziario, è doveroso sincerarsi che compiti loro affidati siano svolti in modo corretto ed efficiente.
Purtroppo, nostro malgrado, non sempre ciò avviene.
Può accadere (e infatti accade) che il delegato sbagli e commetta degli errori nella predisposizione dell’avviso di vendita, una delle più importanti attività del professionista delegato alla vendita.
Ma cos’è l’avviso di vendita?
Nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, “l’avviso di vendita” ex. art. 570 c.p.c. è il documento mediante il quale si dà “pubblico avviso” dell’ordine di vendita dell’immobile sottoposto a pignoramento, impartito dal Giudice dell’esecuzione.
Per esplicito richiamo all’art. 591 bis (rubricato “delega delle operazioni di vendita”) co. 3 n. 2, il professionista incaricato a redigere l’avviso di vendita sarà il delegato alla vendita (solitamente un notaio, avvocato o commercialista iscritto negli appositi elenchi), ausiliare del Giudice dell’esecuzione, potendo quest’ultimo avocare a sé direttamente le operazioni di vendita solo ove ravvisi una specifica esigenza a tutela degli interessi delle parti (circostanza oramai rarissima).
Pertanto, scopo primario di tale atto è quello di informare qualsivoglia soggetto interessato della vendita dell’immobile pignorato, fornendo tutte le informazioni rilevanti sia sul bene stesso che sull’utile partecipazione al procedimento di vendita.
Per intenderci: a differenza della perizia di stima che tratta principalmente “cosa” stai comprando, nell’avviso di vendita è riportato il “come” fare a comprarlo.
A titolo meramente esemplificativo, esso deve contenere:
i dati dell’immobile, il prezzo base, il sito internet sul quale è possibile prendere visione della relazione di stima e l’ordinanza di vendita, il nome del custode e i suoi recapiti telefonici, l’avvertimento che maggiori informazioni possano essere fornite dal professionista delegato o chiunque vi abbia interesse (in realtà la norma prevede che queste informazioni siano rilasciate dal cancelliere, ma in caso di delega delle operazioni di vendita l’art 591 bis c.p.c. sancisce che dette informazioni del cancelliere siano compiute dal professionista delegato).
La legge detta altresì precise regole pubblicitarie minime cui deve essere sottoposto l’avviso di vendita, unitamente alla relazione dello stimatore redatta ex. art. 173 bis disp. att.c.p.c e all’ordinanza di vendita adottata dal giudice.
L’art. 490 c.p.c. prescrive che l’avviso di vendita deve essere pubblicato almeno 45 gg prima della data dell’asta sul sito del Ministero della Giustizia, nella pagina denominata “Portale delle Vendite pubbliche” (PVP) , sui siti di pubblicità legale autorizzati dal ministero, sui siti del tribunale e talvolta anche sui giornali.
I più frequenti errori ed omissioni dell’avviso di vendita
Innanzitutto, è d’uopo chiarire che il contenuto di tale documento riporta parte delle informazioni già contenute nell’Ordinanza del Giudice, alla quale il delegato deve attenersi pedissequamente ed in parte le informazioni contenute nella perizia di stima.
Da questo punto di vista l’avviso di vendita è anche “atto di recepimento dell’ordinanza di vendita” che, per pacifica giurisprudenza di legittimità e di merito, costituisce la “lex specialis dello specifico sub-procedimento in cui quella si concreta, e alla stessa deve quindi darsi piena e incondizionata ottemperanza, fino a parziale o totale sua modifica o revoca, se del caso a seguito d’impugnazione” (Cass. Civile, Sez. III, Sentenza n 24570/2018).
Nella fattispecie, le informazioni recepite riguardano la descrizione dell’immobile pignorato (sulla base della perizia di stima redatta da un professionista del settore edile incaricato), lo stato di occupazione, le condizioni economiche della vendita, tempi e modalità di partecipazione alla vendita, i dati sul custode giudiziario e dove gli interessati possono prendere visione della relazione di stima ed altri allegati eventualmente previsti.
1.Difformità tra avviso di vendita e ordinanza di vendita
Uno dei principali errori nell’avviso di vendita si ha proprio quando questo non riporta esattamente le prescrizioni contenute nell’ordinanza.
Come poc’anzi affermato, in tema d’espropriazione forzata, le condizioni di vendita fissate dal giudice dell’esecuzione, anche in relazione ad eventuali modalità di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime di cui all’art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell’uguaglianza e parità di condizioni tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché a garanzia dell’affidamento da ciascuno di loro riposto nella trasparenza e complessiva legalità della procedura, per cui la loro violazione comporta l’illegittimità dell’aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti gli interessati e, cioè, da tutti i soggetti del processo esecutivo, compreso il debitore!!
Vien da sé che è fondamentale procedere ad un’analisi dettagliata dell’ordinanza di vendita e ciò per una duplice ragione:
in primo luogo perché è l’unico provvedimento minuzioso sulla vendita emesso dal giudice dell’esecuzione; in secondo luogo (e soprattutto) poiché un attento raffronto con l’avviso di vendita potrebbe farvi emergere differenze informative (ad esempio differenze di prezzo, termini per il saldo prezzo, cauzione, offerta minima) sulla cui base poter avviare una serie di contestazioni, che nel migliore dei casi potrebbe comportare la revoca della vendita!!
Caso pratico
Anche se è raro che una vendita all’asta venga revocata, in alcune occasioni questo può succedere.
Così è successo per un caso seguito recentemente dallo Studio d’Ambrosio Borselli che ha ottenuto di far revocare addirittura la vendita all’asta di una casa dopo la relativa aggiudicazione.
Nella vicenda si è rilevata una differenza tra quanto riportato nell’avviso di vendita, (documento che viene emesso dal professionista delegato alla vendita) rispetto a quanto prescritto nella relativa ordinanza (documento che viene emesso dal Giudice dell’Esecuzione) circa il termine entro cui pagare il prezzo di aggiudicazione, una circostanza di non poco conto!
L’avviso riportava che il pagamento del saldo prezzo doveva essere versato in 120 giorni decorrenti dall’aggiudicazione a dispetto dell’ordinanza che ne ordinava il pagamento il 60 giorni, con evidente confusione generata dal “doppio termine” e notevole pregiudizio del principio di parità di condizione tra gli offerenti (chi aveva letto la sola ordinanza faceva affidamento su un termine nettamente inferiore, e certamente scoraggiante, rispetto a chi avesse letto il solo avviso che contava su un termine più lungo, addirittura pari al doppio).
Di questa scorrettezza può dolersi il debitore, il quale vede il suo immobile venduto a minor prezzo causa minor numero di partecipanti all’asta, il creditore che a buon ragione ha interesse alla massima partecipazione possibile e non si dubita che potrebbe dolersene un potenziale offerente che, per l’appunto, abbia visto modificare quelle condizioni di vendita che lo avevano spinto a non partecipare.
Lo Studio d’Ambrosio Borselli faceva presente la diversità delle disposizioni dinnanzi al Giudice dell’Esecuzione chiarendo che tale circostanza creava una certa incertezza sia su quale termine dovesse essere rispettato, sia nei potenziali offerenti che magari, leggendo i due termini, non capivano quale dei due rispettare o quale dei due doveva prevalere.
Per approfondire la questione si legga l’articolo: Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita
2.Difformità tra avviso di vendita e prescrizioni pubblicitarie
Altro errore in cui può incappare il delegato nella redazione dell’avviso di vendita riguarda il mancato rispetto delle prescrizioni pubblicitarie.
Con riferimento all’importante tema della pubblicità, rileva, innanzitutto il disposto di cui all’art. 490 c.p.c. che prevede l’obbligatorietà della pubblicazione degli avvisi di vendita sia sul portale delle vendite pubbliche (P.V.P.) e anche, per i beni immobili e i mobili registrati di valore superiore ad € 25.000, in appositi siti internet autorizzati dal Ministero, (per citarne solo alcuni: Astegiudiziarie.it, Astalegale.net, Asteanunci.com, Gorealbid.it, ecc.). almeno 45 giorni prima dell’esperimento di vendita.
Si tratta di un tipo di pubblicità obbligatorio per tutte le vendite afferenti beni immobili.
Quale sarà la conseguenza di un’eventuale violazione od omissione delle prescrizioni dettate in tema di pubblicità?
Il ritardo o la mancata pubblicazione sul P.V.P. dell’avviso, per causa imputabile al creditore (procedente o intervenuto) comporta un’automatica decadenza e dà luogo a estinzione (tipica) dell’esecuzione forzata, ai sensi e per gli effetti dell’art. 631 bis c.p.c.
Trattasi di una “sanzione” piuttosto importante in quanto l’estinzione opera di diritto ed è dichiarata, anche d’ufficio, con ordinanza del giudice dell’esecuzione, non oltre la prima udienza successiva al verificarsi della stessa.
Entro il termine perentorio di venti giorni dalla pronuncia in udienza o dalla sua comunicazione è ammesso reclamo contro l’ordinanza che dichiara l’estinzione o che rigetta la relativa eccezione. Sul reclamo decide il collegio con sentenza emessa in camera di consiglio. (Per approfondimenti si legga l’articolo Estinzione del pignoramento immobiliare tipica ed atipica)
Vi sono poi dei casi in cui il vizio è talmente grave da inficiare lo stesso provvedimento di aggiudicazione, come ad esempio accade nel caso in cui la vendita sia eseguita in un giorno o in un luogo diversi da quelli riportati nella pubblicità (non potendo trovare applicazione per tali fattispecie il disposto dell’art. 2929 del c.c.), nonché le ipotesi in cui, malgrado l’errore, si sia verificata la partecipazione di un numero cospicuo di offerenti, così manifestandosi la sanatoria dell’atto nullo per raggiungimento dello scopo.
Ma, non è tutto qui.
Proseguendo nella lettura dell’art. 490, al comma 3 c.p.c. si evince che dovrebbe considerarsi facoltativa la pubblicità su strumenti diversi (giornali, riviste, volantini, cartelli informativi, siti internet c.d. commerciali etc.).
Non rientrando nel novero delle cause tipiche di estinzione della procedura esecutiva, ci si chiede, allora, quali siano gli effetti di errori e/o omissioni in tema di pubblicità facoltativa, e come potersi adeguatamente difendersi da tale carenza.
La giurisprudenza di legittimità in riferimento a tale inadempimento ha osservato che “la mancata esecuzione delle forme pubblicitarie diverse dalla pubblicazione sul P.V.P. – in violazione delle prescrizioni dell’ordinanza di vendita in tema di pubblicità – non resta priva di sanzione, né dopo la vendita (comportando, invece, ove tempestivamente denunciata con opposizione ex art. 617 cod. proc. civ., la caducazione del decreto di trasferimento), né prima della stessa, potendo il giudice dell’esecuzione pronunciare la chiusura anticipata del processo, qualora l’omissione sia addebitabile a incuria o inerzia del creditore (v., in tema di causa ascrivibile a responsabilità del creditore, anche Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12239 del 9/5/2019)”
“Così, mentre l’inerzia (colpevole) del creditore rispetto alla pubblicazione sul P.V.P. comporta automatica decadenza e dà luogo a estinzione (tipica) dell’esecuzione forzata, l’inutile spirare del termine ordinatorio (che, in assenza di proroga, determina «gli stessi effetti preclusivi della scadenza dei termini perentori», come statuito da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1064 del 19/1/2005, Rv. 579172-01, e da Cass.. Sez. 3, Sentenza n. 21549 del 27/7/2021, Rv. 662025 -01) per l’anticipazione delle spese di pubblicità, incluso il contributo per la pubblicazione sul P.V.P. prescritto dall’art. 18-bis d.P.R. n. 115 del 2002, comporta l’impossibilità per la parte di compiere l’atto indispensabile per la prosecuzione e conduce ad una pronuncia di improseguibilità del processo” (Cass. Civ., sez. III, sentenza 14 marzo 2022, n. 8113 – pres. Vivaldi, est. Fanticini)
(Sul tema dell’estinzione del pignoramento si legga il menzionato articolo Estinzione del pignoramento immobiliare tipica ed atipica)
Caso Pratico
Talvolta il giudice dell’esecuzione, con l’ordinanza di delega, nello stabilire le modalità di pubblicità da seguire, può prevedere che vengano pubblicati ulteriori elementi, ad esempio: un numero determinato di foto interne od esterne del bene; la planimetria catastale; un virtual-tour dell’immobile; ecc.
Un recentissimo decreto ottenuto dallo Studio presso Tribunale di Pescara e consultabile al seguente provv. sospensione vendita 12.4.2023 ne costituisce un chiaro esempio.
Nella vicenda suindicata, il soggetto esecutato propone reclamo avverso l’avviso di vendita pubblicato dal professionista Delegato, poiché questi, non attenendosi alle prescrizioni stabilite dal GE nell’ordinanza di vendita, omette di pubblicare le foto che rappresentano gli ambienti interni degli immobili e omette di pubblicare le planimetrie sui siti specificatamente indicati.
Il GE, rilevato ciò, ha sospeso (diremmo inevitabilmente) le operazioni di vendita.
3.Difformità tra avviso di vendita e perizia di stima
Nelle aste immobiliari sono esplicitamente escluse le garanzie per vizi ed evizione che normalmente sono presenti nelle compravendite tra privati.
Inoltre, poiché all’atto dell’offerta si “dichiara di aver preso visione della perizia di stima e degli allegati, di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che la presente offerta è inderogabile” non si può esercitare il diritto di recesso dall’acquisto in caso di vizi dell’immobile o di altri fattori od oneri che ne deprezzino il valore in maniera significativa, a meno che detti oneri non siano stati segnalati né in perizia né in ordinanza né fossero riconoscibili con l’ordinaria diligenza.
In ordine alla descrizione dell’immobile oggetto di pignoramento, il codice all’art. 570 c.p.c recita testualmente:
“Dell’ordine di vendita è dato dal cancelliere a norma dell’articolo 490 pubblico avviso contenente l’indicazione degli estremi previsti nell’articolo 555, del valore dell’immobile determinato a norma dell’articolo 568…
Facendo leva sul tenore letterale della norma in esame, può ritenersi allora sufficiente ai fini della validità dell’avviso di vendita, che nello stesso siano correttamente riportati i dati catastali identificativi dell’immobile, sempre che i potenziali offerenti siano stati posti in condizione di visionare la perizia e la documentazione ipocatastale a corredo, di cui sia stata data rituale pubblicità unitamente all’avviso di vendita!
Eventuali errori e/o omissioni nella descrizione dei beni incidono direttamente sull’individuazione dei beni posti in vendita, riverberandosi sui diritti oggetto del decreto di trasferimento, inficiando la validità del procedimento di vendita.
Inoltre, all’avviso di vendita si applica l’art. 173 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile.
L’art. 173 quater disp.att. c.p.c. impone che nell’avviso di vendita siano fornite le informazioni sulla legittimità urbanistica dell’immobile, sicché il professionista delegato è tenuto a riportare integralmente le risultanze della relazione peritale, dando atto sia dell’eventuale possibilità di sanatoria degli abusi edilizi, sia della necessità di riduzione in pristino dello stato dei luoghi ai fini della regolarità urbanistica. In particolare, per i terreni deve essere allegato in forza del richiamato art. 173 quater il certificato di destinazione urbanistica.
Di tutte queste difformità occorre che sia data esplicita menzione sia in perizia, sia nell’ordinanza sia nell’avviso di vendita (che però possono limitarsi a rimandare alla perizia).
In buona sostanza, l’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita coattiva individuale o concorsuale purché la presenza degli abusi edilizi venga segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita o nella perizia; infatti, in caso di omissione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita di aliud pro alio rispetto alla quale è possibile, per l’aggiudicatario, esperire azione per far valere della garanzia per i vizi della cosa, normalmente esclusa in caso di vendite giudiziarie.
Nello specifico, con sent. 11729/2017 la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che “Nella vendita forzata, l’ipotesi del cd. “aliud pro alio” può essere fatta valere solo nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi, ma il termine previsto dall’art. 617 c.p.c. decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo.
Ancora, nell’avviso, informazioni dettagliate dovranno aversi circa lo stato di occupazione del bene.
È necessario indicare, considerandone l’incidenza sull’appetibilità del bene, se vi siano ad esempio contratti di locazione, nonché diritti di terzi opponibili all’aggiudicatario.
Qualora l’immobile sia ancora abitato dal debitore, occorre specificare nell’avviso di vendita, se le operazioni di liberazione sono in corso, o, in caso contrario, che l’immobile sarà liberato a cura del custode all’atto dell’aggiudicazione ai sensi dell’art. 560 c.p.c.
Altra informazione che non può mancare è la modalità in cui si svolgerà l’asta.
Per esempio si può trattare di asta senza incanto (la più frequente), con incanto, telematica sincrona o asincrona.
Le regole di aggiudicazione dell’immobile, infatti, cambiano in base alla tipologia di asta.
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Conclusioni
All’esito di questa breve guida sull’avviso di vendita e su i suoi possibili errori, è pacifico affermare che esso costituisce un documento concorrente, insieme alla perizia di stima ed alla ordinanza di vendita, a fornire all’offerente il bagaglio informativo necessario a valutare la convenienza di una offerta di acquisto.
Ognuno di loro, infatti, concorre nel fornire il paniere informativo messo a disposizione degli interessati.
Il contrasto oggettivo tra i dati contenuti nell’uno e nell’altro documento rende semplicemente incerta l’informazione (si pensi, ad esempio, alla diversa identificazione catastale contenuta nella perizia e nell’avviso di vendita) e quindi il soggetto interessato non può fare affidamento su un dato piuttosto che sull’altro.
Spesso invece capita che le perizie e/o gli avvisi di vendita possano essere non molto chiari per chi non sia esperto del settore (del resto, sono documenti ad elevato tasso tecnico/giuridico), per cui si tende a confondere la poca chiarezza con profili di responsabilità altrui in realtà non esistenti.
Per questo, al fine di ottenere un avviso regolare (con relativo annullamento dell’avviso precedentemente pubblicato o addirittura dell’aggiudicazione) consigliamo sempre di affidarsi all’ausilio di avvocati esperti del settore, in grado di cogliere tutte le minuzie e le conseguenze giuridiche sottese ad una specifica procedura esecutiva.
Per sapere come opporsi, dal punto di vista procedurale ad un avviso di vendita inesatto, o ad altre innumerevoli circostanze che possano riguardare gli atti del delegato si legga l’articolo Guida al ricorso ex art. 591 ter dopo la riforma Cartabia.
Avv.p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Per una panoramica sugli strumenti esistenti per salvare la casa dal pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare”
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
