In tempi di crisi bisogna trovare una valida alternativa per l’acquisto della casa, le aste immobiliari possono rappresentare una adeguata soluzione al problema, potendo risparmiare una consistente parte del valore dell’immobile, specie nei casi in cui, come sovente accade, le prime aste vadano deserte.
Negli ultimi tempi il numero degli immobili messi all’asta è notevolmente aumentato, riversando sul mercato ottime occasioni con la possibilità di risparmiare anche il 70 – 75% dell’effettivo valore di mercato dell’immobile (si consideri pure il vantaggio fiscale recentemente introdotto dalla Corte Costituzionale con la sentenza numero 6 del 2014 su cui si legga l’articolo “Aste Immobiliari fisco più leggero dopo la sentenza della Corte Costituzionale“)
Le aste immobiliari sono il risultato di procedure esecutive o fallimentari e possono essere eseguite da giudici o delegate a professionisti (avvocati, notai, commercialisti).
Il regolamento di ciascuna vendita e le norme di riferimento sono indicate nell’avviso d’asta, ma è cura della cancelleria, del professionista delegato, fornire l’assistenza necessaria agli interessati.
La vendita segue un iter ben preciso, prima è disposta:
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la vendita senza incanto ,
che dopo la riforma del 2005 diviene un passaggio preliminare e necessario perché possa poi procedersi alla vendita con incanto,
la procedura di vendita ha inizio con la pubblicazione dell’avviso di vendita, contenente l’indicazione del debitore e degli estremi previsti per identificare l’immobile.
Tutti i soggetti interessati all’acquisto dell’immobile possono presentare offerte ad eccezione del debitore e del custode (per evidenti incompatibilità) a mezzo di dichiarazione scritta, compilata personalmente o per essere sicuri di non fare errori a mezzo di un avvocato specializzato che potrà seguirvi in tutta la procedura, nella dichiarazione deve essere indicato il prezzo, il tempo, il modo di pagamento ed ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Unitamente all’offerta da presentarsi a pena di inefficacia nel termine fissato nell’ordinanza di vendita, deve essere depositata cauzione (in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto).
A seguito della riforma del 2005, l’offerta è generalmente irrevocabile salvo che siano decorsi 120 giorni dalla sua presentazione ed essa non sia stata accolta, oppure il giudice ordini l’incanto. Per scongiurare possibili frodi, l’offerta deve essere depositata in busta chiusa, con l’annotazione all’esterno a cura del cancelliere, del nome del G.E. o del professionista delegato e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. All’udienza disposta per l’apertura delle buste, il giudice valuta l’offerta sentite le parti e i creditori iscritti non intervenuti: se supera di 1/5 il prezzo fissato (nella perizia dal ctu) , l’offerta è senz’altro accolta, se non supera tale limite, il giudice non può disporre la vendita in caso di opposizione del creditore procedente, ovvero, se ritiene che vi siano serie possibilità di una vendita a migliori condizioni all’incanto, da luogo all’incanto (art. 572 c.p.c.).(in base alla nuova formulazione dell’art. 572 cpc, per le esecuzioni iniziate da dicembre 2014: il giudice, sempre e solo nel caso in cui non sia stato offerto un prezzo superiore di 1/5 a quello della perizia, non può far luogo alla vendita quando ritiene probabile che la vendita con il sistema dell’incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto a quello determinato nella perizia del ctu).
Nel caso in cui le offerte siano molteplici il GE può disporre la gara tra gli offerenti ed in tal caso si procede alla vendita al miglior offerente o all’incanto. La vendita si realizza effettivamente mediante l’emissione di un decreto in cui è determinato, il modo e il termine del versamento del prezzo. Effettuato lo stesso si dispone il trasferimento del bene mediante decreto (art. 586 c.p.c.) col quale si trasferisce all’aggiudicatario il bene oggetto dell’asta , ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, il decreto contiene altresi l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. Se il prezzo non viene versato nel termine stabilito a norma del decreto il giudice dichiara la decadenza dell’aggiudicatario (perdita della cauzione a titolo di multa) e adotta gli altri provvedimenti previsti dall’art 587 c.p.c.
Nel caso in cui la vendita senza incanto (per saperne di più su questo tipo di vendita si legga anche l’articolo “La vendita senza incanto“) non sortisca l’effetto desiderato ovvero quando la stessa, pur disposta non abbia avuto luogo per qualsiasi altra ragione e quindi l’immobile resta invenduto il giudice provvede ai sensi dell’art 576 c.p.c.. alla
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Vendita con Incanto
Il primo atto della vendita all’incanto è l’ordinanza (art.576 c.p.c.) nella quale il giudice dell’esecuzione (o più spesso ormai l’esperto delegato) stabilisce, le modalità con cui deve svolgersi: “il prezzo base, il giorno e l’ora, il termine e le forme di pubblicità, l’ammontare della cauzione (non superiore al 10% del prezzo base d’asta), la misura minima delle offerte, il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato (non superiore a 60 gg dall’aggiudicazione)”. Secondo l’Art.580 c.p.c. nel caso in cui l’offerente non divenga aggiudicatario, ottiene l’immediata restituzione della cauzione, mentre se ometta di partecipare all’incanto senza documentato e giustificato motivo, viene trattenuto 1/10 dell’importo della cauzione da restituire. Lo scopo di questa disposizione appare quello di fronteggiare il fenomeno diffuso in alcune realtà territoriali di attività intimidatorie di personaggi appartenenti ad organizzazioni criminali, al fine di far andare deserti determinati incanti.
La vendita con incanto è caratterizzata dalla gara pubblica dei concorrenti, le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita, trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. Tuttavia essa non è definitiva: infatti la legge ammette che entro 10 giorni dall’aggiudicazione (termine perentorio) possano essere fatte nuove offerte, purché superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nell’incanto (art. 584 c.p.c.) Se ciò avviene si fa luogo ad una gara fra coloro che abbiano fatto le nuove offerte ed il primo aggiudicatario, alla quale si applicano le norme già esaminate della vendita senza incanto, a tale gara possono partecipare oltre agli offerenti in aumento e all’aggiudicatario , anche gli offerenti al precedente incanto.
Le norme in tema di versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario (art. 585 cpc) sono state modificate dal D.L. 35/2005, conv. L. 80/2005 per favorire la possibilità che le somme da versare siano procurate a mezzo di un mutuo ( di cui sarà fatta menzione anche nel decreto di trasferimento)
Il decreto di trasferimento rappresenta la fase conclusiva della vendita, con il quale il giudice trasferisce la proprietà del bene. Fino a quando quest’ultimo non venga emesso, il giudice può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto (art. 586 c.p.c.).
Con il decreto di trasferimento il giudice ordina la cancellazione delle trascrizioni e dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie. Se l’aggiudicatario non versa il prezzo nel termine stabilito il giudice con decreto: 1) dichiara la sua decadenza 2)pronuncia la perdita della cauzione 3)dispone un nuovo incanto secondo le forme ordinarie.
Dott. Giuseppe Scarpato
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
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Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”
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Per approfondimenti sull’acquisto della casa pignorata direttamente dal debitore fuori dall’asta (con un contestuale accordo a saldo e stralcio con i creditori per l’estinzione della procedura) si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva”
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