A norma dell’art.570 c.p.c. “ Dell’ordine di vendita è dato dal cancelliere a norma dell’articolo 490 pubblico avviso contenente l’indicazione degli estremi previsti nell’articolo 555, del valore dell’immobile determinato a norma dell’articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore con l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse”.
Sarà il delegato, per esplicito richiamo dell’art.591 bis co.3 n.2 a pubblicare l’avviso di vendita. Esso dovrà contenere in particolare:
la modalità della vendita, il termine per il deposito delle offerte, data ed ora della vendita, descrizione del bene posto in vendita (natura, ubicazione) e sua rappresentazione catastale, Stato di occupazione dell’immobile, regolarità urbanistica, formalità non suscettive di cancellazione con il decreto di trasferimento, gravami di natura condominiale, regime fiscale della vendita, condizioni di vendita, modalità di presentazione dell’offerta e in caso di aggiudicazione il termine per il pagamento del saldo;
Il problema che si pone è quale tipo di strumento utilizzare per opporsi all’avviso di vendita?
Esso di fatto è un atto propedeutico alla vendita emesso dal professionista delegato e non dal giudice dell’esecuzione, eppure idoneo a recare un notevole pregiudizio qualora dovessero mancare o risultare errati i suoi contenuti. Pregiudizio che potrebbe danneggiare l’intera procedura esecutiva immobiliare fin lì condotta e riverberarsi nei confronti dei terzi, dei creditori ed infine del debitore.
Difatti il terzo interessato all’acquisto dell’immobile offerto all’asta, potrebbe acquistarlo senza sapere, in quanto omesso nell’avviso di vendita, che lo stesso è occupato. Altrettanto il creditore, nella inversa ipotesa in cui l’immobile sia notiziato come occupato quando invece risulti sgombero, potrebbe ricevere nocumento dall’avviso di vendita emesso dal delegato in quanto la sua omissione ha allontanato i probabili acquirenti. Lo stesso dicasi per il debitore, il quale ha interesse a che l’aggiudicazione avvenga al maggior prezzo possibile affinché non residui dalla procedura un debito non soddisfatto.
In tutti i predetti esempi, nonché nelle altre circostanze che di volta in volta possono riguardare l’avviso di vendita ( o gli altri atti compiuti dal Delegato), soccorre la previsione dell’art.591ter c.p.c.
Il ricorso ex art.591 ter c.p.c.
“Quando, nel corso delle operazioni di vendita, insorgono difficoltà, il professionista delegato può rivolgersi al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con decreto. Le parti e gli interessati possono proporre avverso il predetto decreto nonché avverso gli atti del professionista delegato con ricorso allo stesso giudice, il quale provvede con ordinanza; il ricorso non sospende le operazioni di vendita salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione. Contro il provvedimento del giudice è ammesso il reclamo ai sensi dell’articolo 669-terdecies”.
Le parti e gli interessati possono dunque proporre reclamo avverso:
a) il decreto con il quale il G.E. decide sulle difficoltà incontrate dal professionista, o
b) avverso gli atti dello stesso delegato con ricorso al Giudice dell’esecuzione. In entrambi i casi il G.E. provvederà con ordinanza e la stessa sarà reclamabile al Collegio ex art.669 terdecies. Nel senso che dette parti possono con ricorso al Giudice dell’esecuzione ex art.591 ter , dolersi degli atti compiuti dal professionista delegato ,come negli esempi sopraelencati, o del provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione abbia risolto le difficoltà del professionista. L’ordinanza emessa dal Giudice dell’esecuzione potrà essere oggetto di reclamo al Collegio ex art.669 terdecies.
La modifica dell’art.591 ter c.p.c.
Il campo delle opzioni possibili risulta sgomberato dal rimedio previsto dall’art. 617 c.p.c. (opposizione agli atti esecutivi), ciò in quanto, ad opera del D.L. 27 giugno 2015, n. 83 convertito in L. 6 agosto 2015, n. 132, è stato modificato l’ultimo inciso dell’art.591 ter. Mentre prima del 2015, la norma recitava nel suo inciso finale “Restano ferme le disposizioni di cui all’articolo 617” adesso essa asserisce “Contro il provvedimento del giudice è ammesso il reclamo ai sensi dell’articolo 669-terdecies”.
Prima della riforma del 2015, l’ordinanza del Giudice dell’esecuzione emessa a definizione del ricorso ex art. 591 ter avverso l’atto del delegato, poteva essere opposta con l’opposizione agli atti esecutivi ex art.617 c.p.c. e l’ordinanza emessa ex art.618 c.p.c., a sua volta, con reclamo al collegio ex art.669 terdecies. Adesso l’unico rimedio esclusivo avverso la stessa risulta essere il reclamo al collegio ex art.669 terdecies. Di conseguenza ante riforma del 2015 succedeva che lo stesso Giudice dell’esecuzione doveva esprimersi doppiamente sulla vicenda controversa: in prima battuta in qualità di giudice del ricorso ex art.591 ter ed in seconda battuta in qualità di giudice dell’opposizione agli atti esecutivi ex art.617 c.p.c.
La sostituzione operata manifesta una volontà di base: snellire l’ opposizione esperibile avverso gli atti del professionista delegato ed evitare effetti sgraditi. Questi erano rappresentati dalla possibilità che con l’ordinanza risolutiva dell’opposizione ex art.617 c.p.c potesse essere emesso un provvedimento introduttivo del giudizio di merito.
Con la sostituzione si è invece voluto ribadire che il ricorso ex art.591 ter costituisce un controllo su “un’attività ordinatoria, e ne mutua tale natura”. Anche l’ordinanza collegiale, pertanto, sarà insuscettibile di statuire su diritti con efficacia di giudicato, difatti tale procedimento serve unicamente ad “evitare incagli pratici o vincere le perplessità del professionista delegato” e che “la procedura ivi prevista ha un perimetro applicativo limitato ai dubbi sollevati, alle incertezze incontrate od agli errori commessi dal professionista delegato”. Essa serve “ dunque, a dirigere le operazioni delegate, e qualsiasi attività endoprocessuale di impulso, coordinamento o controllo sugli atti delle parti o dell’ausiliario da parte del giudice è, per definizione, insuscettibile di passare ingiudicato“ ( Cass.Civ. 12238/2019).
In buona sostanza non si è voluto che all’art.591 ter appartenesse quel mondo di effetti che riguardano le vicende del 617 c.p.c e si è preferito racchiudere tutte le contestazioni nella diretta proposizione del reclamo al collegio. Del resto, a tutela della economia processuale particolarmente sentita nella fase esecutiva, si è preferito relegare le doglianze tipiche che investono il delegato in un unico binomio rappresentato da ricorso ex art.591 ter- reclamo al collegio ex art.669 terdecies.
Tale assunto, risulta confermato dalla più recente cassazione di legittimità per cui “l’abolizione del rinvio all’art. 617 c.p.c. denota l’intenzione del legislatore di sostituire ad un incidente di cognizione (l’opposizione agli atti esecutivi) un subprocedimento incidentale (il reclamo al collegio), che al contrario del primo è endoprocessuale, non pregiudica i successivi atti demandati al giudice dell’esecuzione, e non acquista efficacia di giudicato” (Cass.Civ. 12238/2019)
Il ricorso ex art.591 ter c.p.c. : termine, costi, provvedimento.
Per tale via, va ritenuto senza dubbio che nel caso in cui il delegato abbia emesso un avviso di vendita incompleto, carente o errato tale deficienza e/o inesattezza debba essere impugnata con ricorso al giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art.591 ter. Dicasi ugualmente per la ipotesi contemplata al comma 1 ovverosia nel caso in cui il Giudice abbia con decreto risolto una difficoltà avanzata dal delegato. In entrambi i casi i provvedimenti (atto del delegato nel primo; decreto del giudice dell’esecuzione nel secondo) andranno impugnati con ricorso ex art.591 ter. Fugato ogni dubbio circa la competenza a decidere sul predetto ricorso ( dovendo tale essere depositato presso la cancelleria del Giudice dell’Esecuzione per espressa previsione “ stesso giudice” dell’art.591 ter ) è opportuno delinearne gli aspetti fondamentali.
La proponibilità del ricorso parrebbe non avere termine non essendo esplicitamente riportato dall’articolo di riferimento, motivo per il quale, sembrerebbe logico concludere che lo stesso potrà essere proposto dal momento in cui l’atto di cui si contesta venga emesso, e fino a quando non intervenga un successivo atto esecutivo del G.E. ad esempio, il decreto di trasferimento o l’approvazione del piano di riparto, autonomamente impugnabile ex art.512 ed art.617 c.p.c. Il giudice, depositata l’opposizione ex art.591 ter, fisserà l’udienza alla presenza delle parti. In tal sede potrà disporre la sospensione delle operazioni di vendita qualora concorrano “gravi motivi” (p.es.… il delegato ha omesso di indicare nell’avviso di vendita che l’immobile risulta occupato sine titulo, o risulta abusivo urbanisticamente…), anche se nulla toglie che potrebbe provvedere sulla sospensione sin dal provvedimento di fissazione udienza inaudita altera parte.
Il sub-procedimento interno, così composto, si conclude con un’ordinanza.
Il reclamo al collegio ex art.669 terdecies
Avverso l’ordinanza del Giudice dell’esecuzione che rigetta il ricorso ex art.591 ter è, ad oggi, come già abbondantemente spiegato nel precedente paragrafo, solo ammesso reclamo, nel termine di 15 giorni dalla sua pronuncia (o comunicazione se anteriore), al Collegio ex art.669 terdecies del quale non farà parte il giudice di prime cure.
Il procedimento, il quale prevede il deposito del reclamo nei termini anzidetti e il pagamento del C.U. in misura fissa di 147 euro, si conclude con un’ordinanza espressamente “non impugnabile” ( 669 terd.co.5). La stessa non sarà altresì ricorribile per cassazione nemmeno ai sensi dell’art.111 Cost. “mancando dei requisiti della definitività e decisorietà” (Cass.Civ. 12238/2019)
Ad esempio, potrebbe capitare che il delegato nell’avviso di vendita erroneamente trascriva un indirizzo differente da quello ove si trova l’immobile staggito. In questo caso il debitore potrebbe proporre ex art.591 ter ricorso al G.E. manifestando la difficoltà di ottenere una vendita soddisfacente stante l’errore del delegato, il quale aveva trascritto Via delle Tartine piuttosto che Via delle Camelie (ben più famosa); Il G.E ritenendo l’errore non pregiudicante potrebbe rigettare con ordinanza il reclamo. Il collegio adito ex art.669 terdecies potrebbe confermare l’assunto del primo giudice con ordinanza (non impugnabile).
Opposizione agli atti esecutivi ex art.617 al primo provvedimento successivo
Tutto ciò premesso, il debitore potrà sempre proporre l’opposizione agli atti esecutivi ex art.617 al decreto di trasferimento. Difatti “eventuali nullità verificatesi nel corso delle operazioni delegate al professionista, e non rilevate nel procedimento di reclamo ex art. 591 ter c.p.c., potranno essere fatte valere impugnando ai sensi dell’art. 617 c.p.c. il primo provvedimento successivo adottato dal giudice dell’esecuzione” (Cass., civ. sez. III, del 9 maggio 2019, n. 12238)
In questo ultimo caso, si dovrà depositare l’opposizione agli atti esecutivi avverso il Decreto di trasferimento, allegando contributo unificato pari ad euro 168, presso la cancelleria del Giudice dell’Esecuzione entro il termine di 20 giorni dal decreto di trasferimento o dal singolo atto esecutivo compiuto .
Riassumendo:
avverso l’avviso di vendita, atto del professionista delegato, è esperibile ricorso ex art.591 ter. Questo si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione della procedura e non prevede costi né termini con l’unica preclusione che avvenga prima del successivo atto della procedura esecutiva. Il Giudice fisserà l’udienza dinnanzi a sé e qualora concorrano gravi motivi può sospendere le operazioni di vendita. Avverso l’ordinanza ultima citata, è esperibile il reclamo al collegio nel termine di giorni 15 dalla sua pronuncia o comunicazione se anteriore. Detto procedimento si avvera con il deposito del reclamo ai sensi dell’art.669 terdecies, indirizzato al Tribunale ove procede l’esecuzione, previo pagamento di un contributo unificato pari ad euro 147. Quest’ultimo, in composizione collegiale, potrà oltre che sospendere la procedura inaudita altera parte con il provvedimento di fissazione udienza, rigettare o confermare la decisione del giudice dell’esecuzione, disponendo, nel caso, che l’avviso venga corretto o confermato. In ogni caso la sua statuizione non sarà ulteriormente impugnabile, né ricorribile.
Qualora invece all’avviso di vendita sia succeduto un atto proprio dell’esecuzione (quale è il decreto di trasferimento) le doglianze riguardanti l’avviso potranno essere veicolate tramite l’opposizione agli atti esecutivi prevista dall’art.617 e, di conseguenza, nel termine di 20 giorni decorrenti dal decreto di trasferimento. Il G.E. adito ex art.617 deciderà con un’ordinanza particolare, in quanto oltre a contenere il rigetto o l’accoglimento dell’opposizione contiene altresì il termine entro cui la parte interessata potrà introdurre il giudizio di merito. Detta ordinanza “particolare” oltre ad essere fonte del giudizio di merito potrà essere reclamata ex art.669 terdecies dinnanzi al Collegio del tribunale ove insiste la procedura.
La sentenza emessa ad esito del giudizio di merito non sarà appellabile, ma ricorribile ex art.111 cost;
Avv. Daniele Giordano
Per approfondire l’argomento dell’opposizione agli atti esecutivi e all’esecuzione si leggano anche “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”, “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma”, o ancora“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, ed inoltre “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”
Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
Va rilevato per concludere che, al contrario di quanto credono i più, le opposizioni ex art. 615 e 617 cpc, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili all’interno della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
