Il principio della continuità delle trascrizioni: criticità e conseguenze nelle procedure esecutive immobiliari.
L’obiettivo del presente articolo è quello di fare chiarezza e sciogliere i vari nodi sorti intorno al principio della continuità delle trascrizioni, principio rilevantissimo nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.
Partiamo col spiegare cos’è la trascrizione.
Nella pratica, la trascrizione consiste nell’annotazione in appositi registri pubblici di determinati atti dai quali risulta la titolarità di un determinato diritto reale su un determinato immobile o bene mobile registrato.
La funzione della trascrizione è quella della pubblicità legale, prevista dagli artt. 2643 e ss. cc, tutela dell’affidamento di terzi e quindi della agevole circolazione dei beni, nonché quella probatoria, siccome permette di dirimere eventuali conflitti tra più aventi causa.
Ma perché la continuità delle trascrizioni dovrebbe rilevare sul piano esecutivo?
La risposta è semplice.
Il nostro ordinamento prescrive, ai sensi dell’art. 2650 c.c., che ogni trascrizione contro un soggetto, per poter essere efficace, deve essere preceduta da una trascrizione in suo favore avente ad oggetto il medesimo diritto.
In tema di espropriazione immobiliare, la richiamata disciplina assume rilievo in quanto la trascrizione del decreto di trasferimento, per poter essere considerata produttiva di effetti in favore dell’aggiudicatario, presuppone che la vendita forzata in danno del debitore sia stata eseguita in maniera conforme alla legge, cioè nel pieno rispetto delle regole e norme codicistiche dettate in materia.
Sicché la trascrizione del decreto di trasferimento (ultimo passaggio del pignoramento immobiliare, nonché fine ultimo) deve essere preceduta, per il principio della continuità delle trascrizioni, dalla trascrizione di un valido titolo di acquisto trascritto in favore dello stesso esecutato in danno del quale il pignoramento è stato promosso.
Va precisato che nell’espropriazione non rileva che il debitore esecutato sia l’effettivo proprietario del bene pignorato, considerato che prevale il principio dell’appartenenza, la cui verifica si basa sostanzialmente sulle risultanze dei registri immobiliari.
Ora, la verifica della regolarità o meno delle trascrizioni in favore e contro il debitore esecutato si esegue dalla consultazione della documentazione che il creditore procedente è tenuto a depositare nel corso della procedura esecutiva, ai sensi dell’art. 567 cpc.
In particolare, la norma prescrive al creditore procedente in un’esecuzione immobiliare di:
- Depositare l’estratto del catasto;
- Depositare i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento;
- in alternativa, depositare un certificato notarile (sostitutivo delle certificazioni) attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Questa è la documentazione utile e necessaria affinché possa essere provato e garantito – ai fini della procedura – che l’esecutato sia titolare del diritto reale pignorato e l’intestatario catastale dell’immobile interessato, e che, di riflesso, sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni.
Se dalla documentazione ex art. 567 cpc emerge qualche contraddizione, lacuna o imprecisione, allora:
- se viene notato dal creditore, questi chiede una proroga – che deve essere autorizzata dal GE – del termine per il deposito della documentazione completa;
- se rilevato d’ufficio, il Giudice deve disporne l’integrazione (sempre per mezzo di una proroga del termine ex art. 567 cpc).
Spetta, infatti, al G.E. verificare la correttezza, o meglio la completezza, della documentazione in atti, verifica che deve essere eseguita – anche – d’ufficio e altresì dagli ausiliari del Giudice dell’Esecuzione (non a caso nei quesiti della perizia di stima viene chiesto al CTU di verificare la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c., e, nel decreto di fissazione udienza ex art. 569 c.p.c. viene chiesto al Custode di procedere a tale verifica).
Nella pratica, una volta depositata la documentazione catastale, il Giudice incarica l’esperto estimatore di verificare la sussistenza o meno della continuità delle trascrizioni nei 20 anni antecedenti al pignoramento.
In caso di mancanza, il CTU sarà tenuto a segnalare la circostanza al creditore procedente e al Giudice, il quale dovrà assegnare al creditore procedente il termine per completare la documentazione sanante la continuità delle trascrizioni, o per depositare un atto introduttivo di un giudizio (con relativa nota di trascrizione) avente ad oggetto l’accertamento della titolarità del diritto di proprietà sull’immobile pignorato, come vedremo in seguito.
Caso tipico: mancata trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
Quando viene sottoposto a pignoramento un bene immobile di provenienza ereditaria spesso può accadere che tra gli atti di disposizione del bene giunto nel patrimonio del debitore (antecedenti al pignoramento) manchino accettazioni tacite di eredità o, ancora, che stesso l’erede/debitore non abbia ancora provveduto a trascrivere l’atto di accettazione dell’eredità relativamente all’immobile pervenutogli per successione mortis causa.
In questi casi, non risulta rispettato il principio della continuità delle trascrizioni e le conseguenze si ripercuotono nella procedura.
Sul punto, va immediatamente ricordato che l’accettazione dell’eredità può essere:
- espressa;
- tacita.
Mentre l’accettazione espressa (art. 475 c.c.) si compie per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, quella tacita (art. 476 c.c.) consiste nel compimento di atti che presuppongono necessariamente la volontà di accettare e che il chiamato non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede.
Ora, nessun problema si può porre in ordine alla accettazione espressa, che in quanto tale va trascritta (obbligatoriamente).
Problemi, invece, possono sorgere in caso di accettazione tacita. Questo perché, molto spesso, l’accettazione tacita non viene annotata, siccome, pur essendo un’attività altamente raccomandata, non è obbligatoria (frequentemente, erano anche i notai in occasione di un atto di disposizione dell’immobile interessato che non sollevavano il “problema” della previa accettazione tacita)
E questo determina una discontinuità delle trascrizioni relativamente all’immobile interessato.
In questo caso – molto frequente – il creditore dovrà effettivamente chiedere al Giudice di essere autorizzato a trascrivere l’atto di disposizione dell’erede che implichi l’accettazione tacita dell’eredità. Così ad esempio se è trascritta la vendita dell’erede ma non la previa accettazione, il creditore potrà sostanzialmente trascrivere nuovamente la vendita presentando la relativa nota con la dicitura “accettazione tacita eredità”.
Le decisioni dei Tribunali: sentenza n. 11638/2014 della Suprema Corte
In presenta di ipotesi di discontinuità delle trascrizioni rilevate nel corso di una procedura espropriativa i vari Tribunali si sono pronunciati in maniera diversa, sino alla pronuncia n. 11638/2014 emessa dalla Corte di Cassazione.
Chi dichiarava l’estinzione della procedura esecutiva (Tribunale di Napoli), chi ne dichiarava l’improcedibilità, chi ancora – a tutela delle ragioni del creditore e per economicità processuale – consentiva al creditore di sanare il difetto di continuità prima di ordinare la vendita, chi dopo purché prima dell’emissione del decreto di trasferimento (Tribunale di Milano).
Finalmente, a chiarire i dubbi è intervenuta la Suprema Corte che, con sentenza n. 11638/2014, ha espressamente affermato che la trascrizione dell’atto di acquisto mortis causa non è un presupposto processuale che deve esistere nel momento di avvio dell’azione esecutiva, potendo anche sopravvenire, purché si verifichi prima della vendita coattiva.
La Corte ha osservato che la funzione principale che assolve la trascrizione dell’acquisto mortis causa in capo all’esecutato nell’espropriazione immobiliare è quella di tutelare l’acquisto dell’aggiudicatario, garantendone la stabilità in caso di conflitto con gli aventi causa dall’erede apparente o dall’erede vero. Per tale motivo, in mancanza di trascrizione, la vendita, a processo esecutivo concluso, non deve ritenersi invalida ed inefficace, ma comunque assoggettabile ad evizione, con gli effetti di cui all’art. 2921 c.c. e fatta sempre salva la possibilità di ripristinare la continuità delle trascrizioni con effetto retroattivo ai sensi dell’art. 2650, II comma, c.c. senza alcun limite temporale.
Ciò significa che, quando la documentazione prodotta nel corso della procedura non risulti essere idonea perché dalla stessa non risulti accertata la provenienza del bene (ossia manchi la trascrizione dell’acquisto iure successionis) il giudice non potrà applicare l’art. 567 c.p.c. e quindi dichiarare l’inefficacia del pignoramento; ma, dovendosi ritenere applicabile l’art. 2650 c.c., e la possibilità di regolarizzare la continuità delle trascrizioni, il giudice dovrà convocare le parti e prospettare loro l’irregolarità riscontrata per valutarne l’incidenza sulla procedura. (espressione della funzione di controllo e coordinamento del processo esecutivo del GE)
All’esito della stessa, il G.E. concederà un congruo termine affinché il creditore procedente, in sostituzione di coloro che sono tenuti per legge, proceda alla trascrizione dell’acquisto mortis causa ed alla regolarizzazione della continuità delle trascrizioni.
Come?
La risposta la fornisce stesso la Corte di Cassazione, per cui ” in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede – debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza”.
In altre parole, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede/debitore esecutato, il creditore procedente:
a) se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità e questi risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, il creditore procedente può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione dell’accettazione tacita proprio sulla base di quell’atto, ripristinando così la continuità delle trascrizioni, purché prima dell’autorizzazione alla vendita ex art. 569 c.p.c. (è il tipico caso dell’erede che ha venduto e che abbia trascritto semplicemente la vendita e non anche l’accettazione dell’eredità).
b) se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, atto pubblico o da scrittura privata autenticata, allora la qualità di erede del debitore esecutato deve essere accertata giudizialmente con sentenza.
In questo caso, colui il quale intenda dimostrare e trascrivere in favore dell’erede il titolo di acquisto dell’immobile per accettazione dovrà ottenere una sentenza che accerti l’intervenuta accettazione tacita proponendo apposita domanda giudiziale, all’esito della quale potrà provvedere alla sua trascrizione.
Sotto il punto A) va ricondotta anche l’ipotesi, prima anticipata, in cui dalla documentazione catastale risulti che l’immobile sia stato interessato da precedenti atti di disposizione compiuti da soggetti che agivano nella qualità di proprietari, ma che non avevano trascritto la propria accettazione tacita dell’eredità relativa a quello stesso bene.
(es. Nel 2000 Caio eredita l’immobile x. Nel 2015 Caio vende l’immobile x a Tizio. Tizio diventa così proprietario dell’immobile x e nel 2020 viene pignorato. Dalla documentazione notarile risulta la compravendita del 2015, ma non risulta l’accettazione tacita dell’eredità di Caio nel 2000)
In questo caso, infatti, il problema è puramente formale, facilmente risolvibile da parte del creditore procedente che sarà tenuto a sanare la discontinuità, e potrà farlo senza grandi intoppi, siccome in questi casi la vendita dell’immobile eseguita da taluno nella qualità di proprietario presuppone la tacita accettazione dell’eredità dal quale è in precedenza provenuto l’immobile stesso (l’atto di disposizione dell’immobile consiste infatti in un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che il chiamato non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede).
Le regole che governano il processo esecutivo comportano degli adattamenti del principio della continuità delle trascrizioni, onde garantire la stabilità dell’acquisto dell’aggiudicatario.
Perciò, una volta trascritta l’accettazione di eredità e ripristinata la continuità delle trascrizioni, la trascrizione del pignoramento avvenuta anteriormente all’attività sanante mantiene i suoi effetti e la trascrizione del successivo decreto di trasferimento avrà, a sua volta, effetto contro coloro che abbiano iscritto o trascritto diritti in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento.
Tutto ciò, però, deve avvenire prima della autorizzazione alla vendita, in mancanza la vendita non può essere disposta.
Ma cosa succede alla procedura esecutiva nelle more dell’accertamento della titolarità in capo al debitore esecutato del diritto reale sull’immobile pignorato?
La sentenza della Suprema Corte, pur essendo utilissima a sciogliere vari dubbi, indicando all’occorrenza cosa debba fare il creditore procedente al fine di sanare il difetto della continuità delle trascrizioni a seconda del caso prospettato, non specifica però le sorti della procedura esecutiva nelle more delle attività introdotte dal creditore o in generale come debba pronunciarsi il GE.
Le conclusioni in punto di improseguibilità, arresto definitivo o chiusura anticipata della vendita non possono ritenersi più corrette secondo la dottrina, alla stregua di quanto argomentato dalla sopravvenuta Cassazione con sentenza n. 11638/2014.
In entrambi i casi alternativi individuati (facoltà, per il creditore, di chiedere la trascrizione di uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, ove esistenti; al contrario, facoltà, per il creditore, di agire per fare accertare l’intervenuta accettazione), andrebbe quindi escluso che possa dichiararsi improseguibile una procedura esecutiva immobiliare prima che la stessa pervenga alla vendita, dovendo solo in questo momento verificarsi se il creditore abbia o meno colmato le lacune di trascrizione evidenziate come ostative all’utile sviluppo di quella.
Quindi tutto è rimasto nelle mani dei Tribunali, la cui maggioranza si è espressa nel senso che:
- quando il creditore è tenuto semplicemente ad integrare la documentazione con la prova dell’intervenuta trascrizione dell’acquisto mortis causa in presenza di una accettazione tacita che risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente allora il GE dovrebbe fissare un termine perentorio ex art. 567 cpc.
Quindi, in caso di mancato rispetto del termine, l’istanza di vendita non correlata della detta prova andrebbe incontro alla declaratoria di estinzione della procedura esecutiva, con contestuale ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Soluzione ragionevole nei casi sub punto A), ma che mal si concilia con le ipotesi in cui al punto B); in questi casi, fissare un termine troppo esiguo potrebbe risultare eccessivamente penalizzante per il creditore che deve introdurre un giudizio a cognizione piena di accertamento.
- in assenza di atti di accettazione tacita dell’eredità da trascrivere, la qualità di erede andrà accertata fuori dal processo esecutivo.
L’accettazione andrà provata attraverso l’esperimento di un’azione di accertamento della qualità di erede in capo al debitore esecutato.
Conseguito il provvedimento d’accertamento il creditore potrà procedere con la relativa trascrizione del provvedimento, ai sensi e per gli effetti di legge.
Ma sul punto, nessuno si è espresso su come nel frattempo dovrebbe pronunciarsi il GE del pignoramento in corso. Alcuni hanno ritenuto applicabile l’art. 624-bis c.p.c.: per cui il creditore procedente sarebbe onerato dell’incombenza anche di richiedere la sospensione. (In altri contesti, si è reputato applicabile l’art. 295 c.p.c. in tema di sospensione necessaria per connessione/pregiudizialità)
Tuttavia, sospendere il pignoramento in attesa di un giudizio di merito di accertamento della qualità di erede può rivelarsi particolarmente dannoso per il debitore che si troverebbe assoggettato ad un vincolo di indisponibilità sulla abitazione, di fatto non basato su prove certe in ordine all’appartenenza dell’immobile e di valido titolo.
Sospendere (per un tempo indefinito) una procedura esecutiva si mostra una scelta a totale discapito del debitore esecutato e del tutto lesiva dei suoi diritti, atteso che, come detto, resterebbe nel limbo di un pignoramento in cui non è certa la titolarità del bene pignorato.
Tra l’altro, ciò accadrebbe per colpa non imputabile al debitore, ma in quanto frutto del mancato preventivo controllo che il creditore procedente avrebbe dovuto eseguire in occasione della scelta/notifica del pignoramento.
Per tali ragioni, a nostro parere sarebbe senz’altro più in linea (anche con il fine ultimo dell’esecuzione che non è quello di punire il debitore, ma quello di assicurare il diritto del creditore, garantendo allo stesso tempo i diritti del debitore contro abusi o prepotenze fondati sulla ragione del più forte) una pronuncia – in casi analoghi – di estinzione della procedura in corso.
L’estinzione, infatti, permetterebbe al debitore esecutato di non essere assoggettato sine die ad un pignoramento impreciso e manchevole, senza però pregiudicare il diritto del creditore procedente di riproporre il pignoramento una volta definito il giudizio intrapreso.
Conclusioni
Ora, come abbiamo avuto modo di vedere vari sono i problemi che possono nascere nel corso di una procedura esecutiva che rendono ancora più incerto e confusionario il rispetto delle regole e dei principi del processo.
Se è vero che il legislatore fornisce strumenti “risolutivi” della discontinuità delle trascrizioni in caso di immobile pervenuto iure successionis e quindi in mancanza di accettazioni dell’eredità – come il giudizio di accertamento della qualità di erede oppure lo strumento ex art. 481 cc ossia la richiesta di fissazione del termine per l’accettazione – è anche vero che:
- quando una procedura esecutiva è già avviata, detti strumenti dovranno essere promossi in tempi rapidi e comunque nel rispetto dei termini assegnati dal GE;
- in ogni caso, una volta introdotti, inevitabilmente comportano un allungamento dei tempi di procedura, soprattutto in mancanza di collaborazione del debitore esecutato;
- non è chiaro come e cosa debbano fare i soggetti coinvolti dalla procedura (in primis il giudice) per coordinare i vari aspetti e garantire il rispetto delle regole.
A dire il vero, sicuramente un allungamento dei tempi per il debitore, soprattutto quando l’immobile pignorato è la propria abitazione, può essere solo propizio.
Ma, certamente, ciò non deve essere inteso come “stratagemma” da utilizzare, piuttosto che come circostanza da sfruttare.
Una adeguata difesa tecnica di un professionista esperto in esecuzioni immobiliari – rilevando il problema – può permettere al debitore esecutato che si trovi in situazioni analoghe, garantendo il rispetto della procedura e delle sue regole, di guadagnare tempo, rallentando la procedura.
E, si ricorda, il tempo guadagnato è sempre un grande valore aggiunto per un debitore esecutato, siccome può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che si trovino soluzioni alternative per soddisfare i creditori (Per approfondimenti si legga l’articolo “Come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare”) o semplicemente che avrà a disposizione l’immobile abitato per un lasso di tempo maggiore (spesso di anni).
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per chi volesse conoscere delle principali novità introdotte dalla Riforma Cartabia nel processo esecutivo può farlo leggendo l’articolo ““Esecuzione immobiliare: le novità dopo la riforma cartabia”
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondimenti su tutte le preclusioni all’ordinanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare si legga l’articolo: “Art. 569 cpc: tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita”
Per approfondimenti sull’improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione, e sulla prassi “scorretta” del Tribunale di Bergamo a concedere proroghe (immediatamente arrestata dopo che lo studio d’Ambrosio Borselli ha sollevato contestazioni a una aggiudicazione il cui termine era stato prorogato), si legga l’articolo: “Improrogabilità del termine per il saldo prezzo dell’aggiudicazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” , “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.
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