È dovuto il pagamento dell’affitto per il periodo di chiusura obbligatoria dell’azienda affittata (o di cui si sia affittato un ramo)?
Ci si trova invero in un caso di inutilizzabilità dell’azienda per factum principis (espressione con la quale si indica una causa di impossibilita oggettiva ad effettuare una prestazione derivante da un sopravvenuto atto della pubblica autorità), la quale potrebbe ai sensi degli articoli 1463[1] e 1464 c.c.[2] dare diritto per il periodo di chiusura a una corrispondente riduzione del canone annuale.
Ne consegue che l’affittuario può non pagare il canone finché dura la chiusura d’imperio e chiedere la restituzione di quanto già pagato.
Tenendo anche presente che l’art. 91 del DL 18/2020 ha previsto in generale per ogni tipo di contratto o obbligazione (forniture di beni e servizi, appalti, contratti preliminari, etc.) finché durerà il periodo emergenziale che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218[3](cd inadempimento incolpevole o non imputabile)e 1223[4] c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”
Per cui l’omesso pagamento del canone durante la vigenza delle norme emergenziali non dovrebbe comportare un grave inadempimento così scongiurando il rischio di risoluzione.
Si faccia però attenzione che la valutazione è comunque rimessa alla discrezionalità del Giudice, caso per caso, per cui appare opportuno, prima di decidere di non rispettare le proprie obbligazioni, consultare comunque un avvocato onde avere un parere terzo e qualificato per il proprio caso specifico.
A differenza della locazione, anche quella commerciale, in cui non è possibile parlare di un’impossibilità assoluta della prestazione in quanto il conduttore conserva comunque la detenzione dell’immobile, detenzione che è l’oggetto del contratto (per approfondire il tema della sospensione del pagamento per la conseguenze del Coronavirus in caso di locazione commerciale si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus“), la chiusura dell’azienda fa invece venire meno l’oggetto stesso del contratto che è rappresentato non dall’immobile nella sua materialità, ma dall’azienda come complesso di beni diretti a produrre reddito.
Come chiarito dalla Cassazione “la differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto d’azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario” (Cass. n. 9354 del 27/6/2002; Cass. n. 1243 del 4/2/2000; Cass. n. 10106 del 2/8/2000). Cassazione civile, sez. V, 25/09/2019, n. 23851
Venuta meno la possibilità del fine produttivo per il factum principis, il pagamento finirebbe per essere privo di causa e quindi appare legittima una sospensione del pagamento del canone, nonché la richiesta di restituzione di quanto indebitamente versato.
Va peraltro evidenziato che ad oggi non vi sono stati interventi a favore dei contratti di affitto di azienda avendo l’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 previsto solo in favore dei “soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.”
L’incidenza del Coronovirus sugli affitti di azienda non può però esaurirsi alla sola fase della chiusura obbligatoria.
Invero è impensabile che un evento così nuovo e drammatico nelle sue conseguenze non incida in modo significativo e per lungo tempo sulle attività produttive andando ad incidere profondamente sul sinallagma contrattuale e quindi aprire la strada a una risoluzione o a una rinegoziazione, trattandosi di un caso evidente di sopravvenuta eccessiva onerosità per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili.
È indubbio che in mancanza di una rimodulazione dei contratti molti affittuari potrebbero trovarsi nella oggettiva impossibilità di rispettare le proprie obbligazioni quantomeno nella fase iniziale della ripresa dell’attività produttiva e fintantoché il mercato non trovi un nuovo equilibrio.
In questi casi è ipotizzabile una risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1467 c.c.[5] (eccessiva onerosità).
Tuttavia, la strada della risoluzione, oltre che incerta, non è l’unica possibile.
Lo stesso articolo 1467 c.c. al secondo comma prevede infatti la possibilità di evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Quella della rinegoziazione invero sembra la strada preferibile e probabilmente l’unica praticabile anche in considerazione della lungaggine delle eventuali controversie il cui esito peraltro è difficilmente prevedibile stante la novità della situazione.
Una formale richiesta potrebbe aprire ad una rimodulazione del contratto, eventualmente anche per un periodo determinano in attesa della ripresa dei consumi dopo il coronavirus con vantaggio per tutte le parti.
Va infatti tenuto presente, sul lato pratico prima che teorico, che l’affittuario, non più “oggettivamente” in grado di far fronte alle proprie obbligazioni, potrebbe autoridursi, seppur illegittimamente, il canone ad “equità” conservando la disponibilità dell’azienda per il tempo, “non breve” (2-3 ma anche molti più anni), necessario alla definizione del giudizio sulla sussistenza o meno della sopravvenuta eccessiva onerosità; giudizio dall’esito peraltro incerto stante la novità ed oggettiva incertezza anche giuridica della situazione. Ed alla fine il giudice nell’accertare la risoluzione e la eccessiva onerosità impedirebbe anche di richiedere la differenza tra il canone autoridotto (ovviamente deve trattarsi di una riduzione congrua rispetto al mercato ed al calo di fatturato) e quello previsto nel contratto nel corso degli anni necessari ad arrivare alla sentenza di risoluzione, senza poi considerare l’eventuale default delle aziende con il rischio di trovarsi con una vittoria di Pirro.
Per tali motivi, si ribadisce, è opportuno, anche per i concedenti, al fine di limitare a propria volta i danni determinati dai tempi e dai rischi di tali contenziosi (oltre a ritrovarsi dopo con un’azienda depauperata del suo valore), valutare attentamente la situazione del mercato e la possibilità ed utilità di offrire delle adeguate riduzioni (magari per dei periodi più o meno lunghi piuttosto che per l’intera durata del contratto).
Rimodulazione dei contratti che andrà però fatta con molta attenzione e con l’assistenza di professionisti, per disciplinare correttamente un fenomeno nuovo che richiede competenze specifiche con l’inserimento di vere e proprie clausole “coronavirus”.
NOTE
[1] Art. 1463 cc “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”
[2] Art. 1464 cc “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”
[3] Art. 1218 cc “Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”
[4] Art. 1223 cc “Il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”
[5] Art. 1467 cc “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell’alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.”
Avv. Mario Rosario Curzio
Per approfondire l’argomento dell’affitto azienda e della morosità dell’affittuario, come scegliere tra risoluzione ordinaria, il sequestro giudiziario e l’art. 700 cpc, con giurisprudenza aggiornata si legga “Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc”
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7″
