Lo sfratto per morosità, disciplinato dagli art. 657 e s.s. del Codice di Procedura Civile, verrà qui sintetizzato al fine di verificare se la recente normativa, nata dall’emergenza Covid-19, che ha sospeso i termini di molti procedimenti pendenti, abbia sospeso altresì i termini previsti per lo sfratto dovuto alla morosità del Conduttore sia per l’introduzione della domanda che per l’esecuzione dello sfratto stesso dopo la convalida.
E’ dunque importante analizzare in che misura i Decreti-legge n.ri 9,18 e 23 del 2020, di recente approvazione, abbiano sospeso i termini per le procedure in corso anche al fine di valutare se è possibile essere sfrattati in tempo di Coronavirus.
Il procedimento
A norma dell’art.660 c.p.c.: il Locatore può intimare al conduttore lo sfratto per il mancato pagamento dei canoni alle scadenze. Per farlo deve citare in giudizio il suo inquilino. Tra la data della notifica dell’atto di citazione per la convalida e la data dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi. Inoltre, a mente del 663 c.p.c., se l’intimato/conduttore non comparisce all’udienza o comparendo non si oppone il giudice convaliderà lo sfratto e disporrà con ordinanza l’apposizione sull’atto di citazione della formula esecutiva.
All’udienza potrebbe capitare che il Conduttore, nel caso di locazione ad uso abitativo chieda, e se lo veda accolto, un termine di grazia, non superiore a 90 giorni entro cui provvedere al pagamento dei canoni scaduti. Ciò allo scopo di rimediare alla sua situazione di morosità.
Al termine del procedimento elencato, il Giudice con il provvedimento con il quale convalida lo sfratto, fissa il termine per l’esecuzione.
Tutto ciò posto, abbiamo estremamente sintetizzato, per enucleare i termini, il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Qui giunti ha inizio la fase preposta all’esecuzione del titolo ottenuto dal locatore.
In particolare egli dovrà:
Notificare il titolo ottenuto ed il precetto ex art. 480 c.p.c., avvertendo il Conduttore che avrà 10 giorni per adempiere spontaneamente. Dalla notifica del precetto decorrono altresì i 90 giorni di tempo entro cui deve essere iniziata, a pena di inefficacia, l’esecuzione.
Notificato il titolo ed il precetto, e trascorso il termine di 10 giorni per l’adempimento spontaneo del Conduttore infruttuosamente, il locatore si presenterà all’ufficio notifiche esecuzioni e conferirà all’ufficiale giudiziario l’incarico di eseguire il provvedimento di rilascio. L’ufficiale giudiziario, di conseguenza avviserà, almeno 10 giorni prima della data fissata per il rilascio, il conduttore con un’ atto definito preavviso di rilascio ex art.608 c.p.c., e, alla data fissata, si recherà nei luoghi per eseguire lo sfratto.
Abbiamo semplicemente schematizzato la procedura per la convalida dello sfratto e la sua esecuzione al fine di valutare l’incidenza dei Decreti-legge n.ri 9,18 e 23 del 2020 su ogni singolo termine ad essa appartenente. Il decreto-legge n.18/2020, intervenuto ad integrazione del precedente decreto legge 9/2020, recante le “misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19” , Per quello che ci interessa ha disposto il rinvio di tutte le udienze a data successiva al 15 aprile (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020) e la sospensione, in genere, di tutti i termini procedurali ( per il testo integrale del Dl Cura Italia si clicchi “D.L. del 17 marzo 2020 n. 18”)
In virtù di quanto detto, osserviamo l’incidenza della disciplina contenuta nel D.L. 18/2020 sui procedimenti di convalida di sfratto.
Iniziamo da una precisazione, la sospensione contenuta nel decreto-legge opera per tutte le materie, salvo alcune eccezioni. Tra queste non rientrano i procedimenti per la convalida di sfratto motivo per il quale bisognerà attendere il 15 aprile(rectius 11 maggio), o l’ ulteriore data prorogata, per iniziare un nuovo procedimento. Ad oggi, infatti, risulterebbe difficile sia il deposito dell’atto notificato, che la notifica in sé.
La notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità deve avvenire infatti, vista la gravità che discende dalla mancata comparizione, ex art.137 c.p.c. tramite notifica dell’Ufficiale Giudiziario. Anche qui vi è un problema, infatti molti uffici U.n.e.p. accettano solo atti in scadenza tra i quali si dubita facciano parte le notifiche introduttive al procedimento di convalida di sfratto. Inoltre la stessa dicitura “atti in scadenza” sembra ormai soppiantata dalla previsione della sospensione di tutti i termini procedurali, motivo per il quale, lo stesso concetto di scadenza andrebbe rivisto. Tutto questo per dire che sia la notifica dell’atto sia l’iscrizione a ruolo, due attività iniziali del procedimento, oggi risulterebbero altamente complicate.
Supponiamo invece, tornando all’art.660 c.p.c., che la notifica sia stata effettuata il giorno 15 febbraio 2020 e recava l’invito a presentarsi all’udienza per la convalida del 20 marzo 2020.
In questo caso, l’udienza del 20 marzo 2020 sarà differita a data successiva al 15 aprile 2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020) in virtù della previsione del primo comma dell’art.83 del D.l. 18/2020 senza che si renda necessario alcun altro accorgimento.
Difatti, benché l’udienza sia differita il locatore non dovrà, se non aspettare, avere alcun accorgimento particolare in quanto, dal 15 febbraio al 9 marzo, sono trascorsi i 20 giorni pretesi dalla norma senza che vi sia stata sovrapposizione con il periodo della sospensione.
Purtuttavia, potrebbe verificarsi una diversa situazione. Supponiamo che il locatore abbia notificato l’atto di intimazione in data 1 marzo, invitando il conduttore a comparire in udienza in data 15 maggio. Considerando che la sospensione è intervenuta in data 9 marzo e terminerà in data 11 maggio, non saranno passati i 20 giorni liberi intercorrenti!
Infatti dal 1 marzo (data notifica) al 9 marzo (data sospensione) sono passati 8 giorni e dal 11 maggio (data finale sospensione) al 15 maggio ( data udienza) ne saranno passati 4. Tutto ciò posto, il nostro locatore avrà fissato una data d’udienza in spregio alla previsione dell’art.660 c.p.c. non essendo trascorsi 20 giorni liberi tra la data della notifica e la data dell’udienza ma solo 12!
Pertanto si ritiene che il termine a comparire, essendo un termine “procedurale” goda della sospensione prevista dall’art.83 comma secondo D.L. 18/2020, motivo per il quale l’eventuale sua pendenza nel periodo cuscinetto gli impedirebbe di realizzare la condizione prevista dall’art.660 c.p.c.
Questa affermazione merita una particolare attenzione. Infatti i procedimenti per la convalida di sfratto non rientrano tra quelli sospesi dalla sospensione feriale e quindi ad Agosto (per intenderci) non subiscono alcuna sospensione potendo avanzare senza troppi problemi.
Ciò in quanto la l.n. 742/1969, che disciplina la sospensione feriale, all’art.3 prevede che “In materia civile, l’articolo 1 (la sospensione dal 1 al 31 agosto) non si applica alle cause ed ai procedimenti indicati nell’articolo 92 dell’ordinamento giudiziario 30 gennaio 1941, n. 12, nonché alle controversie previste dagli articoli 429 e 459 del codice di procedura civile”. Nell’art. 92 della legge sull’ordinamento giudiziario, eccettuato dalla sospensione feriale (“non si applica”), figurano i “procedimenti di sfratto”. Quindi i predetti, in sostanza, non si sospendono ad Agosto per espressa deroga della normativa disciplinante la stessa sospensione feriale. Tuttavia, tra le deroghe invece previste dall’art.3 del decreto legge 18/2020 questi procedimenti non risultano e devono ritenersi pertanto sospesi in mancanza di una deroga espressa che, come nella sospensione feriale, li eccettui dalla sospensione. Quindi benché la sospensione feriale e la sospensione da “Covid19” siano simili, esse hanno una diversa ampiezza ed eccezioni diverse.
Tornando al nostro discorso, una considerazione importante può essere invece fatta sulla pendenza del termine di grazia durante la sospensione de qua. Infatti potrebbe essere capitato che il nostro Conduttore abbia chiesto e si sia visto accolto, un termine di grazia per cercare di rimediare alla sua situazione di insolvenza e questo termine, nella misura di 90 giorni, gli sia stato concesso dal Giudice in data 1 febbraio 2020. Il conduttore normalmente avrebbe 3 mesi per trovare una soluzione ed evitare, eventualmente, lo sfratto e ci chiediamo cosa possa capitare se questi 3 mesi cadano in parte, come nell’esempio, nel periodo di sospensione. Benché non sia semplice inquadrare la natura del termine di grazia, è indubbio che la sua funzione sia concretamente quella di dare la possibilità al conduttore di trovare una soluzione per non abbandonare l’immobile. E questa soluzione, di certo, non potrebbe trovarla in un periodo in cui è vietato uscire di casa e, in alcuni casi, risulta complicato anche poter lavorare.
Chiariti gli aspetti dell’incidenza della sospensione sulla fase sommaria del procedimento per convalida di sfratto, possiamo adesso osservare l’esecuzione del titolo in pendenza della sospensione.
In primo luogo, l’art.2 del decreto-legge che disciplina la sospensione espressamente sospende gli atti introduttivi dei “procedimenti esecutivi”. Con ciò significando che il precetto eventualmente notificato è sospeso, e qualora notificato prima della sospensione, saranno sospesi anche i 90 giorni entro cui iniziare l’esecuzione a pena d’inefficacia (nonché i 10 giorni a disposizione del conduttore per adempiere spontaneamente). Inoltre qualora la procedura sia avanzata prima della sospensione, l’art.103 comma sesto D.L. 18/2020 fa divieto, ad ogni modo, di eseguire i provvedimenti di rilascio fino alla data del 30.06.2020, motivo per il quale l’esecuzione del titolo, seppur anteriormente iniziata, non potrà avere in alcun modo corso durante questi mesi.
In conclusione, i termini per i procedimenti di convalida dello sfratto per morosità sono sospesi fino all’11 maggio 2020 ex art. 36 del D.L. n. 23 dell’8 aprile 2020, non essendo prevista dalla sospensione recentemente introdotta un meccanismo derogatorio che li comprenda (come invece accade per la sospensione feriale). Per quanto riguarda invece l’esecuzione del titolo,essa deve ritenersi sospesa, per espresso divieto dell’art.103 co.6, ( come modificato dalla l.n. 27/2020 di conversione del decreto-legge Cura Italia), in conseguenza del quale ”l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1 settembre 2020” (tale termine è stato poi ulteriormente prorogato al 31 dicembre, si legga al proposito “Prorogato al 31 dicembre il blocco degli sfratti”).
avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”
Per saperne di più sulla sospensione delle aste e degli ordini di liberazione e su come si sono regolati i tribunali a seguito prima del DL 11/2020 e poi del Dl 18/2020 “Cura Italia” si legga “Coronavirus e pignoramenti immobiliari: la sospensione delle aste e degli ordini di liberazione con provvedimenti dei Tribunali”),
Per avere qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile leggi “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“ o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
