È stata approvata definitivamente dal Senato, venerdì 24 aprile, la legge di conversione del decreto-legge n.18 del 2020 (cd. Cura Italia). Tra le novità apportate in sede di conversione assume rilievo, ai fini di cui si discute, il nuovo art. 54 ter rubricato “sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa”. In particolare, il comma primo dispone che “al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.
L’art. 54 ter è frutto dell’iter di conversione parlamentare, mancando una simile previsione nel precedente testo del decreto. La nuova norma mira, evidentemente, a tutelare il diritto di abitazione del debitore esecutato, esclusivamente quando il pignoramento abbia avuto ad oggetto la sua prima casa, in un periodo in cui il crescente disagio economico da coronavirus ha fatto già sentire i suoi primi effetti.
La norma dispone in maniera si ritiene poco chiara, che dalla pubblicazione della legge di conversione e per i successivi sei mesi saranno sospese tutte le procedure esecutive immobiliari aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore, dando la sensazione che ciò possa avvenire automaticamente. Considerato il pregio della disposizione in commento, è ben più arduo comprendere come essa, concretamente, funzionerà. Occorre, innanzitutto, aver chiaro quali procedure esecutive saranno sospese e se tale sospensione opererà in automatico o su istanza di parte.
Preliminarmente va osservato che la norma sospende le sole esecuzioni immobiliari che abbiano ad oggetto “l’abitazione principale del debitore”. Per meglio comprendere la portata dell’inciso “abitazione principale” occorre rifarsi all’interpretazione fornita dalla relazione di accompagnamento al disegno di legge.
Qui viene precisato che “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis del D.P.R. n. 917 del 1986)”.
Il richiamo chiarisce che la definizione di abitazione principale è corrispondente a quella contenuta nel testo unico delle imposte sui redditi (d.p.r. 917 del 1986).
Sgomberato il campo da ogni altra interpretazione, possiamo dedurne che dovrebbero essere sospese per sei mesi decorrenti dalla entrata in vigore della norma, le procedure esecutive immobiliari che hanno ad oggetto l’abitazione principale del debitore, ossia quella in cui costui, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.
A tal punto, ci si chiede come il beneficiario di detta misura possa utilmente profittarne. Appare, del resto, problematico ipotizzare che le procedure esecutive così individuate vengano automaticamente sospese. Del resto, il giudice, preso atto dell’art.54 ter in esame, potrebbe non sapere che l’immobile staggito risulti essere l’abitazione principale del debitore e di conseguenza non sospendere la procedura. Tutt’al più dalla perizia, se già redatta, o dall’accesso del custode, se nominato, potrebbe emergere che il debitore abiti abitualmente l’immobile pignorato eppure si dubita che una tale circostanza, benché riscontrabile, possa spingere il giudice ad agire autonomamente. Appare più verosimile che, per godere della sospensione semestrale di cui all’art.54 ter, il debitore debba farne apposita istanza dimostrando la ricorrenza del requisito richiesto e fornendo dunque prova di dimorare abitualmente nell’immobile staggito.
Certamente ci saranno giudici più attenti che potranno indagare attraverso la ctu o un invito agli opportuni chiarimenti fatto al custode e poi provvedere autonomamente e giudici che lo saranno meno, non avendo un espresso obbligo al riguardo, così come ci saranno Tribunali che inviteranno, con apposite ordinanze, i propri giudici delle esecuzioni a verificare (quando possibile, in quanto prima della nomina del custode e della perizia può essere oltremodo complicato per il G.E. verificare autonomamente l’esistenza dei requisiti per la sospensione) e provvedere di conseguenza, come ce ne saranno tanti altri che non provvederanno in tal senso.
Ad ogni modo, stante l’incertezza sul punto e in attesa di vedere come tale misura verrà applicata nella prassi, si ritiene comunque altamente consigliato, qualora ne ricorrano i presupposti, procedere con un’istanza al giudice dell’esecuzione palesando l’entrata in vigore del nuovo art.54 ter e l’abitualità della dimora del debitore esecutato nell’immobile oggetto di esecuzione al fine di ottenere effettivamente l’agognata sospensione.
A tal riguardo un caso particolare ci preme sottolineare, quello delle conversioni di pignoramento in corso e del pagamento delle relative rate.
Vista l’eccezionalità della situazione e la ratio della norma, di supporto ai debitori esecutati in difficoltà, finalizzata ad aiutarli a salvare la propria prima abitazione, si deve ritenere, a parere dello scrivente, che la sospensione possa e debba applicarsi anche al pagamento delle predette rate di conversione del pignoramento, chi più del debitore, che si sta impegnando a pagare una onerosa conversione pur di salvare la propria prima abitazione, meriterebbe un po’ di respiro, specie in un momento di eccezionale e straordinaria difficoltà come quello in corso? E’ ovvio anche in tal caso che a maggior ragione tale sospensione vada espressamente richiesta e adeguatamente motivata da parte di chi, non solo ne abbia i requisiti (in quanto si tratti della prima abitazione), ma possa averne particolare necessità in considerazione del momento storico, ed assolutamente si sconsiglia di sospendere autonomamente il pagamento delle rate senza un’espressa autorizzazione del G.E.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Successivamente al presente articolo molti Tribunali hanno regolamentato l’applicazione dell’art. 54 ter tramite decreti, protocolli e linee guida, le cui conclusioni sono state piuttosto variegate, li abbiamo esaminati nell’articolo “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”
Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“
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