L’art. 585 c.p.c., intitolato “Versamento del prezzo”, stabilisce al comma primo che “l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento..”
L’aggiudicatario deve versare il saldo dell’aggiudicazione nel termine fissato dall’ordinanza che, di solito, si sostanzia in 120 giorni decorrenti dall’aggiudicazione. Il corretto e tempestivo pagamento del saldo diviene condizione necessaria affinché il Giudice, con decreto, trasferisca la proprietà dell’immobile aggiudicato. Purtuttavia, nel caso in cui l’aggiudicatario non versi il saldo egli, oltre a perdere la cauzione versata, sarà tenuto a versare la differenza tra il prezzo della sua aggiudicazione e quella successiva ex art. 587 c.p.c.
Ciò precisato, le gravi conseguenze previste per il mancato o tardivo versamento del saldo impongono una riflessione.
Una riflessione che nasce dall’emergenza, ben nota, che stiamo vivendo nelle ultime settimane. Difatti, ben potrebbe capitare, che l’aggiudicatario abbia la “sventura” di dover versare il saldo del prezzo in questo periodo o nei giorni successivi alla sospensione delle attività giudiziarie.
E’ infatti noto che il Governo, prima con il decreto legge n.11/2020 e, di poi con il decreto legge n.18/2020 del 17 marzo, abbia sospeso tutte le attività giudiziarie, differito le udienze a data successiva al 15 aprile (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020) e sospeso in genere tutti i termini procedurali.
Ebbene, considerato in primo luogo l’art.2 del d.l. n.18/2020 il quale asserisce che “sono sospesi.. in genere tutti i termini procedurali”, e non di meno le gravi conseguenze derivanti dal tardivo pagamento del saldo prezzo, occorre, nei limiti di quanto possibile, fare chiarezza e capire se il termine previsto per il pagamento del saldo del prezzo si sospenda o meno.
In particolare ci chiediamo cosa accada nel caso in cui il termine ultimo per il pagamento del saldo sia stato fissato nel periodo della sospensione o nei giorni successivi ad essa.
Il problema esiste. Infatti, qualora supponessimo che il termine per il versamento del saldo prezzo non si sospenda per opera del predetto articolo 2, (non rientrando nell’alveo della normativa in quanto termine non “procedurale”), potremmo arduamente immaginare che, in pieno Coronavirus, l’aggiudicatario debba essere costretto ad andare in banca, con il personale ridotto a metà, ed ottenere un mutuo per ottemperare all’ordine del giudice.
Prima ancora che giuridicamente, l’opzione prospettata appare di difficile comprensione e forse di difficile applicazione.
Si deve pertanto ritenere, invece, che il termine per il versamento del saldo, come testimoniato da autorevole giurisprudenza sul punto, sia un termine processuale e come tale rientrante nella sospensione dei termini dal 9 marzo all’11 maggio.
Difatti, la Suprema Corte, investita del quesito in riferimento alla sospensione feriale, aveva già precisato che il termine del versamento del saldo ha “ …natura processuale …, in quanto inteso a scandire il compimento di atti aventi natura processuale, diretti a concludere la fase del processo esecutivo” (Cass., sez. I, 13 luglio 2012, n. 12004).
Per questi motivi si ritiene che qualora il termine ultimo scada in un periodo compreso tra il 9 marzo ed l’ 11 maggio, la sua decorrenza si sospenda e il termine riprenderà a decorrere solo dal 12 maggio per la residua parte.
Esempio: il termine per il versamento del saldo, fissato in 120 giorni, e decorrente dal 1 dicembre 2019, avrebbe una scadenza fissata per il giorno 30 marzo 2020, nel pieno periodo di sospensione.
In applicazione della sospensione dei termini dal 9 marzo all’11 maggio 2020, il nuovo termine scadrà in data 1 giugno 2020 (è stato aggiunto all’iniziale termine di 120 giorni, decorrente nel nostro esempio dal 1 dicembre 2019, ulteriori 63 giorni ricadenti nel periodo di sospensione suindicato).
Parimenti dicasi per la seconda ipotesi, ossia quando il termine per il versamento del saldo andrà a scadere in una data successiva all’11 maggio, e quindi in una data non ricadente nel periodo di sospensione. In tal caso il suo computo si interromperà in data 9 marzo 2020 e ricomincerà in data 12 maggio 2020
Esempio: il termine per il versamento del saldo, fissato in 120 giorni, decorre dal 22 gennaio 2020 e scadrebbe il 21 maggio 2020.
Dal 9 marzo al 11 maggio il termine sarà paralizzato e per 63 giorni non decorrerà ulteriormente.
Per questo motivo l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo non più entro il 21 maggio 2020 ma entro il 23 luglio 2020, corrispondente alla data previamente fissata “allungata” dei 63 giorni di sospensione che il termine ha subito.
In buona sostanza il termine si “blocca” il 9/03 e inizia a decorrere il 12/05, cosicché il termine previamente fissato per il versamento del saldo tornerà a decorrere per la residua parte dopo il 12.05.2020.
Omologamente a quanto ritenuto, il Tribunale di Novara [per il testo del provvedimento originale clicca “decreto 17.2020 Tribunale di Novara”] con provvedimento del 18 marzo (decreto 17/2020) ha affermato che “ è sospeso anche il termine per il versamento del saldo prezzo che tornerà a decorrere, per la residua parte a far data dal 15.04.2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020), salvo ulteriori disposizioni. Laddove l’aggiudicatario proceda comunque al versamento del prezzo, resta salvo l’acquisto compiuto”.
Del medesimo tenore appare la circolare del Tribunale di Napoli del 18 marzo (per il testo clicca “Circolare Tribunale di Napoli del 18.03.2020″), per la quale” la sospensione delle operazioni di vendita e delle ulteriori attività degli ausiliari (per accessi, visite, pagamento del saldo prezzo ed attuazione degli ordini di liberazione) si applicherà per il termine contemplato dal D.L. n. 18 e, quindi, sino al 15/04/2020 (termine ulteriormente prorogato all’11 maggio 2020 dall’art. 36 del dl n. 23 dell’8 aprile 2020)”.
In buona sostanza, si ritiene che un adempimento vitale come il versamento del saldo del prezzo successivo all’aggiudicazione necessiti, per le attività che lo precedono, di questa sospensione e vi rientri a pieno titolo. Inoltre anche relativamente al suo profilo giuridico, come avallato dalla Suprema Corte, non può dubitarsi del suo carattere “procedurale”, e come tale rientrante nella prevista sospensione. D’altro canto, la decorrenza del termine, stante la sospensione di ogni attività, porterebbe l’aggiudicatario probabilmente ad accumulare un incolpevole ritardo e ad incorrere, dunque, nelle sanzioni di cui all’art. 587 c.p.c. recando un notevole pregiudizio altresì alla procedura esecutiva immobiliare che aveva propiziato la vendita.
Un suggerimento utile per chi dovesse saldare il prezzo in un Tribunale che non abbia espressamente disposto nulla al riguardo e che non abbia avuto alcuna comunicazione scritta in tal senso da parte del delegato alla vendita è di procedere con una istanza scritta al delegato medesimo e in caso di mancata risposta presentare l’istanza allo stesso G.E.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per saperne di più sulla sospensione delle aste e degli ordini di liberazione e su come si sono regolati i tribunali a seguito prima del DL 11/2020 e poi del Dl 18/2020 “Cura Italia” si legga “Coronavirus e pignoramenti immobiliari: la sospensione delle aste e degli ordini di liberazione con provvedimenti dei Tribunali”),
Per un approfondito confronto tra il Dl 18/2020 e il precedente Dl 11/2020 con la descrizione delle innovazioni previste in tema di esecuzioni immobiliari e di rilascio di immobili si legga anche “Pignoramenti immobiliari: le novità del D.L. 18/2020 “Cura Italia” confronto con il D.L. 11/2020″
Per una trattazione completa di tutti i termini sospesi nell’ambito del pignoramento immobiliare si rinvia all’articolo “Coronavirus e Dl Cura Italia: gli effetti del decreto su ogni singolo termine dell’esecuzione immobiliare”
Per saperne di più sul nuovo art. 560 cpc entrato in vigore il 28 febbraio 2020 che ha prodotto l’effetto estendere l’impossibilità di disporre la liberazione degli immobili pignorati (abitati dal debitore e dai suoi familiari) fino al decreto di trasferimento per tutte le procedure in corso si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“
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