Il Tribunale di Roma sfratta l’inquilino moroso, colpevole di non aver impugnato gli atti amministrativi (i Dpcm) illegittimi per chiederne la disapplicazione
INDICE
Introduzione
Arriva dal Tribunale di Roma l’ennesimo attacco frontale ai Decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri (cd. DPCM) ritenuti illegittimi e sprovvisti del potere necessario per imporre limitazioni alla libertà personale.
Un’ordinanza, quella del giudice capitolino, che sicuramente farà discutere per il tema trattato: il difficile rapporto tra locatore e conduttore in tempo di Covid-19 e, per tale via, l’illegittimità delle limitazioni imposte.
Tutto inizia con la richiesta della proprietà di convalidare lo sfratto per morosità del conduttore moroso. In particolare, il locatore chiedeva al giudice di ordinare il rilascio di un negozio nel centro di Roma, stante il mancato pagamento del canone di locazione da parte della società conduttrice, la quale, dal canto suo, lamentava una fortissima contrazione degli incassi.
In termini giuridici, la società inquilina chiedeva al giudice di rigettare lo sfratto intimato dalla proprietà sulla base dell’impossibilità di pagare il canone a causa del rispetto delle misure di contenimento.
In buona sostanza, il negoziante avanzava di non aver guadagnato pressoché nulla negli ultimi otto mesi, a causa della serrata obbligatoria delle attività negoziali imposta dai DPCM, e di non aver potuto, di conseguenza, onorare il pagamento promesso.
Una vicenda, insomma, come tante altre. Una dinamica, per l’appunto, che si presenta quotidianamente e che è stata risolta talvolta a favore del conduttore (sul punto si legga “La relazione 56 del 2020 della Cassazione sulla riduzione del canone di locazione e l’ordinanza del Tribunale di Roma”) talvolta a favore del locatore.
Mentre, infatti, secondo alcuni Giudici lo sfratto per morosità del conduttore commerciale, il quale non abbia potuto adempiere causa Covid-19, vada convalidato rientrando nell’alea del rischio di impresa il pericolo di eventuali sopravvenienze, secondo altri, invece, il contratto di locazione, divenuto squilibrato per la pandemia, deve essere rinegoziato dalle parti o persino dal giudice (si veda sul tema la Relazione n. 56 del Massimario della Cassazione nell’articolo pre-citato).
La querelle mai finora si era spinta, però, fino a dubitare della legittimità dei D.P.C.M. e, in questo solco, la pronuncia del Tribunale di Roma appare sicuramente pioniera e rivoluzionaria.
La tesi dell’ordinanza del Tribunale di Roma
Secondo l’ordinanza del 16 dicembre scorso, a firma del giudice Liberati della sesta sezione civile del Tribunale di Roma, il conduttore non può chiedere la rinegoziazione del contratto, né opporsi validamente allo sfratto per morosità, avanzando di non aver potuto pagare a causa delle limitazioni imposte.
Anzi, l’inquilino avrebbe dovuto impugnare il DPCM, con ciò “eliminando in radice le conseguenze che ne sono derivate”(testualmente pag. 15 ordinanza).
In questo senso, il danno ricevuto dal conduttore non può qualificarsi come danno “da emergenza sanitaria” ma di danno da attività “provvedimentale, che si reputa illegittima”. Danno che, in tal senso, che “la parte (il conduttore) non si è attivata in alcun modo per rimuovere “al fine di “eliminarne gli effetti dannosi, che dunque avrebbe potuto evitare”.
Detta alla buona, secondo il giudice romano, la mancanza di denaro, dalla quale è originata la morosità, è stata causata dal conduttore il quale non ha fatto nulla (ossia impugnare il provvedimento amministrativo illegittimo) per evitarne le conseguenze.
A parere del magistrato, dunque, sarebbe onere dell’inquilino opporsi alle misure di contenimento disposte dal governo per far valere l’illegittimità delle stesse ed “eliminarne gli effetti dannosi” onde cui, in mancanza di una simile opposizione, sarà attribuibile proprio al conduttore inerte la mancanza di flusso di denaro.
Il ragionamento del giudice può essere così succintamente sintetizzato:
– L’inadempimento del conduttore non è derivato dalla pandemia, di per sé, ma dal rispetto delle misure di contenimento;
–Le misure di contenimento, tra le quali figura la serrata obbligatoria delle attività negoziali, erano contenute in decreti del presidente del consiglio dei ministri (dpcm) atti amministrativi oggettivamente illegittimi e caducabili;
-Il conduttore avrebbe potuto evitare di subire gli effetti dannosi, provocati dalle limitazioni illegittime, opponendosi ai provvedimenti amministrativi;
–La mancata opposizione a tali atti illegittimi rende l’inadempimento attribuibile al conduttore;
Sulla scorta di tali motivazioni, il giudice emette l’ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c. disponendo, altresì, il mutamento del rito.
L’illegittimità dei D.P.C.M.
Venendo alla parte motiva del provvedimento, risulta interessante un’ analisi delle motivazioni poste a fondamento dell’illegittimità dei DPCM.
Viene chiarito in primis che trattasi di atti di natura amministrativa e non normativa inidonei a comprimere quei diritti fondamentali che “ha, di fatto, investito e compromesso” (testualmente pag. 5).
Successivamente al richiamo alla pronuncia del GdP di Frosinone che già si era espresso in tal senso, vengono richiamati gli artt. 78 e 87 della costituzione che legittimano solo in stato di guerra poteri normativi peculiari e “non anche per rischio sanitario”.
A valle di queste considerazioni, la dichiarazione adottata dal CdM è illegittima in quanto “nessuna fonte costituzionale attribuisce tale potere all’organo emittente”.
L’analisi del giudice capitolino involge anche la cd. “fase due” per la quale anche i relativi DPCM risultano di dubbia costituzionalità, in quanto carenti di legittimazione parlamentare.
In senso contrario, anche a voler considerare tali atti amministrativi legittimi, con conseguente legittimità delle limitazioni imposte, gli stessi difetterebbero di motivazione ex art. 3 della legge 241 del 1990 al quale obbligo “non sono sottratti nemmeno i dpcm”.
Circa la motivazione, il magistrato evidenzia che la stessa è stata resa per lo più con ampi rinvii “per relationem” a verbali “riservati” e di non pronta lettura.
Più nel dettaglio, sebbene la tecnica di rinviare, nel corpo della motivazione, ad altri documenti è astrattamente “ammessa e riconosciuta dalla giurisprudenza”, è parimenti necessario nel caso che i documenti cui si rinvia siano resi disponibili e conoscibili: cosa che non è avvenuta per i verbali del CTS classificati, invece, come riservati.
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”
Per approfondire l’ipotesi di risoluzione per eccessiva onerosità in relazione all’indennità di avviamento si legga “Coronavirus: dovuta l’indennità di avviamento in caso di risoluzione per eccessiva onerosità della locazione”.
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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