Tempi e procedura del decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: modello con presupposti da controllare per possibili contestazioni alla vendita all’asta
Fase essenziale della procedura è quella regolata dall’art 569 cpc (provvedimento per l’autorizzazione alla vendita), vediamo come si sviluppa, la procedura per arrivare all’udienza di comparizione delle parti ex art. 569, i suoi tempi ed i presupposti che devono essere stati rispettati perchè il giudice dell’esecuzione possa disporre la vendita all’asta dell’immobile.
I tempi di fissazione dell’udienza
Il Giudice dell’esecuzione, una volta letta l’istanza per la vendita forzata dei beni pignorati (in teoria entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale o dalla certificazione notarile, come disposto dal primo comma dell’art. 569, ma sappiamo trattarsi di un termine ordinatorio che quasi mai viene rispettato, in particolar modo nei tribunali più grandi), nominerà l’esperto per la relazione di stima ai sensi dell’art. 173 bis, disp. att., c.p.c. e fisserà udienza per la comparizione delle parti e dei creditori iscritti di cui all’art. 498 c.p.c. ( i creditori che hanno sui beni pignorati un diritto di prelazione risultante da pubblici registri) che non siano intervenuti;
Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di novanta giorni secondo quanto dispone lo stesso art. 569 cpc, ma anche questo è un termine ordinatorio, che non viene rispettato praticamente mai, e se lo fosse con ogni probabilità il ctu chiederebbe una proroga (si consideri che infatti allo stesso va comunicata la nomina che deve accettare, dovrà poi contattare il debitore per accedere all’immobile da periziare e successivamente redigere la sua perizia con richieste documentali, catastali urbanistiche ecc. negli uffici pubblici che hanno spesso tempi lunghi, ed infine dovrebbe depositare la perizia ex 173 bis, disp. att., c.p.c. almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata dal Ge), per cui il tempo medio di fissazione effettiva dell’udienza va, nella prassi dei singoli tribunali (più o meno rapidi), dai quattro agli otto mesi.
Il G.E. abitualmente dispone che l’esperto presti il giuramento ai sensi dell’art. 569 primo comma c.p.c. in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione e sua trasmissione in via telematica, (nel termine di dieci- quindici giorni dalla comunicazione del provvedimento di nomina)
Aspetti procedurali
L’esperto dovrà:
– prendere contatto immediatamente con il custode nominato;
– depositare la relazione di stima almeno 30 giorni prima dell’udienza;
– inviarne copia ai creditori procedenti e intervenuti e al debitore, almeno 30 giorni prima dell’udienza (affinchè possano depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito)
-partecipare in ogni caso all’udienza per rendere i chiarimenti eventualmente richiesti dal GE.
(per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare” )
Si ricordi che sulla base della riforma dell’art. 569 cpc ad opera della L. 12/19 per le esecuzioni iniziate dal 12 febbraio 2019 “il creditore pignorante e i creditori già intervenuti ai sensi dell’articolo 499 depositano un atto, sottoscritto personalmente dal creditore e previamente notificato al debitore esecutato (non va sottovalutata l’enorme portata di tale norma in quanto la notifica, che chi scrive ritiene non sia possibile fare in cancelleria ex art. 492 laddove il debitore non sia costituito, sia perchè la notifica in cancelleria sarebbe una inutile duplicazione del deposito già previsto, sia perchè tale atto di enorme importanza al fine di convertire il pignoramento, avendo ben chiaro l’importo da convertire, è essenziale raggiunga effettivamente il debitore al fine di consentirgli l’ultima possibilità di conversione del pignoramento che è proprio data all’udienza ex art. 569), nel quale è indicato l’ammontare del residuo credito per cui si procede, comprensivo degli interessi maturati, del criterio di calcolo di quelli in corso di maturazione e delle spese sostenute fino all’udienza. In difetto, agli effetti della liquidazione della somma di cui al primo comma dell’articolo 495, il credito resta definitivamente fissato nell’importo indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato dei soli interessi al tasso legale e delle spese successive“.
Tale norma è molto importante in quanto l’istanza di conversione del pignoramento, come detto sopra, deve essere presentata prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita o della delega al professionista (art. 495 c.p.c.) ed è quindi essenziale la precisazione dei crediti che consenta al debitore di valutare chiaramente la possibilità (l’ultima) di convertire il pignoramento (in 48 mesi e pagando l’acconto di un sesto per la procedure iniziate dal 12.2.19).
Verifiche e possibili contestazioni
Per quanto concerne le verifiche che vanno fatte (in teoria sarebbero di competenza del G.E. che spesso per prassi le affida al custode e al perito nominato in tale fase) sulla regolarità degli atti del pignoramento affinchè possa essere ordinata la vendita all’asta dell’immobile pignorato (e quindi le eventuali contestazioni ancora possibili in questa fase dal debitore interessato ad evitare che il bene venga posto all’asta) possono essere riassunte (a scopo esemplificativo e non esaustivo) nel:
esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio:
a. la completezza/idoneità dei documenti in atti;
b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari;
c. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti;
d. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l’atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento;
e. la sussistenza di diritti di comproprietà (il bene potrebbe essere in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari (talvolta può accadere che risulti pignorata la sola quota di ½ di un immobile in comunione legale dei beni);
f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio:
– verificando tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti tra la trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio che precede la notifica del pignoramento, vanno controllati anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, controllando, altresì, esattamente su quale ex-particella di terreno insistono i manufatti subastati;
va controllata, nell’ipotesi in cui un trasferimento sia avvenuto per causa di morte, l’eventuale mancanza della trascrizione dell’accettazione espressa o tacita di eredità, (non essendo a tal fine sufficiente la trascrizione del solo certificato successorio da parte dell’Agenzia delle Entrate), potrebbe infatti verificarsi
a) il caso che dai registri immobiliari non risulti l’accettazione tacita o espressa dell’eredità in favore del debitore,
oppure
b) il caso in cui sia carente la trascrizione di un’accettazione espressa o tacita nel corso del ventennio e a favore di uno dei danti causa del debitore,
(poiché la trascrizione del decreto di trasferimento resta improduttiva di effetti fino alla regolarizzazione della continuità delle trascrizioni, questa situazione dovrà risultare dalla relazione dell’esperto, e dagli eventuali successivi avvisi di vendita, il che potrebbe rendere più difficoltosa o meno appetibile la vendita all’asta per cui dovrebbe essere il G.E., constatata l’incompletezza della documentazione in ordine alla prova dell’appartenenza del bene all’esecutato, a fissare con decreto ex art 485 cpc udienza in cui far comparire le parti evidenziando loro i difetti di prova dell’appartenenza del bene all’esecutato e le sue conseguenze. Sarà il creditore a valutare l’opportunità e la possibilità di integrare la documentazione procedendo, nel caso di provenienza iure successionis non trascritta, alla trascrizione dell’acquisto ai sensi dell’art.2648 c.c., se in possesso del titolo sostanzialmente e formalmente idoneo all’esecuzione della formalità o addirittura a procurarsi anche detto titolo, con o senza la collaborazione del debitore esecutato, se ritiene possibile realizzarlo nei tempi brevi richiesti dalla procedura espropriativa, per alcuni tribunali quelli di cui all’art. 567 c.p.c. pena l’estinzione della procedura esecutiva, chiaramente il creditore, se in possesso di idoneo titolo, onde evitare ogni effetto pregiudizievole ed eventuale sua responsabilità anche risarcitoria avrà tutto l’interesse a regolarizzare il difetto di continuità nelle trascrizioni, e potrà provvedervi nel termine concessogli dal giudice; in mancanza di titolo idoneo alla regolarizzazione potrà procurarselo, se lo ritiene possibile compatibilmente con la tempistica della procedura, ovvero potrà chiedere la riduzione del pignoramento ai beni per i quali la provenienza risulti regolarmente trascritta o rinunziare all’azione esecutiva).
Si ricordi che il giudice, in ogni caso in cui ritiene che la documentazione depositata debba essere completata, assegna al creditore un ulteriore termine di sessanta giorni, per approfondimenti sul tema dell’estinzione ex art 567 terzo comma con relativo modello di istanza accolta si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento“.
Ulteriori verifiche e controlli che possono essere fatti presso l’ufficio tecnico del Comune riguardano
a. la regolarità edilizia e urbanistica;
b. la dichiarazione di agibilità dello stabile;
c. i costi delle eventuali sanatorie;
d. eventuali obbligazioni derivanti da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa);
e. eventualmente, indici di edificabilità, cessioni di cubature, vincoli tesi ad espropriazione;
si possono verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, ecc.
dal punto di vista tecnico si potrà ancora verificare:
1.la consistenza e l’esatta identificazione del bene;
2.la corrispondenza ai progetti depositati in Comune e alla scheda catastale;
altri possibili controlli sono:
a. quello sullo stato di diritto in cui si trovano gli immobili, della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di cui all’art. 18 della Legge 28 febbraio 1985 n. 47, nonché le notizie di cui agli articoli 17 e 40 della citata Legge n. 47 del 1985
b. quello sulla ritualità delle notifiche sia al creditore iscritto che al debitore esecutato. (In caso di notifiche eseguite nei confronti del debitore esecutato a norma dell’art. 140 c.p.c., va verificata l’effettiva residenza)
c. la ritualità delle notifiche degli avvisi ex art. 498 c.p.c.
Modello di controllo verifiche
Un utile modello per il controllo di tutti i presupposti per l’udienza ex art. 569 che vanno verificati e che potrebbero implicarne il differimento o addirittura l’estinzione della procedura esecutiva può essere scaricato cliccando “modello controlli pre udienza 569 cpc”
Va rilevato per concludere che, come si evince dal presente articolo, le opposizioni all’esecuzione ed agli atti esecutivi, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili nell’ambito della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si legga a tal riguardo anche l’articolo “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!” mentre per Per approfondimenti sulla diversa linea seguita da alcuni tribunali di non estinguere in mancanza del deposito della nota di trascrizione ma di non provvedere comunque ad ordinare la vendita all’udienza ex art 569 cpc, o a revocare la vendita già ordinata come nel caso descritto all’articolo, si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita” mentre per leggere di un annullamento del decreto di trasferimento ottenuto dal medesimo Studio e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
(per le ultimissime modifiche ai pignoramenti introdotte dalla legge 12/19 di conversione del dl 135/18 ed in vigore per le procedure iniziate dal 13 febbraio 2019, si legga “Le modifiche del Pignoramento agli artt. 495, 560 e 569 c.p.c. ad opera della Legge 12/19)
Va ricordato che è sempre possible vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per conoscere la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
