Dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario?

Dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario? Approfondimento sulla restituzione del bene al proprietario e sull’ipotesi di estinzione per infruttuosità.

In molti si domandano se e quando è possibile per il debitore esecutato tornare nella piena disponibilità dell’immobile oggetto di pignoramento nella specifica ipotesi in cui, nel corso della procedura esecutiva, si susseguano più aste deserte.

Questa domanda, come spiegheremo a breve, sorge da una errata interpretazione delle norme disciplinanti le procedure esecutive mobiliari, che alcuni hanno – erroneamente – pensato potessero estendersi o comunque applicarsi anche nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari.

Partiamo innanzitutto col spiegare cosa si intende per asta deserta e qual è il sistema al quale soggiace.

Per asta deserta si intende quell’asta nel corso della quale non viene presentata alcuna offerta entro il termine fissato nell’ordinanza di vendita e nell’avviso di vendita, per cui “non si presenta” nessuno.

In questi casi, alquanto comuni considerato che difficilmente gli immobili vengono venduti al primo esperimento di vendita, è necessario esperire una nuova vendita e quindi organizzare una nuova asta.

Il sistema delle aste funziona seguendo un sistema di ribassi, previsto con il chiaro e ovvio obiettivo di rendere l’immobile pignorato più appetibile alla compagine degli eventuali interessati, papabili offerenti.

Ciò significa che, via via che si susseguono gli esperimenti di vendita, il prezzo base dell’immobile viene man mano abbassato – su espressa previsione nell’ordinanza di vendita del GE – per aumentare le probabilità di vendita.

Il sistema dei ribassi del prezzo base a partire dalla seconda asta è regolato dal codice di procedura civile, ai sensi dell’art. 591 cpc, per cui il Giudice può ordinare di abbassare il prezzo e tale scelta viene indicata nell’ordinanza di vendita.

Nella prassi, accade che quando viene esperito il primo tentativo di vendita e l’asta va deserta allora il professionista delegato alla vendita – seguendo le disposizioni dettate dal GE nell’ordinanza di vendita – organizzerà una seconda asta in occasione della quale il prezzo base può essere abbassato fino ad un massimo del 25% rispetto al prezzo base dell’asta precedente (ex art. 591 cpc “Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di nuovo incanto”)

Allo stesso modo, in caso di infruttuoso esperimento anche della seconda vendita, viene organizzata una terza asta, con un prezzo base diminuito ancor di più – sempre fino ad un massimo del 25% – e così via fino al quarto tentativo di vendita andato deserto.

Sarà il Giudice poi ad indicare nell’ordinanza di vendita la percentuale del ribasso da rispettare (che potrà essere del 10,15, 20 o 25% ma che non potrà eccedere il 25% del prezzo base dell’asta precedente) ed il delegato alla vendita dovrà attenersi a tale percentuale.

Dopo il quarto tentativo di vendita, il prezzo base dei successivi tentativi potrà essere abbassato fino alla metà del prezzo base dell’asta precedente.

Per legge, quindi, il giudice (o per esso il delegato alla vendita) può fissare dal secondo tentativo di vendita il ribasso del valore dell’immobile fino al limite di ¼ rispetto al prezzo base precedente, e dopo il quarto tentativo fino alla metà.

Come può facilmente intuirsi, il sistema dei ribassi, se da un lato è volto a rendere più appetibile e vendibile il bene oggetto di vendita, dall’altro porta quale logica conseguenza la svalutazione del bene stesso.

Man mano che il prezzo scende, l’immobile viene svalutato.

Questo significa, quindi, che l’immobile potrebbe essere venduto – prima o poi – ad un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato (valore della prima asta) e questo comporta un enorme danno sia al debitore che al creditore.

Perché?

Perché se l’immobile pignorato viene venduto ad un prezzo molto più basso del suo valore di mercato il debitore potrebbe ritrovarsi non solo senza casa, ormai venduta all’asta per un prezzo irrisorio, ma addirittura ancora indebitato!!!

Il prezzo di vendita, se eccessivamente ridotto a seguito delle numerose aste, potrebbe non coprire la situazione debitoria dell’esecutato, il quale molto probabilmente, conclusa la procedura, potrebbe ritrovarsi assoggettato a nuovo pignoramento da parte di un creditore, ormai frustato, per la restante parte del debito che non è riuscito ad estinguere con la vendita della propria casa.

Questa situazione, che purtroppo è alquanto frequente, ha portato molti a chiedersi fin dove può/deve spingersi il giudice nell’abbassare i prezzi dell’immobile all’asta a vantaggio delle parti coinvolte nella procedura e quando invece può/deve fermarsi.

Va da subito precisato che non c’è una regola precisa, nel senso che non c’è alcuna norma che impone al giudice di fissare un limite massimo di aste e quindi di ribassi sull’immobile.

Ma, a seguito della riforma del 2016, è spopolato su internet il falso mito per cui dopo la quarta asta andata deserta il giudice estingue la procedura e restituisce (per bontà d’animo) l’immobile pignorato al debitore esecutato.

Le cose, tuttavia, non stanno così!

O meglio, la norma che impone il limite massimo di tre aste per la vendita esiste, ai sensi dell’art. 532 cpc, ma trova applicazione solo nell’ambito delle procedure esecutive mobiliari (aventi ad oggetto beni mobili) (art. 532 cpc per cui “[…] Il giudice fissa altresì il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita…”)

Non è, invece, applicabile nell’ambito delle esecuzioni immobiliari.

Nell’esecuzione immobiliare non esiste un numero massimo e minimo di aste che devono e/o possono essere esperite.

Così come non esiste un numero massimo di aste deserte che possono susseguirsi in una procedura esecutiva dopo le quali la stessa possa/debba essere dichiarata estinta.

L’unica condizione che si verifica superata la quarta asta andata deserta è quella per cui il ribasso che può essere applicato è pari alla metà del valore del prezzo base dell’asta precedente (come abbiamo visto, ex art. 591 cpc)

Tuttavia, recuperando il discorso in ordine al sistema dei ribassi e le conseguenze che può provocare, il legislatore ha attribuito il potere (del tutto) discrezionale del Giudice dell’esecuzione di valutare la fattibilità della procedura in corso e, secondo un suo giudizio prognostico, la reale utilità della vendita a seguito dei mutati presupposti (aumento dei costi della procedura, custodia del compendio, abbassamento eccessivo del prezzo base dell’immobile).

In particolare, l’art. 164 bis disp. att. cpc (intitolato “Infruttuosità dell’esecuzione”) stabilisce che “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

Per approfondire l’estinzione per infruttuosità si legga l’articolo “L’estinzione del pignoramento per infruttuosità” dove vengono elencate le condizioni e la procedura di questa atipica e particolare tipologia di estinzione del pignoramento.

Questo significa che il Giudice a determinate condizioni, in via del tutto discrezionale, quando ritiene che il prezzo dell’immobile non sia sufficiente per soddisfare i creditori e le altre spese della procedura, può disporre la chiusura anticipata della procedura esecutiva, dichiarandone l’estinzione, e riconsegnare l’immobile al debitore esecutato.

Si tratta di ipotesi rarissime, che si verificano quando il GE valuta la sussistenza delle seguenti condizioni, espressione della infruttuosità della eventuale futura vendita:

1. Quando il prezzo base dell’immobile è stato eccessivamente ridotto rispetto al prezzo di mercato– a seguito dei vari ribassi operati in virtù del fatto che le aste andavano deserte;
2. Quando vi sono scarse possibilità di successiva vendita – anche abbassando nuovamente il prezzo base;
3. Quando il ricavato della successiva (ennesima) eventuale vendita all’asta non riuscirebbe a soddisfare le pretese creditorie e nemmeno le spese di procedura;
4. Quando i costi della procedura diventano palesemente troppo elevati rispetto al prospettato valore di vendita dell’immobile – per cui si perderebbe una qualsiasi utilità di proseguire la procedura. Il Giudice deve, infatti, sempre tenere conto delle spese che gravano sull’immobile, ossia le spese di procedura e valutare se il prezzo dell’immobile sia sufficiente a coprirle tutte.

Solo quando sussistono tali condizioni – espressione dell’infruttuosità della vendita, allora il Giudice può, discrezionalmente, estinguere il pignoramento.

Riflessioni finali

Ora, l’aspettativa di vedersi restituito il proprio immobile a seguito della decisione – del tutto arbitraria – del giudice di estinguere la procedura per infruttuosità appare, oltre che assai remota, altamente rischiosa, considerato che generalmente l’immobile viene sempre venduto.

Anzi proprio l’abbassamento radicale del prezzo può condizionare ed invogliare i più a tentare di fare un “affare” acquistando l’immobile all’asta.

Proprio per questo, il debitore esecutato non dovrebbe sperare e ragionare in questi termini, considerato, tra l’altro, che l’estinzione della procedura per infruttuosità non determina assolutamente la liberazione dello stesso dalle pretese creditorie.

Anzi, se apparentemente il debitore torna nella disponibilità del bene, non può/deve comunque ritenersi “salvo”.

Il creditore insoddisfatto tornerà senz’altro ad aggredire il suo patrimonio.

Detto ciò, quindi, come da sempre si consiglia, il debitore dovrebbe fin da subito, affidandosi ad un esperto, tentare di trovare soluzioni alternative ed efficaci per affrontare la procedura che lo travolge, al fine di salvare la propria casa.

A questo proposito oggi egli può optare per la procedura della conversione del pignoramento, piuttosto che una procedura di ristrutturazione dei debiti, o una proposta di saldo a stralcio del debito. (Per approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli “Art 495 cpc: la conversione del pignoramento immobiliare”, “Piano del Consumatore e pignoramento: l 14/19 procedura, durata”, “Procedure di esdebitazione e pignoramento immobiliare”, “Guida alla Vendita Diretta istituita dalla Riforma Cartabia”)

In buona sostanza, premesso  quanto precede e dunque la (quasi) impossibilità per il debitore di ri-ottenere la proprietà dell’immobile dopo una serie di aste deserte, a questo non resta che affidarsi, sicuramente, a strumenti ed attività di gran lunga più sicure, che mirano ad ottenere risultati validi e garantiti rispetto alla statica e remota speranza che il giudice dichiari estinta la procedura per infruttuosità della vendita.

Avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”e“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“

Per  approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e  cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 (anticipatoria del nuovo codice della crisi) alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche

“Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio”

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per saperne di più sulle possibili sospensioni del pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Fideiussioni nulle e sospensione pignoramento immobiliare”.

Per conoscere la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”