Dopo quante rate insolute scatta il pignoramento- Art 40 T.U.B.

Quale è il termine entro il quale la banca può dichiarare decaduto dal beneficio del termine  il debitore in ritardo con i pagamenti del contratto di mutuo con l’effetto di pretendere l’intero importo residuo del contratto (procedendo al pignoramento immobiliare in caso di mancato adempimento spontaneo)?

L’art. 40 del Testo Unico Bancario (cd T.U.B.) II comma dispone che “la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata”.

Pertanto ne discende che con meno di 30 giorni di ritardo il pagamento è perfettamente regolare, non costituendo neppure semplice ritardo e è quindi privo del tutto di conseguenze; 

il ritardo superiore a 30 giorni invece ha conseguenze diverse a seconda che :

A) il pagamento venga effettuato entro i 30 giorni successivi alla scadenza della rata.

In tal caso l’Istituto di Credito  potrà pretendere dal debitore esclusivamente gli interessi moratori per il pagamento dopo la scadenza (ex art. 1219  III comma c.c. per il quale il debitore che non effettua il pagamento nel termine pattuito è costituito in mora).

B) il pagamento venga effettuato dopo il trentesimo giorno ma prima del centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

La legge considera questo un “ritardato pagamento”.  Il debitore deve in tal caso pagare gli interessi di mora e la banca può chiedere la risoluzione del contratto per “ritardato pagamento” se tale ritardo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.

In merito a tale caso va fatta una doverosa precisazione, l’avere una, due o tre rate di ritardo, ed il provvedere poi a pagare la rata corrente, non mette al riparo il debitore dall’eventuale risoluzione (come erroneamente credono molti debitori, in costante ritardo nel pagamento delle rate, convinti che il non superare le sette rate li ponga al riparo dal rischio della risoluzione del mutuo), in quanto anche una sola rata di ritardo, consentirà alla banca di contabilizzare i pagamenti effettuati alla precedente rata insoluta, con l’effetto di essere sempre in ritardo con la rata corrente, per cui, alla settima volta che ciò accada, la banca potrà invocare come causa di risoluzione del contratto (ai sensi del II comma art 40 TUB ) “il ritardato pagamento verificatosi sette volte, anche non consecutive” e chiedere l’intero importo all’ignaro debitore.

C)  il pagamento non venga effettuato  nemmeno entro il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Trascorso il termine di centottanta giorni dalla scadenza della rata, la banca ha la facoltà, se intende farlo, di risolvere il contratto di mutuo per inadempimento e dichiarare il mutuatario decaduto dal beneficio del termine richiedendogli l’intero importo residuo (oltre gli interessi di mora maturati nei sette mesi)  oppure (come spesso accade nella pratica, poichè alla banca, specie se il residuo importo del mutuo è molto inferiore al valore dell’immobile ipotecato, può convenire far maturare per mesi o anni gli interessi di mora, e procedere a dichiarare la decadenza, procedendo con il conseguente pignoramento immobiliare, quando gli interessi di mora hanno fatto crescere notevolmente l’importo preteso)  non avvalendosi del diritto di risoluzione del contratto, di richiedere l’adempimento coattivo per ottenere il pagamento della rata scaduta e degli interessi di mora, ex art. 1453 c.c. (il che non esclude la possibilità che la banca proceda, come pure spesso accade, a pignorare l’immobile per un debito che comprenda solo le rate scadute e gli interessi di mora, integrando successivamente il pignoramento, laddove il debitore non provveda al pagamento, con il capitale residuo)

Questo dei centottanta giorni o delle sette rate (si sottolinea anche non consecutive)  è dunque il termine, stabilito dal Legislatore con l’art. 40 del Testo Unico Bancario,  prima della scadenza del quale l’inadempimento del mutuatario, non può essere considerato sufficientemente grave da  legittimare la risoluzione del contratto di mutuo.

Ma va precisato che, al di fuori dei termini previsti dall’art. 40 TUB, appena visti, il disposto dell’art 1186 cc, a norma del quale “Quantunque il termine sia stabilito a favore del debitore, il creditore può esigere immediatamente la prestazione se il debitore è divenuto insolvente o ha diminuito, per fatto proprio, le garanzie che aveva date o non ha dato le garanzie che aveva promesse”, consente alla banca di invocare la decadenza del debitore dal beneficio del termine laddove, si verifichi comunque l’insolvenza del debitore, o la diminuzione delle garanzie date o promesse (ad esempio per l’insolvenza del debitore ad altro finanziamento contratto con la stessa banca che faccia desumere uno stato di insolvenza del debitore, oppure per la distruzione del bene ipotecato o per la morte del fideiussore, che facciano desumere il venir meno delle garanzie), tutto ciò dovrà essere ovviamente provato dalla banca.

Va precisato infine che, al di là dei termini e del numero di rate previste dall’art. 40 II comma del TUB, è sempre possibile per la banca dimostrare (ma dovrà ovviamente fornirne prova in giudizio)  che si tratti di definitivo inadempimento e non di semplice ritardo (come ad esempio nel caso in cui il  debitore abbia espressamente dichiarato di non non voler più pagare le rate).

Il primo passo che farà la banca per invocare la risoluzione del contratto sarà quello di inviare una raccomandata in cui comunica al debitore l’avvenuta decadenza dal beneficio del termine e la conseguente richiesta di rientrare dell’intero importo mutuato, solo successivamente in caso di mancato adempimento spontaneo del debitore la banca provvederà a notificare atto di precetto e dopo di questo atto di pignoramento immobiliare.

Laddove non siano ancora trascorsi i termini previsti dall’art. 40 II  comma TUB e il debitore ne abbia i presupposti potrà, per evitare la risoluzione, chiedere la sospensione delle rate del mutuo (per i presupposti e per approfondimenti sulla sospensione delle rate si legga “Sospensione rate del mutuo: i due strumenti a disposizione dei debitori”)

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Va ricordato che spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.

Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).

I tempi della procedura esecutiva immobiliare possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”