Esecuzione immobiliare: le novità dopo la Riforma Cartabia

Le novità della riforma: dal titolo esecutivo alla custodia dei beni e l’ordine di liberazione, dai termini ex art 567 cpc alla vendita diretta, il nuovo art 591 ter cpc

La Riforma Cartabia (d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149) ha introdotto una serie di revisioni e modifiche al codice di procedura civile, travolgendo di conseguenza anche il processo esecutivo.

Già a partire dai primi articoli che regolano la materia, il pignoramento immobiliare ha recepito, quindi, gli aggiornamenti vuoi alle norme generali sull’espropriazione forzata, vuoi alle norme proprie dell’espropriazione immobiliare.

Le novità più rilevanti contenute nella Riforma Cartabia sono relative a:

Nell’ambito delle norme regolatrici del processo esecutivo in generale

• Titolo esecutivo ed il suo rilascio (art. 475 cpc);
• Formazione del fascicolo telematico della procedura (art. 488 cpc in combinato disposto all’art. 159 ter disp.att. cpc);
• Ricerca telematica dei beni da sottoporre a pignoramento (art. 492 bis cpc in combinato disposto agli artt. 155 bis, ter e quinquies disp.att. cpc), con contestuale adeguamento dell’art. 492 cpc;

Nell’ambito delle norme prettamente regolatrici del processo esecutivo immobiliare

• Custodia dei beni pignorati (artt. 559 e 560 cpc);
• I termini di cui all’art. 567 cpc (Istanza di vendita e le successive attività)
• Introduzione del nuovo istituto della vendita diretta ex art. 568 bis e 569 bis cpc;
• La figura del professionista delegato alle operazioni di vendita.

Sul processo esecutivo in generale

1. Il titolo esecutivo

Prima novità introdotta dalla riforma è stata la nuova formulazione dell’art. 475 cpc, relativamente alla forma ed al rilascio del titolo esecutivo.

Prima della riforma, la norma citata recitava “Le sentenze e gli altri provvedimenti dell’autorità giudiziaria e gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale, per valere come titolo per l’esecuzione forzata, debbono essere muniti della formula esecutiva, salvo che la legge disponga altrimenti. La spedizione del titolo in forma esecutiva può farsi soltanto alla parte a favore della quale fu pronunciato il provvedimento o stipulata l’obbligazione, o ai suoi successori, con indicazione in calce della persona alla quale è spedita. La spedizione in forma esecutiva consiste nell’intestazione «Repubblica Italiana – In nome della legge» e nell’apposizione da parte del cancelliere o notaio o altro pubblico ufficiale, sull’originale o sulla copia, della seguente formula: «Comandiamo a tutti gli ufficiali giudiziari che ne siano richiesti e a chiunque spetti, di mettere a esecuzione il presente titolo, al pubblico ministero di darvi assistenza, e a tutti gli ufficiali della forza pubblica di concorrervi, quando ne siano legalmente richiesti»”.

Quindi, la notifica del titolo esecutivo, quale attività prodromica al pignoramento (prima o contestualmente alla notifica del precetto), avveniva spendendo lo stesso in forma esecutiva, ossia munito della formula esecutiva del “Comandiamo…”.

La Riforma Cartabia – nell’ottica di accelerare e snellire il processo esecutivo – ha modificato la norma nel senso che, ad oggi (ossia per i procedimenti esecutivi instaurati in seguito dell’entrata in vigore della riforma – 28 febbraio 2023) “Le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti dell’autorità giudiziaria, nonché gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale, per valere come titolo per l’esecuzione forzata, ai sensi dell’articolo 474, per la parte a favore della quale fu pronunciato il provvedimento o stipulata l’obbligazione, o per i suoi successori, devono essere rilasciati in copia attestata conforme all’originale, salvo che la legge disponga altrimenti”.

La formula esecutiva del titolo, quindi, è stata sostituita dal rilascio del titolo in copia attestata conforme all’originale.

Conseguentemente sono stati abrogati gli artt. 476 cpc e 154 disp.att. cpc rispettivamente in ordine alla richiesta e rilascio di copie esecutive e copie conformi all’esecutiva, il primo ed alla competenza a conoscere delle contravvenzioni per il rilascio indebito di copie in forma esecutiva, il secondo.

Inoltre, sono stati adattati gli artt. 474, 478, 479 e 488 cpc, nonché l’art. 153 disp.att. cpc in armonia alla nuova formulazione dell’art. 475 cpc e nuova modalità di rilascio del titolo esecutivo.

1. Fasciolo dell’esecuzione

L’art. 488 cpc viene leggermente modificato nel senso che “Il cancelliere forma per ogni procedimento d’espropriazione un fascicolo telematico, nel quale sono inseriti tutti gli atti compiuti dal giudice, dal cancelliere e dall’ufficiale giudiziario, e gli atti e documenti depositati dalle parti e dagli eventuali interessati. Il creditore è obbligato a presentare l’originale del titolo esecutivo nella sua disponibilità o la copia autenticata dal cancelliere o dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a ogni richiesta del giudice”.

L’aggiornamento attiene il secondo comma dell’articolo, per cui, ad oggi, il creditore è obbligato ad esibire l’originale del titolo (o della copia autenticata dal notaio/cancelliere) ad ogni richiesta del giudice.

1. La nuova formulazione dell’art. 492 bis cpc “Ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare”

Ulteriore modifica è stata apportata in ordine alla ricerca telematica dei beni da pignorare ai sensi dell’art. 492 bis cpc.

Sommariamente, l’attività di ricerca da parte del creditore procedente è stata modificata nel senso che, mentre in precedenza questi necessitava di preventiva autorizzazione del Presidente del Tribunale, ad oggi, invece, l’istanza va presentata direttamente all’ufficiale giudiziario, che, una volta valutati i presupposti, procede alla ricerca.

La previsione della preventiva autorizzazione del Presidente resta ferma solo nel caso in cui il creditore richieda di individuare beni da sottoporre a pignoramento prima di notificare il precetto al debitore, quando vi sia il pericolo di ritardo; il che permetterebbe al creditore di notificare il precetto conoscendo già i beni che (trascorsi 10 giorni dalla notifica del precetto) potrà aggredire.

L’attività di ricerca è demandata, quindi, all’ufficiale giudiziario, così come, del resto, nella precedente formulazione. Tuttavia, nella pratica, data la carenza della adeguata strumentalizzazione dei Tribunali, tale iniziativa (salvo casi eccezionali e rarissimi) veniva svolta dal creditore procedente, che previamente autorizzato dal Presidente del Tribunale, richiedeva l’accesso alle Banche dati con apposita istanza alla quale venivano allegati: titolo esecutivo e precetto notificati ed autorizzazione del Tribunale.

Trattandosi, però, di una procedura lunga, che spesso portava al decorso del termine di efficacia del precetto (90 giorni dalla notifica) e, di conseguenza, al pregiudizio degli interessi del creditore, l’esigenza di trovare una soluzione è stata recepita dalla Riforma.

Infatti, il nuovo art. 492 bis cpc prevede la sospensione del termine di efficacia del precetto (art. 481 cpc), stabilendo che detto termine sia sospeso dalla data di presentazione dell’istanza di ricerca telematica dei beni fino alla data in cui perviene:

1. La comunicazione dell’ufficiale giudiziario di non aver eseguito la ricerca (per mancanza di presupposti);
2. Il rigetto dell’istanza da parte del Presidente del Tribunale;

• La comunicazione dell’ufficiale giudiziario del processo verbale relativo alla ricerca eseguita.

In armonia alla nuova formulazione dell’art. 492 bis cpc, è stato adattato l’art. 492 cpc (Rubricato “Forma del pignoramento”) in ordine al contenuto dell’atto di pignoramento, che, ad oggi, “Nell’ipotesi di sospensione ai sensi dell’articolo 492 bis, terzo comma” dovrà altresì contenere: l’indicazione della data di deposito dell’istanza di ricerca telematica dei beni, l’autorizzazione del presidente del tribunale quando è prevista, l’indicazione della data di comunicazione del processo verbale di cui al quarto comma dell’articolo 492-bis, o, in alternativa, della data di comunicazione dell’ufficiale giudiziario di cui al terzo comma dello stesso articolo, o del provvedimento del presidente del tribunale di rigetto dell’istanza.

Allo stesso modo, sono stati adattati anche gli artt. 155 bis, ter e quinquies disp.att. cpc in armonia alla nuova modalità di ricerca telematica dei beni da pignorare.

Sull’espropriazione forzata immobiliare

In ordine all’espropriazione immobiliare, la Riforma Cartabia ha adattato e modificato norme ed introdotto nuovi istituti, in armonia all’obiettivo di semplificare, alleggerire e velocizzare la procedura.

1. Custodia dei beni

Tra le prime novità introdotte dalla Riforma nell’ambito del pignoramento immobiliare troviamo la nuova disciplina in materia di custodia dei beni pignorati ai sensi degli artt. 559 e 560 cpc.

Il nuovo art. 559 cpc stabilisce che il giudice dell’esecuzione nomina quale custode giudiziario dell’immobile pignorato una persona inserita nell’elenco ex art. 179 ter disp.att. cpc (registri da cui sono scelti i professionisti delegati alle operazioni di vendita) oppure l’IVG.

Anche prima della riforma era inserita la previsione di un custode diverso dal debitore – nelle ipotesi codicisticamente previste, seppur con una diversa articolazione della norma di riferimento – ma mancava alcun riferimento in ordine alla procedura di scelta del soggetto incaricato della custodia, oggi aggiunta.

La nuova articolazione dell’art. 560 cpc, invece, è chiara espressione dell’obiettivo della riforma di velocizzare il processo esecutivo.

Il nuovo 560 cpc, infatti, attribuisce al custode giudiziario il compito di attuare l’ordine di liberazione dell’immobile secondo “le disposizioni del giudice dell’esecuzione, (ma) senza l’osservanza delle formalità di cui all’art. 605 e seguenti cpc” (relativi all’esecuzione per consegna e rilascio), snellendo in questo modo la procedura di liberazione dell’immobile.

1. Termini ex art. 567 cpc

Le modifiche apportate all’art. 567 cpc (Rubricato “Istanza di vendita”) riguardano il termine entro il quale il creditore procedente è tenuto a depositare la documentazione ipocatastale ventennale relativa all’immobile sottoposto a pignoramento, nonché i termini di proroga per il deposito della documentazione che possono essere richiesti dal creditore – per giusti motivi – oppure assegnati direttamente dal G.E., quando la documentazione depositata risulta essere incompleta o insufficiente.

Prima della Riforma, ciascuno dei termini era di 60 giorni.

Dalla data di entrata in vigore della Riforma, invece – per i pignoramenti introdotti successivamente al 28 febbraio 2023 – i termini che il creditore dovrà rispettare sono stati ridotti a 45 giorni ciascuno, e si segnala peraltro che il dies a quo per il deposito della certificazione notarile è cambiato, venendo anticipato (in forza del richiamo che il nuovo art 567 cpc fa al 497 cpc) dal deposito dell’istanza di vendita a precedente termine dato dalla notifica del pignoramento.

Anche in questo caso, la modifica apportata è in linea con la finalità della Riforma – ossia quella di velocizzare (anche se di poco) la procedura esecutiva.

1. Vendita diretta

Con gli artt. 568 bis e 569 bis cpc la Riforma Cartabia introduce il nuovo istituto della vendita diretta.

Si tratta di uno strumento che mira ad indurre (velocizzandola) la liquidazione del bene pignorato con la collaborazione del debitore esecutato.

In particolare, ai sensi dell’art. 568 bis “Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato […] per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173 bis, terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice. A pena di inammissibilità, unitamente all’istanza di cui al primo comma deve essere depositata in cancelleria l’offerta di acquisto, nonché una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. L’istanza e l’offerta sono notificate a cura dell’offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 al creditore procedente, ai creditori di cui all’articolo 498 e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta medesima. L’offerta è irrevocabile, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla data del provvedimento di cui al secondo comma dell’articolo 569 bis ed essa non sia stata accolta. A pena di inammissibilità, l’istanza di cui al primo comma non può essere formulata più di una volta”.

Su istanza del debitore, quindi – da depositarsi prima dell’udienza con la quale il giudice pronuncia la vendita (ordinaria), precisamente almeno 10 giorni prima dell’udienza 569 cpc – può essere disposta la vendita diretta dell’immobile pignorato a un prezzo non inferiore a quello stabilito dall’esperto nominato (ex art. 569, I comma cpc).

AI fini della validità dell’istanza, contestualmente alla presentazione della stessa, deve essere depositato presso la cancelleria competente un’offerta irrevocabile di acquisto ed una cauzione per un importo non inferiore ad un decimo del prezzo offerto.

Il nuovo art. 569 bis cpc, invece, disciplina le modalità della vendita diretta.

Ai sensi della norma in esame, quando l’istanza presentata è ammissibile (quando cioè il prezzo offerto non è minore di quello determinato dall’esperto a seguito di perizia) il giudice salvo opposizioni da parte dei creditori (anche intervenuti) muniti di titolo, aggiudica l’immobile all’offerente.

Quando non è ammissibile, perché il prezzo di stima è superiore a quello offerto, allora il giudice invita l’offerente ad adeguare l’offerta e la cauzione.

In questo caso, se l’offerta non è integrata, allora il giudice (entro 5 giorni) la dichiara inammissibile con decreto e dispone la vendita ordinaria ex art. 569, III co cpc (vendita senza incanto).

In caso di integrazione, invece, procede all’aggiudicazione.

Con provvedimento di aggiudicazione, il giudice fissa il termine e la modalità di pagamento del prezzo integrale, che deve essere versato entro 90 giorni a pena di decadenza.

In caso di opposizione all’aggiudicazione da parte dei creditori titolati, allora il G.E. dispone con ordinanza la pubblicità dell’offerta e della vendita, fissa un termine entro il quale possono essere presentate nuove offerte di acquisto (garantite con cauzione), e fissa un termine per l’udienza di convocazione di tutte le parti della procedura per la deliberazione dell’offerta e, se del caso, della gara tra gli offerenti.

In mancanza di opposizioni, invece, eseguito il regolare pagamento, pronuncia il trasferimento del bene all’aggiudicatario con decreto.

Viceversa, se il prezzo non è depositato nel termine indicato, allora viene meno l’aggiudicazione ed il giudice con decreto dispone la vendita (ordinaria) ex art. 569, III comma cpc (vendita senza incanto).

La vendita diretta, chiaramente in assenza di “complicazioni” (opposizioni oppure inerzia dell’offerente), sicuramente si presenta come una novità di spessore rilevante, siccome potrebbe, di fatto, velocizzare la procedura. Tuttavia, allo stesso modo gli inconvenienti che potrebbero sorgere del corso della procedura sono numerose e molto probabili.

1. Sul professionista delegato alle operazioni di vendita: Delega delle operazioni di vendita

Anche la figura del professionista delegato alla vendita ha subito leggere modifiche, volte da un lato ad adattare la normativa di riferimento alle novità introdotte dalla Riforma, dall’altro a venire incontro all’esigenza di adeguare le regole della procedura, così come dettate dal codice, alla prassi.

L’art. 591 bis cpc, rubricato “Delega delle operazioni di vendita”, viene, infatti, aggiornato al nuovo istituto della vendita diretta, le cui attività sono demandate al professionista delegato.

Altre modifiche sono inserite al fine di garantire maggior celerità e trasparenza dell’operato del professionista nel corso della procedura. A titolo meramente esemplificativo, vengono inseriti i riferimenti quali: a) il termine finale di completamento delle operazioni delegate; b) un numero minimo di esperimenti di vendita nel corso dell’anno (che non devono essere interiori a tre).

Contestualmente, sono stati modificati gli articoli delle disposizioni attuative al codice di procedura civile corrispondenti.

In particolare, l’art. 179 ter disp.att. cpc (Elenco dei professionisti che provvedono alle operazioni di vendita) viene aggiornato ed ampliato relativamente alla procedura, criteri e presupposti di iscrizione, conferma dell’iscrizione, sospensione e cancellazione dai registri.

Invece, l’art. 179 quater disp.att. cpc, al fine di non concentrare un numero eccessivo di incarichi nelle mani di singoli professionisti (ed evitare anche favoritismi), prevede che la distribuzione delle procedure a ciascuno professionista iscritto agli elenchi depositati presso il Tribunale non possa essere superiore al 10% del totale degli incarichi affidati dall’ufficio.

Segue: Ricorso al giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art.591 ter cpc

Altra novità introdotta dalla Riforma attiene allo strumento di tutela offerto agli interessati avverso gli atti compiuti dal professionista delegato alle operazioni di vendita e la procedura prevista.

Prima della Riforma, l’art. 591 ter cpc era formulato nel senso che avverso gli atti del professionista delegato oppure avverso il decreto con il quale il G.E. su istanza del delegato era chiamato a dirimere controversie o difficoltà nate nel corso delle operazioni d vendita, le parti e gli interessati potevano proporre reclamo al G.E.  che provvedeva con ordinanza. Avverso l’ordinanza del giudice era ammesso reclamo ai sensi dell’art. 669 terdecies cpc (Reclamo contro i provvedimenti cautelari).

Il nuovo art. 591 ter cpc, invece, recita “Quando nel corso delle operazioni di vendita insorgono difficoltà, il professionista delegato può rivolgersi al giudice dell’esecuzione, il quale provvede con decreto. Avverso gli atti del professionista delegato è ammesso reclamo delle parti e degli interessati, da proporre con ricorso al giudice dell’esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza. Il ricorso non sospende le operazioni di vendita, salvo che il giudice dell’esecuzione, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione. Sul reclamo di cui al secondo comma, il giudice dell’esecuzione provvede con ordinanza, avverso la quale è ammessa l’opposizione ai sensi dell’articolo 617”.

La Riforma, infatti, ha previsto innanzitutto che avverso l’ordinanza con la quale il G.E. decide sul reclamo è ammessa opposizione agli atti esecutivi, ai sensi dell’art. 617 e non più reclamo ex art. 669 terdecies cpc.

Inoltre, ha fissato anche un termine perentorio entro il quale la parte può proporre reclamo avverso gli atti del professionista, ossia 20 giorni dal compimento dell’atto oppure dalla sua conoscenza; termine che, al contrario, mancava nella precedente formulazione.

Segue: Sulla distribuzione della somma ricavata

Nell’ambito dell’ampliamento dei poteri ed attività del professionista delegato alle operazioni di vendita, la Riforma interviene anche sull’art. 596 e ss relativamente alla formazione del progetto di distribuzione.

Sul punto va detto che, già in precedenza, nella maggioranza dei casi dette attività venivano predisposte dal delegato e disposte, formalmente, dal giudice.

La Riforma altro non fa che adattarsi alla prassi consolidata dei Tribunali.

L’art. 596 cpc, infatti, viene leggermente modificato nel senso che, ad oggi, è il professionista delegato a provvedere, in prima battuta (e non più in alternativa al giudice dell’esecuzione) al progetto di distribuzione della somma ricavata dalla vendita dell’immobile, sempre in conformità alle direttive stabilite da dal giudice, trasmettendone poi copia allo stesso.

Una volta che il giudice, dopo aver esaminato il progetto, eventualmente apportandovi delle modifiche, lo deposita nel fascicolo telematico della procedura, il professionista delegato fissa la data di audizione delle parti per la discussione del progetto.

Ai sensi della norma successiva, la mancata comparizione per la discussione del progetto, comporta l’approvazione (implicita) dello stesso da parte dei creditori (art. 597 cpc “Mancata comparizione)

Viceversa, quando il progetto viene approvato o si trova un accordo tra i creditori, il professionista delegato ne da atto nel processo verbale ed ordina il pagamento. (art. 598 cpc “Approvazione del progetto”)

In caso di contestazioni, invece, sempre ai sensi dell’art. 598 cpc, in sede di discussione allora il professionista delegato ne da atto ed il G.E. provvede ai sensi dell’art. 512 cpc (art. 512 cpc – “Risoluzione delle controversie” per cui se in sede di distribuzioni sorgono contestazioni il giudice dell’esecuzione provvede con ordinanza, impugnabile nelle forme e nei termini di cui all’articolo 617, II co cpc, eventualmente sospendendo, in tutto o in parte, la distribuzione).

Alle attività di cui sopra (relativamente alla formazione del progetto di distribuzione e successiva adizione delle parti) provvede, invece, direttamente il giudice dell’esecuzione nei (rarissimi) casi in cui non dispone la nomina del professionista delegato alla vendita ex art. 591 bis, II co cpc (Delega delle operazioni di vendita).

Avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per maggiori dettagli su tutti i costi del pignoramento si legga “Quanto costa un pignoramento immobiliare“

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse approfondire l’argomento del custode giudiziario quale ausiliare del giudice dell’esecuzione si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”.

Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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