Chi paga le spese per la messa in sicurezza dell’immobile pignorato?

Se un immobile pignorato sta per crollare chi deve pagare le spese per metterlo in sicurezza?

Secondo la giurisprudenza di legittimità è il creditore che ha introdotto il pignoramento a dover “anticipare” le spese per mettere in sicurezza il bene pignorato e se non lo fa il Giudice dell’Esecuzione può dichiarare estinto (rectius: chiuso anticipatamente) il pignoramento.

In questo articolo vedremo in maniera dettagliata su chi ricade l’onere di anticipare le spese per la messa in sicurezza del bene nel caso in cui l’immobile pignorato sia instabile o pericolante e le conseguenze dell’eventuale inadempimento.

La questione è questa.

Poniamo il caso che la Banca Alfa, creditrice, pignori la villa di Caio, debitore esecutato.

La Villa ha seri problemi di staticità e vi è un altissimo rischio che, da un momento all’altro, possa crollare.

La questione che si pone è chi deve pagare le spese per mettere in sicurezza il bene ed evitare che crolli?

A questo interrogativo la Giurisprudenza ha risposto in maniera chiara: considerato che il creditore ha un interesse diretto nella conservazione dell’immobile pignorato, da cui deriverà la sua soddisfazione economica (con la vendita all’asta), sarà costui a dover anticipare le spese per la messa in sicurezza del bene.

Infatti “le spese necessarie alla conservazione stessa dell’immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell’immobile pignorato in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese «per gli atti necessari al processo» che, ai sensi dell’art. 8 del d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, il giudice dell’esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell’esecuzione che ne abbia disposto l’onere a suo carico” (Cass. Civile Sent. Sez. 3 Num. 12877 Anno 2016)

Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Civ. 2875/1976), di recente convalidata dalla pronuncia suesposta, è dunque onere del creditore procedente anticipare ogni tipologia di attività funzionale allo svolgimento del processo e ad essa legata da rapporto di necessità, desumendosi, tale onere, dall’art. 8 d.p.r. n. 115 del 2002, che sintetizza nella formula degli “atti necessari del processo”.

In questa prospettiva rientrano tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente ex art. 8 d.p.r. n. 115 del 2002 infatti come affermato dalla Suprema Corte “ il giudice dell’esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. non solo le spese giudiziarie vere e proprie, ma anche quelle spese, anch’esse immanenti alla realizzazione dello scopo proprio dell’espropriazione forzata, in quanto intese ad evitarne la chiusura anticipata, quali le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento”. 

Le spese necessarie al mantenimento in esistenza dal punto di vista materiale ed economico del bene pignorato non possono, pertanto, che gravare su chi ha interesse alla liquidazione del medesimo e, di converso, ad evitarne la prematura distruzione.

Tanto premesso, nel nostro esempio, se la Villa di Caio è pericolante sarà la Banca Alfa a dover anticipare le spese (alcune volte molto ingenti) per la messa in sicurezza del bene.

Qualora, malgrado l’ordine del giudice, la banca dovesse essere inadempiente (e quindi non pagare quanto dovuto) il Giudice potrebbe dichiarare chiusa anticipatamente la procedura esecutiva immobiliare.

Cosa succede se il creditore non paga le spese per la messa in sicurezza dell’immobile pignorato?

Tanto premesso circa l’onere spettante al creditore procedente di accollarsi le spese necessarie alla prosecuzione della procedura esecutiva, assume rilievo, altresì, la valutazione delle conseguenze dell’omesso versamento del fondo spese per la custodia del bene.

In buona sostanza ci stiamo chiedendo: cosa succede se il creditore non paga le spese per la messa in sicurezza dell’immobile pignorato?

Secondo parte della giurisprudenza da tale omissione del creditore deriva la chiusura anticipata della procedura ex art. 164 bis disp.att. c.p.c. per essere divenuta la medesima infruttuosa.

Infatti, il comportamento del creditore procedente che non anticipa quanto necessario per il proseguo della procedura (rectius per il mantenimento in vita del suo oggetto) è sicuramente sintomatico del fatto che «non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura» dovendosi, quindi, dichiarare, a tale occorrenza, l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per infruttuosità ex art. 164 bis disp.att. c.p.c.

Cosa succede se il creditore non paga le spese di manutenzione dell’immobile pignorato?

Questione diversa è quella relativa al pagamento delle spese “non necessarie” alla conservazione del bene pignorato.

Si pensi a dei frontalini pericolanti oppure alle spese di rifacimento delle facciate dell’immobile.

In questo caso, considerato che queste spese non sono necessarie all’esistenza del bene pignorato, il creditore non ha alcun obbligo di pagarle e pertanto non vi è alcuna sanzione in caso di mancato pagamento.

Questa affermazione è stata avvalorata anche da una recente ordinanza del Tribunale di Napoli del 5 marzo 2021 secondo cui tali spese “non necessarie” debbono essere sostenute o dal debitore o dai competenti organi amministrativi.

E’ dunque fondamentale fare una distinzione tra le spese necessarie, ossia essenziali al mantenimento dell’integrità del bene, e quelle “non necessarie” che non sono dirette ad evitare che l’immobile perisca.

Mentre il mancato anticipo delle spese necessarie ad evitare il crollo dell’immobile può condurre all’estinzione del pignoramento, il mancato anticipo delle spese non necessarie non può produrre ad alcun risultato simile ed il creditore non avrà alcun interesse né onere di anticiparle.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per saperne di più sull’estinzione del pignoramento per infruttuosità si consulti l’articolo “l’estinzione del pignoramento immobiliare per infruttuosità”

Per approfondire l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per il tardivo deposito dell’istanza di vendita si legga” Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Per approfondire la possibilità di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare ed i relativi termini si veda l’articolo Tutti i termini del pignoramento

Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, e “La rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata e la mancanza dei decreti attuativi: due possibili soluzioni”.  

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

 

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

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