Dichiarazione di fallimento: la sorte del contratto preliminare di vendita e della vendita con riserva di proprietà. Effetti della liquidazione giudiziale
Nell’ambito della procedura concorsuale di liquidazione giudiziale (ex “fallimento”), così come disciplinata dal nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Decreto Legislativo n. 14 del 12.01.2019), è fondamentale comprendere la regolazione di alcuni contratti tipici del nostro ordinamento (anche perchè ampiamente utilizzati nella prassi, soprattutto commerciale).
Spesso ci si chiede, infatti, quale sia la “sorte” di taluni contratti in concomitanza (e, quindi, non essendone ancora cessati gli effetti) di una dichiarazione di liquidazione giudiziale (ex fallimento) di una delle parti firmatarie e, comunque, quali effetti subiscano i predetti negozi giuridici all’esito della suddetta dichiarazione giudiziale di apertura della procedura.
Con il presente articolo cerchiamo di fornire adeguate risposte, in particolare relativamente alle sorti del “contratto preliminare di vendita” e della “vendita con riserva di proprietà”.
(Per approfondimenti sulla procedura di liquidazione giudiziale si consiglia la lettura dei seguenti articoli “Liquidazione giudiziale e fallimento: tempi, costi procedura” e “Il Curatore nella liquidazione giudiziale”)
Gli effetti della dichiarazione di apertura della liquidazione giudiziale
a) Sul contratto preliminare di vendita
Il contratto preliminare (o “compromesso”), in generale, consiste nell’accordo tra due o più parti a costituire un obbligo a concludere un successivo contratto.
Il Codice Civile non fornisce una definizione del predetto contratto, però ne disciplina alcuni aspetti fondamentali (come, ad esempio, l’art. 1351 c.c. ne sancisce la nullità ove non predisposto nella medesima forma che “la legge prescrive per il contratto definitivo”).
Il contratto preliminare di vendita, quindi, ha ad oggetto l’obbligo a stipulare un successivo contratto di vendita ed è largamente utilizzato soprattutto per la compravendita di beni immobili.
A fornirci dettagliate spiegazioni su quale sia la sorte di un contratto preliminare di vendita qualora una delle parti (promissario alienante o promissario acquirente) sia interessata da una dichiarazione di apertura di liquidazione giudiziale (ex “fallimento”) provvede il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza all’art. 173, rubricato proprio “Contratti Preliminari”.
Va subito detto che, in linea generale, la legge dà al Curatore la facoltà di decidere se proseguire o sciogliere il contratto in corso, anche nel caso in cui il promissario acquirente abbia proposto e trascritto, prima dell’apertura della liquidazione giudiziale, domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a concludere il contratto definitivo
(N.B. L’eventuale scioglimento, tuttavia, non ha effetto se la domanda viene successivamente accolta).
In caso di scioglimento del contratto (sempreché sia trascritto anteriormente all’apertura della procedura) il promissario acquirente ha la possibilità di far valere il proprio credito con insinuazione al passivo e gode di privilegio speciale, ex art. 2775-bis c.p.c., sul bene immobile oggetto del preliminare, fermi gli effetti della trascrizione (che durano fino ad un anno dal termine fissato per la stipula del contratto definitivo e, comunque, non oltre tre anni dalla trascrizione), ma non gli è dovuto alcun risarcimento del danno.
Non è consentito, in ogni caso, al Curatore di sciogliersi dal preliminare di vendita quando (ex art. 173 co. 3 CCII):
- il preliminare ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a divenire abitazione principale del promissario acquirente, ovvero di parenti ed affini entro il terzo grado;
- il preliminare ha ad oggetto un immobile ad uso non abitativo destinato a “costituire la sede principale dell’attività d’impresa del promissario acquirente”.
In entrambe le ipotesi, tuttavia, perché si verifichi il relativo effetto “inibitorio” (di scelta per il curatore), è necessario che non debbano essere cessati gli effetti della trascrizione in data anteriore rispetto all’apertura della liquidazione giudiziale e che il promissario acquirente abbia ritualmente proposto la relativa domanda di accertamento dei diritti di terzi nell’ambito della procedura.
Nel caso di subentro del Curatore nel contratto, invece, l’immobile sarà trasferito e consegnato al promissario acquirente nello stato in cui si trova e gli acconti versati da quest’ultimo saranno opponibili alla massa nella misura della metà dell’importo versato (con relativo onere della prova a carico del promissario acquirente).
b) Sulla vendita con riserva di proprietà
L’art. 178 CCII disciplina, invece, gli effetti dell’apertura della liquidazione giudiziale sul contratto di vendita con riserva di proprietà.
A norma dell’art. 1523 c.c. la vendita con riserva di proprietà è il contratto di vendita a rate a mezzo del quale la proprietà della cosa si trasferisce “…con il pagamento dell’ultima rata di prezzo”, ma il compratore ne assume i rischi al momento della consegna.
In caso di apertura della liquidazione giudiziale del patrimonio:
- quando la procedura interessa il compratore il curatore può decidere di subentrare o meno nel citato contratto (con autorizzazione del comitato dei creditori), e qualora decidesse di sciogliersi, il venditore è tenuto a restituire le rate riscosse, salvo un diritto ad un’indennità per l’uso della cosa che può essere compensato con le predette rate.
- quando, invece, ad essere interessato della liquidazione giudiziale fosse il patrimonio del venditore, il Curatore non può sciogliersi, non ha facoltà di scelta, e deve quindi dare corso al contratto (art. 178 co. 2 CCII).
Conclusioni
Come abbiamo avuto modo di vedere, per entrambi i contratti oggi trattati, il Legislatore ha previsto una disciplina di evidente favor della massa dei creditori rispetto ai diritti dell’acquirente (o promissario acquirente).
In generale, sia per quanto riguarda il preliminare di vendita, sia per quanto riguarda la vendita con riserva di proprietà, salvo specifiche ipotesi, è prevista la possibilità per il Curatore di decidere discrezionalmente, anche se sempre nell’interesse della procedura, se subentrare o meno nel contratto in corso.
Nella prassi, quindi, appare opportuno, per coloro che siano interessati a concludere uno dei contratti sopra analizzati “assicurarsi” (sempre nei limiti delle propri possibilità e conoscenze) che la propria controparte contrattuale sia un soggetto giuridico non a rischio di insolvenza e/o di “fallibilità” e curare con scrupolosità tutti gli adempimenti che la legge impone o, talvolta, “consiglia”, il tutto per una maggior tutela dei propri diritti (si pensi, ad esempio, in tali ipotesi, all’indispensabilità della trascrizione del contratto affinché diventi opponibile alla procedura).
In conclusione, si consiglia vivamente che per la stipula di tali contratti il singolo si affidi a professionisti esperti in materia e preparati in modo da scongiurare quanto più possibile l’eventualità di trovarsi in spiacevoli situazioni e veder insoddisfatta la propria legittima aspettativa di diritto.
Avv. Roberto Solombrino
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli)
Per approfondire ciò che riguarda l’istanza di fallimento a seguito della riforma del codice della crisi con una guida completa alla procedura e tutto ciò che riguarda giurisdizione e competenza, forma e presupposti, tempi e costi dell’istanza si legga “Istanza di fallimento dopo la riforma,”
Per approfondimenti sulla domanda di insinuazione al passivo nella liquidazione giudiziale con termini, costi, forma e procedura e differenza tra domanda tempestiva, tardiva e ultra-tardiva si legga “Domanda di insinuazione al passivo ex art. 201 C.C.I.I.,”
Per approfondimenti sul concordato preventivo quale diversa procedura di regolazione della crisi d’impresa, si leggano “Nuovo concordato preventivo: presupposti, finalità, procedura” e “Nuovo concordato preventivo: effetti e concordato in bianco” .
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 (anticipatoria del nuovo codice della crisi) alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche “Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio” ed ancora “Piano del Consumatore e pignoramento: l 14/19 procedura, durata”.
Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze” “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa”, “Documenti per la ristrutturazione dei debiti del consumatore”,
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire la tematica della sospensione della procedura esecutiva a seguito dell’introduzione di una delle procedure previste dalla legge 3/2012 si legga anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012” e “Procedure di esdebitazione e pignoramento immobiliare”
Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”
Per il tema dell’ammissibilità di una seconda procedura quando sia stata dichiarata inammissibile una procedura nei cinque anni precedenti si legga “Il sovraindebitamento può essere riproposto nel quinquiennio se la domanda era stata dichiarata inammissibile”
Per approfondire il tema del reclamo al collegio esperibile avverso il rigetto del piano si legga “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa»
Per verificare la concreta possibilità con una adeguata difesa specialistica di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per gli spunti e le novità interpretative dati dal Tribunale di Como che ha sospeso l’ennesimo pignoramento immobiliare a seguito di un piano del consumatore (ora “accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore) proposto dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli si legga “Tribunale di Como blocca il pignoramento con la legge 3/2012″
Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare illegittimo si legga l’articolo “Pignoramento immobiliare illegittimo: cosa fare?”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
