Il pignoramento immobiliare è una delle forme dell’espropriazione forzata. Con essa, il creditore, che sia in possesso di un titolo esecutivo o di un atto ad esso equipollente, chiede la vendita dell’immobile di proprietà (o altro diritto reale di godimento) del suo debitore per soddisfarsi sul suo ricavato. Per ottenere la vendita del bene occorre che costui ponga in essere una sequela di atti che scandiscono la procedura esecutiva immobiliare. Tale procedimento è articolato in più fasi, ognuna con rigide preclusioni, e viene descritto puntualmente dagli artt. 555 e seguenti del codice di procedura civile. Il pignoramento della prima casa non fa eccezione a quanto detto. Il suo procedimento, infatti, resta quello anzi descritto salvo alcune tutele di cui si dirà.
Pignoramento della prima casa: quando è possibile e chi può farlo?
Il pignoramento della prima casa, di cui tanto si discute, può essere letto sotto vari aspetti.
Il creditore procedente, ossia colui che, come si è detto, introduce l’esecuzione immobiliare, potrebbe essere tanto un privato (Banca, Condominio etc..) che l’erario.
Nel primo caso, nulla osta a che costui proceda ad un pignoramento immobiliare anche per un debito molto esiguo. Del resto, la legge non prevede che il credito abbia una certa consistenza per procedere all’esecuzione immobiliare. Pertanto, un creditore privato potrebbe ben procedere con il pignoramento immobiliare anche per una cifra irrisoria, sempre che sia disposto ad anticipare le spese dello stesso.
Nel secondo caso, invece, quando a procedere sia il Fisco (l’Agenzia delle Entrate- Riscossione) la situazione diventa più complicata.
L’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa?
La prima casa può essere pignorata da Equitalia anche se con alcuni limiti (ora Agenzia Entrate riscossione).
La materia è stata regolata, di recente, dal d.l. 69/2013 conv. in L.n. 98 del 2013 che ha modificato la precedente normativa regolata dal D.p.r. 602 del 1973.
Alla luce delle modifiche, l’art. 76 del D.p.r. predetto prescrive “Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione:
- a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente;
a-bis) non dà corso all’espropriazione per uno specifico paniere di beni definiti «beni essenziali» e individuato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze d’intesa con l’Agenzia delle entrate e con l’Istituto nazionale di statistica;
- b) nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto.
Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore dei beni, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1.”
Dal tenore della norma si evince che l’agenzia di riscossione non può procedere al pignoramento immobiliare nel caso in cui il debitore abbia un solo immobile, non di lusso, in cui vi abita e vi risiede anagraficamente.
Negli altri casi, (debitore che non risiede nell’immobile, immobile di lusso, più immobili) il fisco potrà procedere all’esecuzione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera i 120.000 euro e sempre che il valore dei beni del debitore sia superiore a tale cifra.
Altresì potrà farlo se, dopo aver iscritto ipoteca, non riceva il pagamento del debito decorsi 6 mesi.
Limite pignoramento prima casa agenzia entrate
In ultimo, i limiti imposti all’attività esecutiva dell’agenzia dell’entrate non impediscono alla stessa, ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, di intervenire in una procedura già iniziata, chiedendo in quella sede di soddisfarsi sul ricavato della vendita dell’immobile propiziata da altri.
Per approfondire i Limiti allo Stato nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga anche “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .“
Pignoramento prima casa: la L. n. 157/2019 sulla rinegoziazione del mutuo
In tema di prima casa, una possibilità usufruibile dal debitore era rappresentata dalla rinegoziazione del mutuo.
Stiamo parlando della L.n. 157 del 2019 di conv. del d.l. 124/2019, che aveva previsto la rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e, parimenti, oggetto di procedura esecutiva.
Ci eravamo già interessati, in passato, della possibilità di rinegoziare il mutuo tramite questa nuova forma di rinegoziazione prevista dalla L.n. 157 del 2019. (per approfondire la questione si legga “La nuova forma di esdebitazione!!! Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”)
In particolare, l’art. 41 bis comma primo della predetta legge, prescrive: “Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo”.
In buona sostanza, al debitore è riconosciuta la possibilità di rinegoziare il mutuo con l’assistenza del fondo di garanzia per la prima casa, sempre che, per l’appunto, l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare sia la prima casa del debitore stesso e che al contempo vengano soddisfatti i requisiti per accedervi. Purtroppo, benché invitante, tale possibilità risulta ad oggi ancora incompleta, mancando i decreti ministeriali promessi dalla legge in commento. Occorrerà dunque attendere l’emissione dei decreti, inizialmente previsti per il 25.03.2020, per comprendere come verrà regolata la rinegoziazione del mutuo per la prima casa in commento.
Pignoramento della prima casa: i tempi della procedura
I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .
Per sapere di come salvare la casa dal pignoramento immobiliare, sulle possibili soluzioni al pignoramento immobiliare sugli strumenti di difesa e cosa succede dopo il pignoramento immobiliare, si legga: come salvare casa dal pignoramento: soluzioni e cosa fare.
Liberazione prima casa pignorata il nuovo art. 560 c.p.c.
Tra le tutele offerte dall’ordinamento in caso di pignoramento della prima casa e, in senso lato, in caso di pignoramento dell’abitazione principale va letto l’art. 560 di nuova formulazione.
Il nuovo art. 560 c.p.c. disciplina il modo della custodia nella procedura esecutiva immobiliare. Tale norma è stata recentemente modificata dalla legge n. 8/2020 che ha inserito, nella disposizione in commento, una novità di rilievo.
Stiamo parlando del comma n.8, in forza del quale: “Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.
In guisa della precitata novella, ad oggi, il debitore che abiti l’immobile pignorato potrà farlo fino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma (il debitore ostacola il diritto di visita di potenziali acquirenti, immobile non adeguatamente manutenuto etc.…).
Ciò significa che il debitore, il quale mantenga un comportamento corretto (cfr. 560 c.p.c. co.6), potrà godere dell’uso dell’immobile pignorato fino al decreto di trasferimento. Or bene, tale importante beneficio, che si applica solo ove il debitore abiti l’immobile pignorato, può comportare un vero e proprio risparmio economico per molti e molti anni.
Non di rado, il decreto di trasferimento e l’aggiudicazione intervengono a distanza di molti anni dall’inizio della procedura esecutiva immobiliare, anni in cui il debitore, che vi abiti, non perderà l’uso dell’immobile pignorato alla luce del nuovo 560 c.p.c.
(per sapere di più del nuovo art. 560 si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento“)
Sospensione del pignoramento della prima casa
Una maggiore tutela per il pignoramento della prima casa è emersa altresì dalla normativa “emergenziale”. Con la L.n. 27/2020 di conversione del d.l. 18/2020 (decreto Cura Italia) è stata introdotta la sospensione semestrale delle procedure esecutive immobiliari. Il legislatore, allo scopo di dare una boccata d’ossigeno ai debitori in un periodo di tragica recessione, ha sospeso per sei mesi i pignoramenti immobiliari che abbiano ad oggetto l’abitazione principale del debitore.
Il nuovo art. 54 ter, in particolare, così dispone “Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore”.
In buona sostanza, le procedure esecutive immobiliari pendenti che riguardino l’abitazione principale del debitore esecutato (e in qualche caso anche del terzo occupante) saranno sospese dal 30 aprile al 30 ottobre 2020, con conseguente impossibilità di eseguire l’ordine di liberazione eventualmente emesso e con conseguente sospensione di tutte le altre attività previste dalla procedura.
(per una compiuta analisi dell’art. 54 ter si legga “Guida alla sospensione del pignoramento ex art 54 ter L. 27/2020″)
In conclusione, il pignoramento immobiliare che investa la prima casa riceve sicuramente una maggiore tutela e ciò soprattutto in considerazione del fatto che spesso la prima casa coincide con l’abitazione principale del debitore esecutato. Pertanto, le tutele poc’anzi previste nascono dall’esigenza, sentita dal legislatore, di garantire la continuità del diritto di abitazione in tutte quelle ipotesi in cui questa sia a rischio.
La possibilità di rinegoziare il mutuo, nelle forme di cui si è detto, potrebbe rappresentare per molti debitori una second chance, una possibilità per trovare un nuovo equilibrio economico senza perdere la propria casa. Il nuovo art. 560, invece, garantendo l’uso dell’abitazione fino al decreto di trasferimento, potrebbe garantire una maggiore serenità durante l’esecuzione immobiliare, serenità necessaria per trovare una soluzione e risolvere il debito accumulato.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Va ricordato a questo punto che il Pignoramento Immobiliare è spesso la conseguenza di un mutuo non pagato, per cui la Banca finisce col rivalersi sul bene.
Spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.
Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).
Se sei interessato ad approfondire ulteriormente le questioni relative alla possibile definizione a saldo e stralcio di una procedura esecutiva immobiliare, prima casa, in cui sia presente l’intervento dell’agenzia delle entrate riscossione puoi leggere anche l’articolo saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile in cui il medesimo autore, l’avv. Daniele Giordano, collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli, tratta gli aspetti relativi a come gestire questo particolare creditore per gli acquisti pre-asta.
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi fosse soltanto comproprietario del bene pignorato e volesse sapere come tutelare se stesso e gli altri comproprietari (spesso dei familiari) sfruttando a proprio favore la contitolarità del bene legga “Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato“ .
Per approfondire il tema dell’opponibilità del diritto di abitazione della casa coniugale al pignoramento immobiliare si legga “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, excursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione“,
Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga “I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente“
Per conoscere la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”
Per approfondire la tematica della sospensione del pignoramento che si tratti di sospensione volontaria o di sospensione disposta dal giudice, a seguito di opposizione, si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su Google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale” ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
