Il Coronavirus, oltre ai raccapriccianti aspetti di natura sanitaria, ha messo in ginocchio l’intero sistema economico del nostro paese. Per evitare la sua diffusione sono state varate delle doverose misure restrittive agli spostamenti ed ai contatti tra persone, anche mediante la chiusura massiva, sull’intero territorio nazionale, di tutte le attività produttive ritenute non necessarie in questo particolare contesto storico di emergenza sanitaria.
Tale aspetto ha determinato purtroppo un brusco rallentamento della circolazione di capitali, prospettandosi di conseguenza la difficoltà/impossibilità, per molti soggetti, di far fronte al pagamento delle rate di mutuo.
In relazione alla questione dei mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, il Governo ha ritenuto necessario intervenire per aggiornare la normativa afferente al Fondo solidarietà mutui “prima casa”, cd. “Fondo Gasparrini” mediante l’emissione del:
- Decreto-Legge n. 9 del 2 marzo 2020, contenente “Misure urgenti di sostegno per famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”;
- Decreto – Legge del 17 marzo 2020 n. 18, chiamato comunemente “Cura Italia”, con ulteriori “misure di potenziamento del servizio sanitario nazionale e di sostegno economico delle famiglie, lavoratori e imprese connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”;
- Decreto – Legge dell’8 aprile 2020 n. 23, denominato “Decreto Liquidità”, recante “Misure urgenti in materia di accesso al credito e di adempimenti fiscali per le imprese, di poteri speciali nei settori strategici, nonché interventi in materia di salute e lavoro, di proroga di termini amministrativi e processuali”.
Preliminarmente, prima di passare alle nuove misure adottate dai suddetti decreti, è bene ricordare che il Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa, detto anche Fondo Gasparrini, è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, e gestito da Consap S.p.A., con la Legge n. 244 del 24/12/2007, all’art. 2, commi 475 – 480.
All’art. 476 è chiarito che “per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, questi può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte, e per un periodo massimo complessivo non superiore a 18 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella delle garanzie per esso prestate è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo”.
Per accedere ai benefici Fondo occorre documentare uno specifico stato di difficoltà:
− cessazione del rapporto di lavoro subordinato, sia a tempo determinato che indeterminato (salvo le ipotesi di risoluzione consensuale, risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, dimissioni del lavoratore non per giusta causa), e con permanenza dello stato di disoccupazione al momento di presentazione della domanda;
− cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, n. 3, c.p.c. (rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato), salvo le ipotesi di risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa, recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;
− morte o riconoscimento di handicap grave, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero invalidità civile non inferiore all’80%.
Tali eventi che devono esser riferiti alla persona del mutuatario (nel caso di mutuo cointestato, anche ad uno solo dei mutuatari) devono essere intervenuti successivamente alla stipula del contratto di mutuo e verificatisi nei tre anni precedenti la domanda di ammissione al beneficio del Fondo.
E’ necessario inoltre, per chi presenta la domanda, la sussistenza dei seguenti requisiti soggettivi:
− essere proprietari dell’immobile oggetto del contratto di mutuo e adibito ad abitazione principale;
− aver contratto un mutuo di importo erogato non superiore a 250 mila euro, che deve essere in ammortamento da almeno 1 anno;
– il titolare del contratto di mutuo si trovi in ritardo nel pagamento delle relative rate per un periodo non superiore a 90 giorni consecutivi;
− ISEE non superiore a 30 mila euro.
La domanda deve essere presentata, unitamente a tutta la documentazione a supporto della stessa, alla banca presso la quale è in corso il pagamento delle rate del mutuo.
Dal giorno della presentazione della domanda, completa di tutti i documenti, la banca interrompe il conteggio dell’eventuale ritardo di pagamento delle rate.
La banca trasmette la domanda di sospensione delle rate di mutuo e la relativa documentazione alla Consap per la richiesta di approvazione. È infatti quest’ultima che dovrà esprimersi in merito alla sospensione all’esito di un’istruttoria.
L’esito della richiesta sarà comunicato alla banca, che a sua volta informerà il cliente mutuatario.
In caso di esito positivo dell’istruttoria, dal giorno della sua comunicazione al cliente la banca attiva la sospensione dell’ammortamento del mutuo entro 30 giorni lavorativi oppure, nel caso di mutui cartolarizzati o oggetto di obbligazioni bancarie garantite ai sensi della legge 130/1999, entro il 45° giorno lavorativo.
Come previsto dal Decreto del 22 febbraio 2013, n. 37, che ha modificato il comma 476 dell’art. 2 L. 244/2007, “la sospensione del pagamento delle rate di mutuo non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive”.
Fatta tale debita premessa, mediante la quale si spera aver fornito un quadro sintetico e comprensibile sull’essenza e sul funzionamento del “Fondo solidarietà mutui prima casa”, passeremo ora a rappresentare in che modo hanno inciso i Decreti – Legge 9, 18 e 23 del 2020 sul suo funzionamento, ampliandone la portata.
In particolare, il Decreto-legge n. 9/2020 ha previsto, all’art. 26 titolato “Estensione del fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa”, che la domanda di sospensione delle rate di mutuo possa essere presentata, a causa dell’emergenza da Covid-19, anche da persone che abbiano subito la “sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno trenta giorni, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito”.
Il Decreto-legge n. 18 del 17 marzo 2020 (Cura Italia), invece, all’art. 54 titolato “Attuazione del Fondo solidarietà mutui “prima casa”, cd. “Fondo Gasparrini”, a partire dalla sua entrata in vigore (17 marzo) e per la durata di 9 mesi, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di cui all’articolo 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007, ha previsto che:
- l’ammissione ai benefici del Fondo è esteso ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino ai sensi degli articoli 46 e 47 DPR 445/2000 di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus;
- Per l’accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).
Inoltre, nella medesima norma è stato previsto, in caso di mutui erogati da intermediari bancari/finanziari, che il Fondo, durante la sospensione provvederà solo “al pagamento degli interessi compensativi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione”.
Il D.L. 23/2020 (Liquidità), all’art. 12, n. 2, prevede che “Per un periodo di nove mesi dall’entrata in vigore del presente decreto, in deroga alla disciplina vigente, l’accesso ai benefici del Fondo di cui all’articolo 2, commi 475 e seguenti della legge 24 dicembre 2007, n. 244, è ammesso anche nell’ipotesi di mutui in ammortamento da meno di un anno”, modificando, seppur per un periodo di 9 mesi, uno dei requisiti soggettivi previsto dalla legge 244/2007, come su elencati.
Va ricordato che quando stipuliamo un mutuo, in ogni rata da pagare sarà compresa la restituzione della parte del denaro preso in prestito, e una somma a titolo di interessi sul capitale che ci resta da rimborsare. Il totale della rata è quindi composto dalla somma della parte di capitale che restituiamo (quota capitale) e degli interessi dovuti (quota interessi). All’inizio del pagamento delle rate di mutuo corrisponderemo una maggiore quota di interessi rispetto a quella di capitale. Quest’ultima crescerà nei mutui più vecchi, verso la loro fine, ove la quota interessi sarà più ridotta. In pratica, maggiore sarà la quota interessi, minore sarà quella di capitale e viceversa.
Chi scrive ha preferito fare questa precisazione in quanto con le modifiche apportate al Fondo Gasparrini coi D.L. 9, 18 e 23 del 2020 dovrà essere valutata la convenienza o meno di ricorrervi, per cui sarà meglio affidarsi ad un esperto.
Infatti, beneficiando della sospensione, la parte della rata relativa alla quota capitale resterà congelata, che dovrà essere comunque pagata in futuro dal mutuatario, con un piano di ammortamento che si allungherà della durata equivalente alla sospensione concessa. Il Fondo provvederà a far fronte solo al 50% della quota degli interessi corrispettivi sul capitale residuo, restando comunque a carico del mutuatario l’altro 50%.
In tale ottica è possibile ritenere che minore è la quota di rata a titolo di interesse, maggiore è la convenienza a chiedere la sospensione delle rate.
Bisogna quindi tener presente che usufruire della sospensione delle rate potrebbe precludere l’accesso alla surroga del mutuo, anche in futuro, in quanto sembrerebbe che diversi istituti di credito, in passato hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo.
E’ ovvio che discorsi di convenienza non debbano esser fatti nei casi di cui la sospensione debba essere richiesta necessariamente per via della scarsa liquidità a disposizione del debitore mutuatario, preoccupato nel destinare le sue poche risorse verso beni di natura primaria e di prima necessità per il sostentamento proprio e della sua famiglia.
Ad ogni modo è auspicabile che nell’immediato vengano forniti maggiori chiarimenti sul Fondo Gasparrini, anche mediante l’emissione del Regolamento Attuativo da parte del Ministero dell’Economia e delle Finanze, in ottemperanza alle disposizioni dei due decreti.
Avv Vito Calcagno
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire i due strumenti ordinari ( 1) Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa 2) Richiedere la sospensione attraverso l’accordo tra ABI e Associazioni dei consumatori) per la sospensione delle rate dei mutui si legga “Sospensione rate del mutuo: i due strumenti a disposizione dei debitori”
Per sapere quale è il termine entro il quale la banca può dichiarare decaduto dal beneficio del termine il debitore in ritardo con i pagamenti del contratto di mutuo con l’effetto di pretendere l’intero importo residuo del contratto (procedendo al pignoramento immobiliare in caso di mancato adempimento spontaneo) si legga “Dopo quante rate insolute scatta il pignoramento- Art 40 T.U.B.”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Va ricordato che spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.
Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).
I tempi della procedura esecutiva immobiliare possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, è consultabile a questo link “La Storia dello Studio dal 1880″
Per leggere l’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi” oppure “Area di Attività- il Diritto Immobiliare“
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