Guida alla sospensione dell’aggiudicazione: prezzo ingiusto

Art. 586 cpc: Guida alla sospensione dell’aggiudicazione per prezzo ingiusto.Quali sono i casi e condizioni? Cosa si intende per prezzo giusto e prezzo ingiusto

L’art. 586 cpc disciplina la fase della procedura esecutiva successiva alla aggiudicazione.

Una volta che l’aggiudicatario versa il prezzo, il giudice dell’esecuzione:

• di regola, pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, portando a termine il regolare iter della procedura (che non sarà del tutto completato, siccome manca ancora la fase della distribuzione del ricavato);
• in alternativa ed in casi eccezionali, sospende la vendita.

Ma quando e a quali condizioni il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita dell’immobile?

L’art. 586 cpc ci dice che il GE può sospendere la vendita “quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto” (quindi) all’esito di un giudizio/valutazione di congruità del prezzo versato.

Ma quand’è che il prezzo è giusto?

A tal proposito occorre fare una premessa.

È risaputo che, in sede di esecuzione forzata, raramente un immobile possa essere venduto a prezzo di mercato, siccome entrando in gioco vari fattori “naturali” (come ad esempio la previsione dell’offerta minima, le eventuali problematiche dell’immobile rilevate in perizia/offerta di vendita che allontano offerenti, la circostanza per cui non tutti hanno la disponibilità economica per far fronte ai tempi stretti previsti dalla legge per il pagamento del prezzo in caso di aggiudicazione, la titubanza dei più di acquistare un immobile pignorato, preferendo procedere privatamente ecc.).

Tra l’altro, l’immobile potrebbe semplicemente non risultare appetibile per una pluralità di ragioni, e la risposta del mercato è fondamentale, siccome in mancanza l’immobile viene messo in vendita più volte, a prezzo sempre più basso come per legge.

Quindi un prezzo di aggiudicazione che non raggiunge i valori di mercato (circostanza standard) o il prezzo di stima, non implica di per sé una vendita a prezzo ingiusto.

Il giusto prezzo, infatti, non va individuato raffrontando quello di aggiudicazione a quello di mercato.

Diversamente ragionando, quasi ogni vendita dovrebbe essere sospesa solo perché il prezzo offerto è inferiore a quello di mercato.

Una risposta è stata fornita dalla giurisprudenza di legittimità, per cui il prezzo da valutarsi giusto sarà quello “processualmente” determinato.

In altre parole, è “giusto” il prezzo di aggiudicazione che si determina all’esito di un procedimento di vendita svoltosi correttamente (“non integra un prezzo ingiusto di aggiudicazione, idoneo a fondare la sospensione prevista dall’art. 586 c.p.c., quello che sia anche sensibilmente inferiore al valore posto originariamente a base della vendita, ove questa abbia avuto luogo in corretta applicazione delle norme di rito, né si deducano gli specifici elementi perturbatori della correttezza della relativa procedura elaborati dalla giurisprudenza, tra cui non si possono annoverare l’andamento o le crisi, sia pure di particolare gravità, del mercato immobiliare” – principio ritrovato da ultimo in Cass., 10 giugno 2020, n. 11116).

Quando, invece, il prezzo non è giusto?

Viceversa, sarà “ingiusto” il prezzo relativo ad una procedura di aggiudicazione interessata fattori “devianti” di rilevanza tale da far ritenere che il prezzo concretamente realizzato con l’aggiudicazione sia notevolmente inferiore rispetto a quello giusto.  (Cassazione, 21 settembre 2015, n. 18451)

Detti fattori “devianti” sono:

1. eventi sopravvenuti o circostanze prima non note (quindi il verificarsi di fatti nuovi successivi all’aggiudicazione);
2. interferenze illecite di natura criminale (verificatesi nel corso del procedimento di vendita, ivi compresa la stessa stima) – che chiaramente andranno provati;
3. dolo scoperto dopo l’aggiudicazione (quando, ad esempio, il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo);
4. fatti nuovi prospettati e conosciuti solo da una delle parti e non dalle altre.

Chiaramente, i fattori non sono devianti quando risultano conosciuti da tutte le parti e prospettabili (o addirittura conosciuti) al giudice dell’esecuzione prima dell’aggiudicazione.

Questo è un vero e proprio principio di diritto che emerge dalla lettura combinata dell’art. 586 cpc e le ragioni della sua introduzione, in primis impedire interferenze illegittime del procedimento di espropriazione forzata.

N.B. Inizialmente si riteneva che la sospensione ex art. 586 cpc potesse essere applicata solo in presenza di illegittime interferenze “criminose”, essendo stata introdotta dalla l. n. 203 del 12-7-1991, dettata in tema di «Provvedimenti urgenti riguardo la lotta alla criminalità organizzata, la trasparenza ed il buon andamento dell’attività amministrativa», ed attribuita al fine di:

• assicurare maggiore trasparenza nel corso e all’esito delle operazioni di vendita;
• impedire eventuali interferenze illegittime nel procedimento di determinazione del prezzo;
• per contrastare il fenomeno delle c.d. “vendite pilotate”.

Ad oggi, invece, come abbiamo avuto modo di vedere, i fattori “devianti” della procedura possono anche prescindere da profili criminosi (sub punto 1) e 4)), e sono comunque determinanti, a parità di condizioni, a pregiudicare il corretto iter di una procedura esecutiva.

Quando, quindi, il prezzo offerto sia risultato notevolmente inferiore a quello giusto, in presenza dei fattori elencati, il GE ha la facoltà di pronunciare l’ordinanza di sospensione, che:

• prescinde dalla mancata revoca o impugnazione degli atti precedenti all’aggiudicazione;
• determina la revoca dell’aggiudicazione e di tutti gli atti compiuti in conseguenza del disposto incanto, che andrà perciò rifissato (Cass. civ. n. 6269/2003).

In verità – come affermato anche dalla dottrina – si tratta di una “sospensione” in senso atecnico, dovendosi più propriamente parlare di revoca del provvedimento di aggiudicazione che, diversamente dal solito, partirà direttamente dall’attività del giudice e non da un’attività del debitore (ossia una tipica opposizione agli atti avverso l’aggiudicazione)

La sospensione è adottata con ordinanza che può essere oggetto di opposizione agli atti esecutivi.

Facciamo un esempio

Si considera “giusto” il prezzo di vendita determinato nella perizia di stima ed ottenuto all’esito della (eventuale) gara fra gli offerenti.

Ma, affinchè una gara tra più offerenti sia valida e legittima, quindi non condizionata da fattori devianti (che impediscano od ostacolino l’accesso all’incanto per esempio) è necessario che:

• agli interessati all’immobile siano fornite tutte le informazioni sulle caratteristiche dell’immobile oggetto di procedura (per valutarne la convenienza o meno) e che di tutte le informazioni (da acquisire tramite apposita perizia) e degli esperimenti di vendita sia data adeguata pubblicità;
• ai potenziali offerenti siano state date opportune indicazioni sulle modalità di partecipazione e che sia stato consentito di visitare ed esaminare personalmente il bene in vendita;
• all’aggiudicatario-acquirente l’immobile sia consegnato libero da cose e da occupanti privi di valido ed opponibile titolo di detenzione.

Ecco, nell’esempio di cui sopra, quando queste condizioni mancano perché vi sono state turbative o siano sopravvenuti fatti tali da aver determinato la deviazione del corretto iter, allora ci sarebbero tutti i presupposti per procedere nel senso della sospensione ex art. 586 cpc, sempre che il prezzo sia qualificabile come ingiusto.

Conclusioni

La sospensione prevista ex art. 586 cpc rientra tra gli strumenti offerti dal legislatore funzionali ad assicurare che la procedura esecutiva sia sorretta da un effettivo interesse economico (stesso interesse che ha indotto il legislatore del 2014 ad introdurre l’istituto della estinzione della procedura per infruttuosità della vendita – per approfondimenti si legga “L’estinzione del pignoramento immobiliare per infruttuosità”): ossia che il pignoramento non si tramuti in una svendita dei beni pignorati – che non andrebbe a vantaggio né del creditore che non vedrebbe soddisfatto il proprio credito per l’intero, né del debitore che nonostante la vendita all’asta del proprio immobile si vedrebbe ancora ancorato al debito, ma esclusivamente del terzo acquirente/aggiudicatario.

Come abbiamo avuto modo di vedere, il potere di sospensione dipende da fattori e condizioni determinate e specifiche, che ovviamente sono  rimessi all’apprezzamento del giudice.

Dunque, è bene sapere che una giusta ed incisiva difesa è sempre consigliata al debitore esecutato che abbia interesse non solo a salvare la propria casa (risultato auspicato da tutti, ma non sempre di facile realizzazione), ma che in generale voglia assicurarsi che la procedura esecutiva si svolta nel suo pieno interesse e a sua tutela.

Tra le esigenze che spingono il debitore a tutelarsi nel modo più corretto ed efficace deve senz’altro rientrare la necessità che l’immobile, nella malaugurata ipotesi che sia venduto all’asta, sia aggiudicato ad un prezzo giusto, rappresentato dalla realizzazione del massimo valore pecuniario, a tutela degli interessi della massa e dello stesso debitore.

Per cui è indispensabile l’attività di un professionista specializzato nel settore che sappia indirizzare il debitore e la procedura espropriativa sulla giusta strada.

avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per approfondire la tematica della sospensione del pignoramento che si tratti di sospensione volontaria o di sospensione disposta dal giudice, a seguito di opposizione, si legga “Guida alla sospensione del pignoramento immobiliare: la sospensione volontaria, quelle interna ed esterna, tutto sugli artt. da 623 a 628 cpc”, o  “Guida completa alla sospensione ex art. 624 bis c.p.c.”, 

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per chi volesse approfondire il tema dell’estinzione della procedura esecutiva in corso legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato”,  o “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”,

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli 

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”