INDICE
–Rapporti con gli interessati all’acquisto e l’esperto
–Esecuzione dell’ordine di liberazione
Definizione
Il custode è un ausiliario del giudice dell’esecuzione nella procedura esecutiva immobiliare, al pari dell’esperto estimatore e del delegato alla vendita. Il suo ruolo consiste nell’essere la longa manus del Giudice per tutte quelle attività che si rendano necessarie per conservare l’integrità del bene e favorirne la conservazione, nonché in alcuni casi, per raccoglierne i frutti. A lui spetta la custodia dell’immobile pignorato dal momento della nomina fino all’effettivo trasferimento della proprietà del bene ove la stessa non venga affidata dal giudice all’esecutato. Nel tratteggiare i caratteri del custode e i suoi poteri è necessario partire dal dato normativo indicato dall’art.559 c.p.c.
La nomina
A mente dell’art. 559 c.p.c. , la custodia dell’immobile spetta al debitore, in maniera automatica, dal momento del pignoramento. In tal senso il debitore diviene custode ope legis senza necessità di una nomina espressa. In quel momento, in particolare, si verifica un mutamento del titolo del suo possesso, divenendo, da proprietario, detentore dell’immobile. Con tale cambiamento il debitore esecutato perde i diritti sul compendio pignorato, salvo il diritto di abitazione e acquisisce l’obbligo di rendicontare il suo operato.
Qualora l’immobile non sia occupato dal debitore, o questi abbia trasgredito agli obblighi su di lui gravanti, il Giudice dell’esecuzione può nominare custode una persona diversa dal debitore. Potrà farlo altresì, sentito il debitore, quando la richiesta provenga dal creditore procedente (o intervenuto). Mentre la prima ipotesi è definita custodia legale, in quanto automatica e prevista dall’art.559 c.p.c. comma primo, la nomina di persona diversa del debitore è definita custodia giurisdizionale, in quanto discendente da un ordine del giudice. La scelta di un custode terzo è spesso ritenuta più efficiente per il fatto che il debitore, consapevole della imminente perdita dell’immobile, potrebbe non manutenerlo o, nei casi più gravi, danneggiarlo.
La nomina può avvenire, e ciò accade in molti tribunali, contestualmente alla nomina dell’esperto per le operazioni peritali con la fissazione dell’udienza ex art.569 c.p.c. Tale scelta è funzionale ad una migliore collaborazione tra i due ausiliari nonché allo scopo di affiancare al tecnico una figura “giuridica” in grado di aiutarlo al reperimento della documentazione necessaria e all’accesso all’immobile, ove vi siano problemi. E’ infatti il custode che relazionerà al giudice nel caso in cui il debitore si rifiuti di accogliere l’esperto e propizierà in tal senso l’emissione di un ordine di liberazione.
Quando ciò non accada, il custode è nominato con l’ordinanza di vendita, ex art.559 c.p.c. comma 4, e potrà essere nominato custode lo stesso delegato alla vendita o l’istituto vendite giudiziarie.
Poteri e doveri del custode
Il custode entra nella titolarità dei suoi poteri con l’accettazione dell’incarico. Egli, infatti, differentemente dall’I.V.G., potrebbe rifiutare l’incarico. Inoltre, anche per il custode vige l’obbligo di astensione qualora vi siano ragioni di conflitto con la procedura o l’esecutato, ed a tal fine al momento dell’accettazione dell’incarico dovrà dichiarare la non sussistenza delle predette ragioni.
Qui precisato il meccanismo della nomina, occorre evidenziare la difficoltà di ricostruire, codice alla mano, le attività proprie del custode, stante la scarna disciplina che lo riguarda. Al di là del già menzionato art. 559 c.p.c., parla espressamente di custodia l’art.560 c.p.c. intitolato “modo della custodia”.
In particolare, al primo comma viene indicato che “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593 c.p.c. ” ossia nel termine indicato dal giudice, dovranno indicare i costi sopportati nell’attività gestoria.
Al comma secondo viene spiegato che il terzo nominato custode “ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità”.
Al comma quarto che “ il debitore deve consentire in accordo con il custode che l’immobile sia visitato dai potenziali acquirenti”.
Al sesto comma è prescritto che “Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare”.
Alla luce della elencata normativa ricaviamo che il ruolo del custode si sostanzia in un’attività gestoria del bene pignorato e di vigilanza della sua conservazione ed integrità. Inoltre, gli appartiene il compito di consentire e guidare la visita di potenziali acquirenti e, soprattutto, di rendere conto al giudice delle eventuali difficoltà riscontrate nell’adempimento dei suoi doveri ai fini dell’emissione anticipata dell’ordine di liberazione. Tali potrebbero essere le resistenze del debitore all’attività di visita di potenziali acquirenti o l’eventuale stato di cattiva conservazione del bene.
Va detto che il ruolo del custode, benché non compiutamente disciplinato dal codice, è stato nella prassi regolato dalle numerose ordinanze di nomina che lo hanno riguardato. A tal fine si riesce, grazie alla comparazione delle suddette e alla normativa poc’anzi elencata, a ricostruire l’identikit dei suoi poteri (e doveri) nella procedura esecutiva immobiliare. È interessante notare che dai doveri imposti al custode sono nati altrettanti poteri, nel tempo, a lui riconosciuti. Per tale via il suo ruolo riesce a contrarsi o, ad ampliarsi in base alle esigenze imposte dalle circostanze.
Dalla ricostruzione mosaica operata ricaviamo che le attività del custode sono riassumibili in diverse macro-categorie.
Conservazione
L’attività principale devoluta al custode è quella di vigilare sulla conservazione del bene, conservare il bene per la sua futura vendita e aggiudicazione. In tal senso egli lavora per garantire la fruttuosità della procedura in favore del creditore e del debitore stesso. A tal fine gli spetta la vigilanza della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile pignorato. E’ infatti il custode che, tra gli ausiliari, ha un rapporto più diretto con l’immobile fin tanto che, nel caso di suo imminente deperimento, sarà lui a chiedere al giudice l’autorizzazione per la sua riparazione. L’attività di verifica si sostanzia in visite periodiche tese a controllare sia il comportamento del debitore, sia lo stato di manutenzione. Tale verifica sarà ancor più pregnante allorché l’immobile sia libero e dunque, tendenzialmente, più soggetto a incuria e furti.
Gestione
Altra attività tipica del custode è la gestione e l’amministrazione dell’immobile pignorato. Egli potrà, se autorizzato dal giudice, stipulare contratti di godimento o recedere da quelli in essere. Difatti il debitore pignorato non avrà la possibilità di farlo essendo privato della proprietà e dei diritti a lei spettanti. Altresì potrà ricevere i canoni di locazioni e versarli sul libretto della procedura esecutiva.
Dalle attività menzionate e dal dovere di conservazione e gestione a lui pertinenti, ne discende che al custode spetta la legittimazione processuale necessaria per procedere all’intimazione di convalida di sfratto per i rapporti di locazione pendenti e, senza dubbio, per procedere alle azioni possessorie tese ad evitare che il bene oggetto di custodia possa subire danni materiali. Non si dubita che per tutte queste attività in ultimo indicate, occorre ottenere l’autorizzazione del giudice.
Rapporti con gli interessati all’acquisto e l’esperto
Spetta inoltre al custode avere rapporti con i potenziali acquirenti. All’uopo viene ordinato dal giudice di accompagnarli presso l’immobile posto in vendita e a dare loro tutte le informazioni concernenti lo stesso. La medesima attività di assistenza deve essere effettuata a favore dell’esperto nominato che procederà alla perizia. Il motivo per il quale al custode è devoluta l’attività di relazione con gli offerenti e l’esperto al fine di accedere all’immobile, è che lo stesso custode relazionerà periodicamente al giudice sul comportamento del debitore. In buona sostanza, si è voluto che il Custode fosse l’ausiliario che si occupasse di tutte le attività afferenti all’accesso diretto all’immobile, affinché, valutato il comportamento del debitore esecutato, suggerisse o meno l’applicazione dell’art.560 c.p.c. co.6 “Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare”.
Esecuzione dell’ordine di liberazione
Con la modifica del sesto comma dell’art.560 c.p.c predetto, ad opera dell’art.18 quater comma 1 del d.l. 30.12.2019, n. 162, convertito nella Legge del 28.02.2020, n. 8, il custode ha visto ampliare (ri-ampliare) i suoi poteri soprattutto relativamente all’esecuzione dell’ordine di liberazione. Per una trattazione delle modifiche all’art.560 c.p.c. si invita alla lettura dell’articolo “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento”
Con la vigenza del nuovo art.560 c.p.c. , il debitore potrà abitare l’immobile unitamente ai suoi familiari fino al decreto che ne trasferisce la proprietà, salvo evidenze che rendano la liberazione necessaria prima del suddetto decreto. Queste sono riassumibili in quei comportamenti del debitore che ostacolino l’andamento della procedura o danneggino l’immobile staggito, che il medesimo custode, ribadiamo, dovrà far presente al G.E. Non è insolito che un giudice, richiesto dell’applicazione del nuovo art.560 c.p.c. , prima di decretare la sua permanenza fino al decreto di trasferimento chieda al custode una relazione sul suo comportamento e sullo stato di manutenzione dell’immobile.
La norma, inoltre, dispone che l’aggiudicatario potrà affidare l’esecuzione dell’ordine di liberazione al custode, il quale lo eseguirà senza le formalità previste dal codice di procedura civile e dunque in maniera più veloce (e senza la necessità per l’aggiudicatario di nominare un suo avvocato). Quando nell’immobile si trovino beni mobili, il custode intimerà alla parte di asportarli e qualora ciò non accada nel termine assegnato (non inferiore a 30 giorni) egli ne disporrà lo smaltimento o la distruzione.
Tra i compiti residui spettanti al custode rimane, se demandata, l’attuazione della pubblicità prevista nell’ordinanza di vendita nei termini fissati dal giudice o dal delegato, la stesura insieme al delegato dei motivi della mancata vendita nelle relazioni conclusive, e ogni altra attività congrua alla sua mansione e funzionale al suo scopo che il giudice ordinerà.
Compensi
A conclusione dell’analisi condotta, appare giusto analizzare sinteticamente il compenso che il custode riceverà per la prestata mansione.
In virtù del d.m. n.80/2009, cui per brevità si rinvia, il compenso sarà misurato al valore di aggiudicazione in maniera percentuale :
fino a euro 25.000,00: 3%;da euro 25.000,01 e fino a euro 100.000,00: 1%;da euro 100.000,01 e fino a euro 200.000,00: 0,8%;da euro 200.000,01 e fino a euro 300.000,00: 0,7%;da euro 300.000,01 e fino a euro 500.000,00: 0,5%;da euro 500.000,01 e oltre: 0,3%.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, o “Reclamo al collegio avverso rigetto del Piano del consumatore: termini, costi, poteri del Collegio, in particolare sulla sospensione della procedura esecutiva immobiliare pendente, con provvedimento di sospensione e modello di reclamo” mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
