Tutto sull’esecuzione immobiliare: dalla notifica del pignoramento all’ordinanza di vendita, dagli avvisi di vendita all’asta al decreto di trasferimento, guida alla procedura ed alle opposizioni

L’esecuzione immobiliare rientra nel novero delle espropriazioni forzate.

A mente dell’articolo 479 cpc, recentemente modificato con la Riforma Cartabia, l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in copia attestata conforme all’originale e del precetto.

Una volta trascorsi almeno 10 giorni dalla notifica del precetto, quale atto prodromico alla procedura esecutiva, il creditore può procedere alla notifica del pignoramento. (Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta la decadenza del beneficio del termine che condurranno al precetto e poi al pignoramento immobiliare, per approfondire si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”)

La notifica dell’atto di pignoramento segna, di regola, l’inizio della procedura esecutiva.

Ai sensi dell’art. 491 cpc, infatti, salva l’ipotesi prevista dall’articolo 502 cpc, l’espropriazione forzata inizia col pignoramento.

Dalla notifica del pignoramento all’ordinanza di vendita

Il pignoramento immobiliare, ai sensi degli artt. 555 cpc e seguenti, si esegue mediante notificazione al debitore di un atto nel quale vanno indicati con precisione i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione e successiva trascrizione del medesimo atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.

L’atto di pignoramento notificato deve necessariamente contenere, a mente dell’art. 492 cpc, l’ingiunzione al debitore di “astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”, l’invito ad “effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione, con l’avvertimento che, in mancanza ovvero in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso giudice”, nonché quello di indicare, se necessario, “ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano e le generalità dei terzi debitori”, ed infine i seguenti avvertimenti: a) che il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione (cd conversione del pignoramento, art 495 cpc); b) che l’opposizione è inammissibile se, come prevede il nuovo art 615 cpc,  è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile.

Quanto all’attività di trascrizione del medesimo atto, invece, secondo quanto previsto dal codice, può essere eseguita sia dall’ufficiale giudiziario che dal creditore pignorante.

Nella pratica, si tratta di un’attività che viene eseguita praticamente sempre dal creditore, una volta ritirato l’atto notificato dall’ufficiale giudiziario.

Dalla data di restituzione dell’atto, decorre il termine di 15 giorni per l’iscrizione a ruolo del pignoramento.

Seppur non adeguatamente disciplinato dal legislatore (si leggano al riguardo gli articoli: “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!” per un caso in cui è stata accolta la tesi dell’estinzione, o  “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione” per un caso in cui si è preferito salvare la procedura dall’estinzione ma, in ogni caso, revocando l’ordinanza di vendita già emessa non essendo mai possibile disporre la vendita di assenza della trascrizione del pignoramento debitamente effettuata e depositata), entro tale termine il creditore procedente è tenuto a presentare l’atto di pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, al fine di depositare in sede di iscrizione a ruolo del pignoramento la nota di trascrizione o quantomeno la richiesta della stessa al Conservatore.

Inoltre, dalla data di notificazione del pignoramento, decorre il termine di 45 giorni entro il quale il creditore procedente (ovvero i creditori muniti di titolo nel frattempo intervenuti nella procedura), è tenuto a presentare istanza di vendita dell’immobile pignorato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 497 e 567 cpc, a pena di inefficacia del pignoramento.

Depositata l’istanza di vendita, il creditore è tenuto altresì a depositare entro i successivi 45 giorni – prorogabili per ulteriori 45 giorni su richiesta motivata dell’interessato – la documentazione ipocatastale o più spesso la certificazione notarile ventennale relativamente all’immobile oggetto di pignoramento, ai sensi del nuovo articolo 567 cpc.

Il termine di deposito della documentazione di cui all’art. 567 cpc è stato recentemente modificato dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. “Riforma Cartabia”), che si applica per le procedure iniziate dal 28 febbraio 2023; per le procedure introdotte prima dell’entrata in vigore della Riforma il termine, resta fissato in 60 giorni, prorogabili per ulteriori 60. (Per approfondimenti sul tema dell’estinzione ex art 567 terzo comma con relativo modello di istanza accolta si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento“).

Successivamente alla presentazione dell’istanza di vendita e comunque dopo il deposito della documentazione richiesta dall’art. 567 cpc appena visto, il giudice dell’esecuzione provvede alla nomina di un esperto per la valutazione dell’immobile pignorato, fissa l’udienza di comparizione delle parti e dei creditori di cui all’art. 498 cpc (creditori iscritti) non intervenuti, ai sensi dell’art. 569 cpc e nomina il custode dell’immobile pignorato.

In ordine alla nomina del custode va precisato che, seppur ai sensi dell’art. 559 cpc “col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati […]”, è prassi quotidiana quella di nominare un custode giudiziario diverso dalla persona del debitore esecutato  se prima ; prassi che è stata assorbita dalla Riforma Cartabia, che ha modificato la norma in esame che, oggi, al secondo comma recita “Salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita, il giudice dell’esecuzione, con provvedimento non impugnabile emesso entro quindici giorni dal deposito della documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, contestualmente alla nomina dell’esperto di cui all’articolo 569, nomina custode giudiziario dei beni pignorati una persona inserita nell’elenco di cui all’articolo 179 ter delle disposizioni di attuazione del presente codice o l’istituto di cui al primo comma dell’articolo 534”. (E’ importante non confondere la custodia con il diritto all’abitazione del bene che resta, salvo i casi previsti dalla legge, in ogni caso in capo al debitore fino al decreto di trasferimento, almeno quando si tratta della sua prima abitazione, in ogni caso per approfondimenti sulla differenza tra diritto all’abitazione e custodia si legga l’articolo https://www.studioassociatoborselli.it/custodia-e-abitazione-immobile-pignorato/)

Il custode giudiziario collabora con l’esperto nominato ai sensi dell’art. 569 cpc.

L’esperto nominato dal giudice, una volta prestato giuramento presso la cancelleria competente, provvede alla redazione della relazione di stima ai sensi dell’art. 173 bis disp.att. cpc (Per approfondire il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga anche “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare“)

A tal fine deve eseguire, entro il termine dato dal giudice, una serie di attività e controlli relativi all’immobile, quali: la verifica dell’esistenza di formalità, vincoli, oneri, pesi anche di natura condominiale, gravanti sul bene, tra quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che andranno cancellati; la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene e dell’esistenza della dichiarazione di agibilità/certificato di destinazione urbanistica dell’immobile; in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ed eventuali costi; la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i relativi costi per il conseguimento del titolo in sanatoria.

L’esperto, prima di ogni attività, controlla altresì la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei.

Ai sensi dell’importantissimo art 173 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 cpc, l’esperto deve trasmettere copia della relazione di stima predisposta al creditore procedente, eventuali creditori intervenuti nella procedura e al debitore.

Questi, almeno 15 giorni prima dell’udienza di comparizione, debbono presentare eventuali osservazioni e/o contestazioni in merito.

In mancanza, decadono dalla facoltà di sollevare rilievi in occasione dell’udienza di comparizione.

L’udienza fissata ex articolo 569 cpc segna un importante spartiacque della procedura in corso, tra la fase prettamente documentale del pignoramento e la successiva fase della vendita.

All’udienza ex 569 cpc (udienza di comparizione per l’autorizzazione alla vendita), infatti, andrà esaminata la relazione di stima predisposta dall’esperto, nonché le eventuali osservazioni e/o contestazioni sollevate dagli interessati, anche in ordine al tempo e le modalità della vendita.

L’udienza in parola fissa, altresì,

il termine ultimo per intervenire tempestivamente nella procedura.

Anche la Riforma Cartabia ha arricchito di forza l’udienza ex art 569 cpc.

È stata, infatti, introdotta con la Riforma la facoltà del debitore di chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima, con istanza da presentarsi non oltre il termine di 10 giorni prima dell’udienza di comparizione ex art. 569 cpc.

L’ordinanza di vendita

All’esito dell’udienza di comparizione ai sensi dell’art. 569 cpc, il giudice dell’esecuzione può provvedere all’autorizzazione della vendita, una volta valutata la correttezza della documentazione depositata dal creditore.

Il provvedimento con il quale il giudice autorizza la vendita assume la forma di ordinanza – opponibile entro 20 giorni ai sensi dell’art. 617 cpc.

Di regola, il giudice dispone, come primo passaggio obbligato, la modalità della vendita senza incanto.

In ordine al contenuto dell’ordinanza di autorizzazione alla vendita, l’art. 569, III comma cpc recita “Nel caso in cui il giudice disponga con ordinanza la vendita forzata, fissa un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571. Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell’articolo 568, l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573. Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi. Il giudice provvede ai sensi dell’articolo 576 [vendita con incanto] solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568.”

Nella pratica, la vendita con incanto è  disposta in casi assolutamente rarissimi, siccome la previsione codicista per cui il giudice ordina detta modalità (vendita dell’immobile ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima) è estremamente raro che si possa verificare.

Nella prassi, le attività previste ex art. 569, III comma, cpc vanno ormai eseguite con le modalità telematiche prontamente stabilite dal giudice, salvo che queste siano o possano essere pregiudizievoli degli interessi dei creditori.

Con l’ordinanza di vendita il giudice nomina il professionista – regolarmente iscritto nei registri di cui all’art. 179 ter disp att. cpc e generalmente nella persona di un notaio, avvocato o commercialista – delegato al compimento delle operazioni di vendita, fissando, al contempo, il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità, il luogo di presentazione delle offerte, il prezzo base della vendita, in generale il contenuto che dovrà essere necessariamente e pedissequamente riportato nell’avviso di vendita, predisposto dal professionista delegato alla vendita. (Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”)

Il professionista delegato è tenuto all’espletamento di una serie di attività, controlli, verifiche ai sensi dell’art. 591 bis cpc, come recentemente riformato, entro il termine indicato nell’ordinanza di vendita, che decorre dalla data della comunicazione di avvenuto conferimento dell’incarico.

A titolo meramente esemplificativo e non esaustivo il professionista delegato alla vendita provvede alla determinazione del valore dell’immobile (tenendo anche conto della relazione redatta dall’esperto nominato dal giudice e delle eventuali note depositate dalle parti ai sensi dell’articolo 173 bis, quarto comma, delle disp. att. cpc), predispone l’avviso di vendita, delibera sulle offerte, segue le operazioni di incanto, aggiudicazione, assegnazione, redige il verbale delle operazioni di vendita (che deve contenere le circostanze di luogo e di tempo nelle quali le stesse si svolgono, le generalità delle persone presenti, la descrizione delle attività svolte, la dichiarazione dell’aggiudicazione provvisoria con l’identificazione dell’aggiudicatario), verifica l’assolvimento dell’obbligo di pagamento del prezzo e oneri accessori. (Per approfondimenti sulle attività del professionista delegato alla vendita si legga l’articolo  “Pignoramento immobiliare: guida alle attività del delegato”)

Dagli avvisi di vendita all’asta

L’avviso di vendita è predisposto dal delegato alla vendita, secondo le indicazioni prontamente impartite dal giudice con ordinanza, comunicato ai creditori e depositato telematicamente sul portale delle vendite pubbliche.

Nell’avviso di vendita, ai sensi dell’art. 570 cpc, sono indicati il termine ed il luogo ove i creditori dovranno presentare l’offerta di acquisto in busta chiusa.

Le offerte vanno presentate, quindi, entro il termine previsto nell’avviso di vendita, presso il luogo in esso indicato, che generalmente in passato corrispondeva allo studio del professionista delegato, oggi con il prevalere delle vendite telematiche le offerte vengono depositate con strumenti telematici appunto munendosi di pec e firma digitale (maggiori dettagli sulle modalità di presentazione, sui rilanci, sulle modalità di pagamento della cauzione ecc. saranno sempre reperibili nei singoli avvisi di vendita pubblicati sul Pvp e sugli altri siti di aste sui quali  l’ordinanza di vendita ha previsto fosse pubblicato l’avviso)

Sulla busta, se non si tratta di vendita telematica, dovrà essere indicato, a pena di inammissibilità, esclusivamente il nome di chi deposita materialmente l’offerta – che potrà essere anche diverso dall’offerente – il nome del delegato alla vendita e la data fissata della vendita.

L’offerta di acquisto, debitamente sottoscritta dall’offerente, dovrà avere uno specifico contenuto in ossequio a quanto previsto dall’avviso di vendita.

Nella prassi, generalmente, l’offerta contiene:

1. nome, cognome, codice fiscale, data e luogo di nascita, domicilio, stato civile e recapito telefonico dell’offerente. Se questi è coniugato in regime si comunione legale dei beni, dovranno essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Invece, se l’offerente è minorenne, l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
2. i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è presentata;
3. l’indicazione del prezzo offerto (che non potrà essere inferiore di oltre un quarto del valore d’asta indicato nell’avviso di vendita, a pena di inefficacia dell’offerta) nonché il termine di pagamento del saldo del prezzo e degli oneri accessori (che, in ogni caso, non potrà essere superiore a 120 giorni dalla data di aggiudicazione) e le modalità d pagamento – ex art. 571, I comma, cpc;
4. l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima (se richiesto dall’avviso di vendita);
5. in allegato, una fotocopia della carta d’identità dell’offerente;
6. in allegato, obbligatoriamente, un assegno circolare non trasferibile, intestato al Tribunale dinanzi al quale si svolge la procedura, per un importo pari a quanto indicato nell’ordinanza di vendita (solitamente pari al 10% del prezzo offerto), a titolo di cauzione – ex art. 571, I comma, cpc.

L’offerta e la cauzione possono essere presentate anche per mezzo di sistemi telematici di pagamento o altri mezzi di pagamento, purché siano stati previamente indicati dal giudice nell’ordinanza di vendita.

L’offerta di acquisto presentata è di regola irrevocabile, salvo che il giudice non ordini l’incanto oppure che l’offerta non sia stata accolta entro 120 giorni dalla sua presentazione, ai sensi dell’art. 571 cpc.

Il giorno successivo alla scadenza del termine di presentazione delle offerte, le buste vengono aperte in presenza dei soli offerenti.

Nel caso in cui sia stata presentata una sola offerta, il professionista delegato senz’altro la accoglie quando questa è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito in ordinanza; al contrario, quando il prezzo è inferiore al valore dell’immobile, il giudice e/o il delegato, accoglie l’offerta soltanto in mancanza di istanze di assegnazione presentate, oppure quando non ritiene possibile conseguire un prezzo più alto con una nuova vendita – ipotesi che raramente si verificano, ragion per cui anche in questi casi il giudice e/o il delegato  tendenzialmente accolgono l’offerta.

Invece, nel caso in cui siano state presentate più offerte valide, allora il professionista delegato procede alla gara partendo dall’offerta più alta. (Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga “I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente“)

Se gli offerenti non intendono procedere alla gara, allora il professionista dispone la vendita a favore del miglior offerente, ed in caso di parità di offerte, a favore dell’offerente che ha presentato per primo l’offerta di acquisto.

Ad ogni modo, quando il prezzo offerto all’esito della gara è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita ed è stata presentata un’istanza di assegnazione, il giudice non fa luogo alla vendita, ma provvede sull’istanza. (Per approfondire la possibilità di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”)

Dell’aggiudicazione, il professionista delegato redige apposito verbale.

In caso di aggiudicazione, il deposito del saldo del prezzo e degli oneri accessori – tempestivamente comunicati dal delegato alla vendita – dovrà avvenire entro il termine indicato nell’offerta dell’aggiudicatario e, in ogni caso, entro i 120 giorni successivi e versato mediante bonifico sul conto corrente appositamente acceso nell’interesse della procedura esecutiva. (per conoscere come opporsi all’avviso di vendita si legga “Come opporsi all’avviso di vendita:  opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”)

È fondamentale per l’aggiudicatario non far decorrere infruttuosamente il termine indicato nell’offerta, siccome trascorso il termine in mancanza di pagamento, decade dall’aggiudicazione e perde per intero la cauzione versata, a titolo di multa. Nell’ipotesi in cui decade la prima aggiudicazione, infatti, il giudice dispone una nuova vendita e la cauzione persa dal primo aggiudicatario andrà, poi, unito al prezzo che la procedura ricaverà dalla nuova vendita.

Decreto di trasferimento

Avvenuto il complessivo versamento dell’importo a titolo di prezzo, nonché degli oneri accessori, il giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 586 cpc, può:

1. a) sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto non sia sufficientemente congruo (cd prezzo vile);
2. b) pronunciare decreto di trasferimento del bene espropriato, quando, al contrario, ritiene che il prezzo sia giusto ed adeguato.

La facoltà attribuita al giudice di sospendere l’esecuzione è giustificata dall’esigenza di evitare che la vendita forzata danneggi inutilmente i soggetti coinvolti nella procedura, tanto il debitore, quanto i creditori – che potrebbero non soddisfarsi completamente o non soddisfarsi affatto – nel solo vantaggio del terzo acquirente.

È sempre importante ricordare che la finalità dell’esecuzione, non è infliggere una sanzione al debitore inadempiente, ma, al contrario, quella di garantire il massimo soddisfacimento dei creditori, trasformando il bene in denaro. (Cd principio di fruttuosità della procedura esecutiva, vero e proprio principio cardine della stessa)

La norma, infatti, va letta quale attuazione del principio costituzione della funzione economico sociale della proprietà di cui all’art. 42 Cost., allo stesso modo dell’art. 164 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, con la sola differenza che mentre questa si applica in una fase precedente alla vendita, l’art. 586 cpc si applica alla fase successiva, quando l’immobile è aggiudicato ed il prezzo è versato. (Per saperne di più sull’estinzione del pignoramento per infruttuosità si consulti l’articolo “l’estinzione del pignoramento immobiliare per infruttuosità”)

Viceversa, quando il giudice dell’esecuzione ritiene congruo il prezzo versato emette il decreto di trasferimento del bene espropriato a favore dell’aggiudicatario, predisposto dal delegato alla vendita.

Il decreto di trasferimento produce l’effetto traslativo della vendita in capo all’aggiudicatario e costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.

Contestualmente al decreto di trasferimento, il giudice dispone la liberazione dell’immobile, salvo che questa non sia stata già disposta in precedenza, su richiesta del creditore, nonché la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento

Il decreto di trasferimento è impugnabile da parte del debitore o qualunque altro interessato con opposizione agli atti esecutivi, ma in ogni caso ha efficacia immediata.

Da ciò discende che il Conservatore dei registri immobiliari avrebbe (la questione è alquanto controversa, sebbene la Tesi positiva, che chi scrive non condivide affatto, sembrerebbe essere leggermente prevalente) l’obbligo di procedere alla cancellazione dei pesi gravanti sul bene senza ritardo ed indipendentemente dal decorso dei termini di cui all’art. 617 cpc in ordine ad eventuali opposizioni. (Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”)

Opposizioni

Nel corso della procedura esecutiva, le parti interessate possono proporre opposizioni, quale strumento di difesa, che assumono forme diverse a seconda dell’atto nei confronti del quale vengono promosse.

Le opposizioni si distinguono innanzitutto in opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti esecutivi.

L’opposizione all’esecuzione, ai sensi dell’art. 615 cpc, si promuove quando l’esecutato contesta il diritto del creditore procedente o intervenuto nella procedura a procedere all’esecuzione forzata.

L’opposizione agli atti esecutivi, ai sensi dell’art. 617 cpc, si promuove quando l’esecutato contesta la regolarità formale del titolo esecutivo, del precetto e dei singoli atti esecutivi.

L’opposizione di terzo all’esecuzione, invece, ai sensi dell’art. 619 cpc, è promossa dal terzo, estraneo all’esecuzione, che tuttavia deduce di avere sul bene pignorato la proprietà o altro diritto reale opponibile alla procedura.

Il giudice dell’esecuzione, quindi, letto il ricorso, fissa un’udienza per la comparizione delle parti nella quale deciderà in ordine alla richiesta di sospensione e fisserà un termine perentorio entro il quale l’interessato dovrà instaurare il giudizio di opposizione.

La parte interessata alla prosecuzione del giudizio potrà essere l’esecutato oppure il creditore a seconda che il giudice abbia o meno rigettato la richiesta di sospensione.

Introdotto il merito, il giudice decide con sentenza, avverso la quale è ammesso reclamo al collegio ex art. 669 terdecies cpc entro 15 giorni dalla sua comunicazione.

Si affianca all’istituto dell’opposizione il reclamo ex art. 591 ter cpc avverso gli atti del professionista delegato alla vendita oppure del custode, da proporre con ricorso al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni dal compimento dell’atto contestato.

Sul reclamo il giudice provvede con ordinanza, avverso la quale, oggi, è ammessa l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc.

L’istituto del reclamo ex art. 591 ter cpc è stato recentemente modificato dal d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. “Riforma Cartabia”), come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197.

In particolare, la Riforma da un lato ha introdotto la previsione, in precedenza mancante, del termine perentorio di 20 giorni entro quale promuovere il ricorso avverso i provvedimenti del delegato alla vendita/custode, dall’altro ha modificato lo strumento di contestazione del provvedimento del giudice che decide sul ricorso, in precedenza reclamabile al collegio, oggi nuovamente opponibile ex art. 617 cpc.

Avv. Biancamaria Leone de Pertis

(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ e   “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”

In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”

Per maggiori dettagli su tutti i costi del pignoramento si legga “Quanto costa un pignoramento immobiliare“

Chi abbia una prima casa pignorata o potenzialmente pignorabile e voglia approfondire caratteristiche e particolari tutele di cui gode la prima casa rispetto agli altri immobili legga  “Guida alle caratteristiche e tutele del Pignoramento immobiliare della prima casa”

Per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta”.

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi e le differenze tra le stesse si legga” Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”