Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare: Termini, costi e conseguenze del ritardato deposito
Termini
Una volta notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto (ex artt. 479 cpc) e, entro 90 giorni dalla notifica del precetto, l’atto di pignoramento (ex art. 555 cpc), ultimo passaggio per il creditore procedente è quello di iscrivere a ruolo il pignoramento appunto.
Quando il pignoramento è immobiliare, allora il creditore procedente ha 15 giorni a disposizione per l’iscrizione a ruolo; termine che decorre dalla data di ritiro dell’atto di pignoramento notificato presso l’UNEP competente.
Entro il 15esimo giorno dal ritiro, quindi, il creditore deve iscrivere a ruolo il pignoramento, a fronte del quale il cancelliere formerà il fascicolo d’ufficio e fornirà il numero di ruolo del pignoramento eseguito e regolarmente iscritto. (l’art. 557 cpc rubricato “Deposito dell’atto di pignoramento” recita “Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. La conformità di tali copie è attestata dall’avvocato del creditore ai soli fini del presente articolo. Il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. Il cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione. Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore”.)
Se è vero che, a mente dell’art. 491 cpc, l’espropriazione forzata inizia con il pignoramento, è anche vero che affinché possa essere determinante e riversare i propri effetti sul debitore, il pignoramento va iscritto a ruolo, entro il termine ex art. 557, ul. co. cpc, a pena di inefficacia dello stesso.
In occasione dell’iscrizione a ruolo, a mente del menzionato art. 557 cpc, il creditore dovrà depositare i determinati e seguenti documenti:
- Nota di iscrizione a ruolo;
- Titolo esecutivo notificato (a seguito della recente Riforma Cartabia è necessario, ai sensi del nuovo art. 475 cpc “copia attestata conforme all’originale, salvo che la legge disponga altrimenti”);
- Atto di precetto notificato;
- Atto di pignoramento notificato;
- Copia conforme della nota di trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente; (in realtà l’essenzialità del deposito di tale note nel termine di 15 gg e soprattutto delle conseguenze del mancato deposito stesso è ancora ampiamente discussa in dottrina e giurisprudenza, al riguardo si legga l’articolo “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”)
- Prova del pagamento (oggi solo) telematico della marca da bollo.
(Per approfondimenti si consiglia la lettura dei seguenti articoli “Guida all’esecuzione immobiliare: tutta la procedura termini ed opposizioni”, “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine” e “Pignoramento immobiliare costi e tempi e procedura”)
Costi
Il creditore che decide di intraprendere la strada del pignoramento immobiliare deve essere consapevole del fatto che la forma del pignoramento immobiliare è sicuramente quella più dispendiosa per il soddisfacimento dei propri interessi nei confronti del debitore.
In particolare, il creditore già in occasione della notifica presso l’UNEP competente, dovrà versare un importo fisso, generalmente pari a 40,00 o (generalmente) 50,00 euro, oltre che le spese ordinarie di notifica dell’atto ed una marca da bollo pari ad euro € 11,54 (per gli atti fino a 4 pagine) o ad € 13,47 (se l’atto è più di 4 pagine), da apporre sull’atto di pignoramento uso trascrizione (quest’ultima voce di spesa va sostenuta solo nelle ipotesi in cui il creditore richiede la conformità dell’atto da notificare all’ufficiale giudiziario).
Inoltre, siccome l’atto di pignoramento immobiliare va altresì trascritto presso i registri immobiliari, il creditore dovrà sostenere anche le spese di trascrizione, che ammontano all’incirca ad euro 300,00, comprensivo di imposte (chiaramente si tratta di un importo approssimativo), a mezzo di F24 ed una marca da bollo da € 16,00 ogni 4 pagine dell’atto da trascrivere.
Successivamente, al momento dell’iscrizione a ruolo il creditore sarà tenuto al pagamento dell’importo di euro 27,00 a titolo di marca da bollo.
Quanto al contributo unificato – che nel caso di pignoramenti immobiliari è in misura fissa pari ad euro 278,00 – questo non è obbligatorio al momento dell’iscrizione a ruolo, ma è obbligatorio, invece, nel momento in cui il creditore procedente richiede la vendita ai sensi dell’art. 567 cpc.
Nella pratica, il creditore, anche al fine di evitare il rischio di sforare il termine di deposito dell’istanza, che comporta ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 497 e 567 cpc, l’inefficacia del pignoramento, spesso deposita l’istanza di vendita contestualmente all’iscrizione a ruolo (Sul punto, però, va ricordato che l’istanza di assegnazione o di vendita non può essere proposta se non sono decorsi almeno 10 giorni dal pignoramento ex art. 501 cpc, ragion per cui, in sede di iscrizione a ruolo, il creditore che voglia depositare immediatamente, per comodità, l’istanza di vendita dovrà accertarsi che, nel frattempo, sia trascorsi almeno 10 giorni dalla data di notifica del pignoramento).
In questi casi, quindi, sarà necessario anche depositare prova del pagamento del contributo unificato.
A questi costi, generalmente fissi, vanno aggiunte ulteriori spese che il creditore deve sostenere.
Innanzitutto vanno ricomprese tra queste quelle necessarie per l’esecuzione di attività strettamente connesse all’efficacia ed avanzamento del pignoramento, come ad esempio il compenso richiesto dal notaio che provvedere alla redazione della relazione sostitutiva ex art. 567 cpc
Ancora, ci sono le spese della procedura che debbono essere anticipate dal creditore procedente.
A titolo meramente esemplificativo, si tratta dei compensi, come calcolati dal G.E., degli ausiliari del giudice, quindi del CTU, del custode giudiziario, del professionista delegato; le spese necessarie per il mantenimento e la conservazione (reale ed economica) del bene pignorato; le spese di pubblicità della vendita e di ogni tentativo di vendita ed i relativi contributi da versarsi per la pubblicazione della vendita di ciascun lotto sul portale delle vendite pubbliche. (Ad ogni modo, si tratta di costi prededucibili, nel senso che al momento del riparto del ricavato a seguito della vendita del compendio pignorato dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ai sensi dell’art. 2770 c.c. al creditore che le ha corrisposte in ossequio al provvedimento del G.E. che ne ha posto l’onere dell’anticipazione a suo carico).
Conseguenze del mancato deposito
Ai sensi del menzionato art. 557 cpc “…il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna [da parte dell’ufficiale giudiziario] dell’atto di pignoramento”.
Il mancato deposito entro il termine all’uopo fissato (di 15 giorni dalla consegna dell’atto notificato) comporta la perdita di efficacia del pignoramento stesso.
Il termine di cui all’art. 557, ul. co. cpc è dunque un termine perentorio, la cui inosservanza comporta la perdita di efficacia del pignoramento.
Sul punto, va solo precisato che, siccome il termine perentorio decorre dal ritiro dell’atto presso l’UNEP competente (ossia l’ufficiale giudiziario che ha provveduto materialmente alla notificazione dell’atto), spesso può accedere che il creditore possa “furbamente” ritardare il ritiro dell’atto proprio per dilatare i tempi.
Si tratta di una prassi, purtroppo frequente, sulla quale tuttavia il legislatore non è ancora intervenuto in correzione.
Ma, come anche già sostenuto in articoli precedenti, un utile sistema per bypassare l’inconveniente sarebbe quello di seguire la diligente prassi di quegli uffici giudiziari che appongono sull’atto, una volta ritornato dalla notifica, un timbro di “pronto alla consegna” con la relativa data, in tal modo il dies a quo tornerebbe ad essere certo e determinato dall’ufficio e non alterabile artificiosamente dalla parte.
La tardiva iscrizione a ruolo del pignoramento (ex art. 557 cpc) rende, quindi, il pignoramento inefficace e rientra tra le ipotesi di estinzione tipica della procedura esecutiva, affiancandosi, tra le altre, al tardivo deposito della nota di trascrizione (sempre ai sensi dell’art. 557 cpc) (Per approfondimenti si legga l’articolo “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”)
Circa l’attività di trascrizione del pignoramento immobiliare, va ricordato che questo, a mente dell’art. 557 cpc è un’attività che può essere compiuta vuoi dall’ufficiale giudiziario, vuoi direttamente dal creditore procedente.
Nella pratica, è una attività svolta quasi sempre (se non sempre) dal creditore.
Una volta ritirato l’atto di pignoramento notificato dall’ufficiale giudiziario, quindi, il creditore da un lato è tenuto al rispetto del termine perentorio di 15 giorni per l’iscrizione a ruolo del pignoramento, dall’altro è tenuto a presentare l’atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari competente ai fini della trascrizione dello stesso sul cespite interessato.
Ora, bisogna precisare che il legislatore sul punto non ha fornito adeguata disciplina (si leggano a tal proposito gli articoli: “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!” per un caso in cui è stata accolta la tesi dell’estinzione, o “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione” per un caso in cui si è preferito salvare la procedura dall’estinzione ma, in ogni caso, revocando l’ordinanza di vendita già emessa non essendo mai possibile disporre la vendita di assenza della trascrizione del pignoramento debitamente effettuata e depositata).
In generale, però, è giusto interpretare l’art. 557 cpc nel senso che entro il termine indicato, ossia 15 giorni, il creditore procedente è tenuto anche a presentare l’atto di pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, così da depositare in sede di iscrizione a ruolo del pignoramento la nota di trascrizione o perlomeno la richiesta di trascrizione al Conservatore (Al momento in cui presenti la richiesta di trascrizione presso gli sportelli della Conservatoria, questa rilascia apposita ricevuta dalla quale si evincono gli estremi della richiesta di trascrizione) (Per approfondimenti si legga sempre il già citato articolo “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”, in particolare la Cassazione si è espressa nel senso che “il mancato deposito, da parte del creditore, della nota di trascrizione del pignoramento entro quindici giorni dalla sua restituzione da parte del conservatore dei pubblici registri immobiliari determina la perdita di efficacia del pignoramento, e la sua conseguente estinzione.” Cass. Sez III civ 17367/11, 7998/15 e 4751/16)
Avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa»
A proposito della revoca di un’asta ottenuta dallo Studio a seguito della violazione dell’ordinanza di vendita si legga Revocata asta per violazione dell’ordinanza di vendita
Se vuoi leggere dello straordinario risultato ottenuto dallo Studio d’Ambrosio Borselli in Cassazione (6083 /2023) relativamente alla irregolarità di tutte le Aste tenutesi per anni a Brescia e soprattutto alle conseguenze del mancato rispetto della normativa sulla vendita che può finalmente portare, ad opporre direttamente il decreto di trasferimento (ex art 617 cpc) ottenendone l’annullamento addirittura senza alcun danno dimostrato dal debitore leggi “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” , “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”
Per approfondire le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo, che comporta la decadenza del beneficio del termine, che condurranno al precetto e poi al pignoramento immobiliare, si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”
Tra le tante cause di estinzione quella conseguente alla mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato si legga “Estinzione del pignoramento per la mancata messa in sicurezza dell’immobile pignorato“
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento immobiliare” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
