Guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile

Novembre 29, 2023by Edgardo Diomede d'Ambrosio Borselli

Guida all’Istanza di vendita e al deposito della relazione notarile post Riforma Cartabia: termini, applicabilità della sospensione feriale e modello di istanza

Con l’istanza di vendita il creditore, che abbia proceduto al pignoramento, o altro munito di titolo esecutivo, chiede al Giudice dell’esecuzione che disponga la vendita del compendio pignorato.

Per farlo, il creditore dovrà rispettare tutta una serie di passaggi puntualmente descritti dal richiamato art. 567 c.p.c. e dall’art. 497 c.p.c.

Articolo 567 c.p.c. (come modificato dalla Cd Riforma Cartabia)

“Decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro il termine previsto dall’articolo 497 cpc, (ndr 45 giorni dalla notifica del pignoramento, contro i 60 dal deposito dell’istanza di vendita previsti ante riforma Cartabia) l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari

Il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori quarantacinque giorni (contro i 60 previsti ante riforma Cartabia). Un termine di quarantacinque giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati

Articolo 497 c.p.c.

“ Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi quarantacinque giorni senza che sia stata richiesta l’assegnazione o la vendita”.

Gli step elencati (deposito ricorso per la vendita; deposito documentazione ipocatastale- certificato notarile) seguono rigidi termini, il cui mancato rispetto conduce all’inefficacia del pignoramento e, talvolta, all’estinzione della procedura esecutiva stessa.

Questa fase, che inizia con l’istanza di vendita e si conclude con il deposito della relazione notarile (o in alternativa della documentazione ipocatastale), è di fondamentale importanza.

Essa prevede, infatti, il deposito della documentazione ipo-catastale o, in sua sostituzione, del certificato notarile il quale certifica la storia dell’immobile, delle sue trascrizioni, e della sua corretta individuazione e assicura circa l’appartenenza del cespite al debitore esecutato.

Procedere alla vendita dell’immobile senza che vi sia l’istanza di vendita e l’allegazione della documentazione in commento, potrebbe portare, del resto, a conseguenze fatali. Si immagini l’ipotesi in cui, ad una più approfondita ricerca, emerga l’esistenza di un’ipoteca non considerata o di diritti esistenti sull’immobile non valutati.

Termini e procedimento

Decorso il termine di dieci giorni dalla notifica del pignoramento immobiliare, il creditore pignorante o i creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato. Anzi, piuttosto, essi devono farlo nel termine di 45 giorni dalla notifica del pignoramento a pena di inefficacia del pignoramento stesso (497 c.p.c.).

Nello stesso termine con cui viene richiesta la vendita, con ricorso (vedi parafr. Modello Istanza di Vendita), il creditore deve allegare, inoltre oggi (post Cartabia e quindi per le procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023), allo stesso l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento nel termine che si ribadisce è ora di quarantacinque giorni (non più dal deposito del ricorso stesso) ma dalla notifica del pignoramento. La documentazione anzidetta può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Il termine di 45 giorni può essere prorogato, per una sola volta su istanza del creditore ( o dell’esecutato) per giusti motivi per altri quarantacinque giorni.

In ultimo, qualora la documentazione sia ritenuta dal giudice incompleta, questi può assegnare al creditore altri 45 giorni per completarla.

Così compresi i termini di cui agli artt. 497 e 567 c.p.c. ci resta da capire quali conseguenze produca il loro mancato rispetto.

Per il termine di 45 giorni dal pignoramento entro cui chiedere la vendita di quanto pignorato, l’art. 497 è chiaro nell’affermare che “il pignoramento” perda “efficacia”.

In merito, invece, ai termini previsti dall’art. 567 c.p.c. dispone il comma 4 del richiamato articolo, per cui se la proroga non è richiesta o concessa, se la documentazione non è integrata o non è completa, il giudice dell’esecuzione, anche autonomamente (d’ufficio), dispone l’inefficacia del pignoramento, la cancellazione della trascrizione e l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, sempre se non vi siano altri beni per i quali la documentazione è completa e sia stata depositata tempestivamente.

In sintesi, possiamo dire che:

L’istanza di vendita deve essere depositata dopo che siano trascorsi 10 giorni dalla notifica del pignoramento (567 c.p.c.) ma prima che ne trascorrano 45 (497 c.p.c.)
Dalla notifica del pignoramento decorrono oggi i 45 giorni per l’allegazione della documentazione ipocatastale o del certificato notarile;
Il termine per l’allegazione può essere prorogato per altri 45 giorni;
Avvenuto il deposito della documentazione, il Giudice, nel caso in cui questa sia incompleta, può assegnare ulteriori 45 giorni per integrarla;

Conseguenze dell’istanza tardiva

Dalla tardività del deposito dell’istanza di vendita derivano effetti preclusivi per la procedura esecutiva stessa. Partendo dal primo termine analizzato (sub.1) il mancato rispetto del termine di 45 giorni, decorrenti dalla notifica del pignoramento, per il deposito dell’istanza di vendita produce la cessazione dell’efficacia del pignoramento compiuto per espressa previsione dell’art. 497 c.p.c.

Il mancato rispetto dei termini, successivamente esposti (sub.2,3,4), conduce all’inefficacia del pignoramento e, nel caso in cui l’esecuzione riguardi un solo immobile, all’estinzione della procedura esecutiva e alla cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Sospensione feriale

Così compresi i termini di cui all’art.497 e 567 c.p.c. e le conseguenze del loro mancato rispetto, al fine di evitare disastrose decadenze, è opportuno valutare se questi si sospendano in pendenza della sospensione feriale.

In merito dispone l’art. 1 della L.n. 742/1969: “Il decorso dei termini processuali relativi alle giurisdizioni ordinarie ed a quelle amministrative è sospeso di diritto dal 1 al 31 agosto di ciascun anno, e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. La stessa disposizione si applica per il termine stabilito dall’articolo 201 del codice di procedura penale”.

Mentre le opposizioni esecutive non si sospendono in pendenza della sospensione feriale per deroga dell’art. 3 della richiamata l.n. 742/1969, invece, i termini previsti per il deposito dell’istanza di vendita e per l’allegazione della certificazione notarile si sospendono dal 1 al 31 agosto.

I primi (termine di 10 giorni dalla notifica, e termine di 45 giorni dalla notifica) si sospendano per essere termini finalizzati al compimento di atti dell’esecuzione e, in quanto tali, sospesi.

Per il termine invece previsto per il deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile (45 giorni dal deposito dell’istanza di vendita e successiva eventuale proroga), v’era invece più di un dubbio.

Sul tema è intervenuta la Corte Costituzionale, la quale ha confermato che “nell’ambito del procedimento esecutivo il legislatore ha ritenuto di soddisfare tale esigenza mediante la previsione di un termine perentorio, prorogabile una sola volta per giusti motivi, per l’acquisizione della documentazione ipocatastale (o in sostituzione della certificazione notarile). La durata di esso, originariamente pari a centoventi giorni e, successivamente, ridotta a sessanta giorni, è correlata alla necessità di garantire l’acquisizione completa della documentazione attestante l’appartenenza del bene pignorato al debitore e la sospensione della sua decorrenza durante il periodo feriale è ragionevolmente correlata al rallentamento delle attività degli uffici preposti al rilascio della suddetta documentazione. Quanto, invece, alle opposizioni all’esecuzione, l’esigenza di celerità è perseguita mediante la deroga alla sospensione dei termini feriali anche in considerazione della peculiarità del procedimento che, nella prassi giudiziaria, può prestarsi ad un utilizzo strumentale con finalità dilatoria da parte del debitore assoggettato all’esecuzione” (Corte Cost. S.n. 191/2016)

Ne concludiamo che oltre ai termini per il deposito dell’istanza di vendita sono sospesi dal 1 al 31 agosto, parimenti, alla luce della pronuncia suesposta, anche i termini per il deposito della documentazione ipo-catastale o del certificato notarile.

Cosa succede dopo

A seguito dell’istanza di vendita il Giudice dell’esecuzione dovrà fissare l’udienza ex art. 569 c.p.c. con tutto ciò che ne consegue (l’art.569 c.p.c. parla di 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale o certificazione notarile, termine “ordinatorio” nella prassi non rispettato).

Con il decreto di fissazione dell’udienza il G.E. nominerà altresì l’esperto, che avrà il compito di periziare l’immobile oggetto di esecuzione al fine di consentirne la valutazione e, di poi, la vendita. Infatti, successivamente al deposito della perizia, all’udienza ex art. 569 c.p.c. il Giudice, ove non siano emerse difficoltà, disporrà con ordinanza la vendita dell’immobile pignorato e nominerà il professionista delegato e, qualora non sia stato nominato prima, il custode.

Per scaricare il modello di istanza di vendita clicca “Modello Istanza di Vendita“.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per approfondire l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per il tardivo deposito dell’istanza di vendita si legga” Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Per l’estinzione del pignoramento in caso di violazione dei termini di cui all’art. 567 cpc (con relativo modello di istanza ex art. 630 cpc) si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento“

Per un altro e controverso caso di estinzione per il tardivo deposito della nota di trascrizione (557 c.p.c.) si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!“

Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per un guida completa all’estinzione del pignoramento immobiliare con le differenze tra estinzione tipica ed atipica, comprensiva degli effetti e delle modalità per ottenerne la declaratoria o opporsi alla stessa si legga “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”

Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita” mentre per leggere di un annullamento del decreto di trasferimento ottenuto dal medesimo Studio e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare ed i relativi termini si veda l’articolo Tutti i termini del pignoramento mentre sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,

Chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per informazioni sulla riforma del sovraindeitamento apportata dalla legge 176 del 2020 che ha anticipato l’entrata in vigore delle modifiche già previste dal Codice della Crisi nell’ottica di favorire e moltiplicare le esdebitazioni incidendo sulla meritevolezza, ampliando l’applicabilità al socio illimitatamente responsabile, introdotto la possibilità del piano familiare e della falcidia dei debiti Ue, ampliato il concetto di responsabilità del finanziatore nel valutare il merito creditizio e previsto infine l’esdebitazione senza utilità per i creditori si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”

Per approfondire la nuova ed eccezionale possibilità di vedersi omologato un piano del consumatore anche in presenza di debiti imprenditoriali si legga “Sì al piano del consumatore per debiti imprenditoriali!”

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

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