Guida completa allo sfratto per morosità: presupposti per agire e tempi, forma e procedimento.
Nell’ambito di un rapporto di locazione si sente spesso parlare della procedura di sfratto: procedimento sommario speciale che consente al locatore di vedersi restituita la disponibilità del proprio bene impropriamente occupato dal conduttore, anche detto affittuario o inquilino, che non ha provveduto a corrispondere, in maniera totale o parziale, il canone d’affitto.
Per poter porre in essere uno sfratto, tuttavia, è necessaria la presenza di determinati presupposti e del rispetto di un procedimento ben definito.
Lo sfratto può essere intimato in due casi particolari: finita locazione o morosità.
Oggetto della presente guida, come può evincersi dal titolo, è lo sfratto per morosità che trova la sua disciplina nell’artt. 658 e ss. del Codice di Procedura Civile.
Fonte normativa
L’art 658, comma 1 del codice di procedura civile, dispone che:
“Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione.”
Sfratto per morosità: presupposti per agire, soggetti legittimati e tempi
Quali sono i presupposti per promuovere un procedimento di sfratto per morosità?
Come abbiamo appena detto, lo sfratto per morosità è appunto una procedura di sfratto prevista dal nostro ordinamento cui si può ricorrere quando l’inquilino non paga il canone di locazione.
Nello specifico per ricorrervi sono necessari due presupposti:
1. la presenza di un regolare contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o diverso (commerciale, alberghiero) firmato da entrambe le parti, locatore e locatario, in quanto, il mero accordo verbale, non rappresenta un elemento valido per poter agire e che sia stato registrato presso l’agenzia delle entrate.
Per la stipula di un contratto di locazione non è necessario che il locatore sia anche il proprietario del bene, ma occorre che risulti titolare di un diritto che lo legittimi a disporne concedendolo in godimento ad altri (esempio: usufrutto).
Legittimati ad agire con una procedura di sfratto sono anche l’erede, il legatario e il comproprietario del bene, anche se deve godere del consenso di tutti gli altri comproprietari.
2. reale morosità del conduttore.
Per gli immobili ad uso abitativo le tempistiche con le quali è possibile agire sono stabilite dalla legge sull’equo canone 392/1978. L’art 5 prevede che la morosità nella mensilità può essere eccepita trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista o nel caso vi sia il mancato pagamento degli oneri accessori (ad esempio spese condominiali) la morosità si ha quando l’importo non corrisposto superi il valore di due mensilità del canone.
Ciò detto vale per gli immobili ad uso abitativo, mentre rispetto allo sfratto per morosità di un locale commerciale non esiste una disposizione legislativa puntuale che indichi dopo quanti canoni si ha morosità: in questo caso il parametro è l’art 1455 secondo cui “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.
Si tratta pertanto di un criterio molto poco preciso per cui si ritiene necessario che la decisione sia affidata ad un giudice cui spetta valutare se, nel caso concreto, l’inadempimento sia da giudicare grave tale da poter dar luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento e convalidare lo sfratto per morosità locale commerciale.
Ebbene, la dottrina e la giurisprudenza hanno interpretato l’inadempimento di non scarsa importanza come quell’inadempimento idoneo a stravolgere il rapporto tra i contraenti. In buona sostanza, un locatore che abbia sempre accettato pagamenti ad intermittenza, lunghi periodi di mancati pagamenti, di certo non potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e la convalida dello sfratto sulla base del mancato pagamento del canone trascorsi 40-50 giorni dalla sua scadenza. La non scarsa importanza pertanto abbraccerà l’intero rapporto e avrà riguardo al trascorso delle parti.
In tal senso, sicuramente ottenere lo sfratto per morosità del conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo risulta più semplice di ottenere il medesimo risultato per il conduttore di un contratto di locazione ad uso diverso.
Procedimento: forma dell’intimazione, competenza, udienza di prima comparizione
Visti i presupposti e i tempi per agire ora vediamo invece qual è il procedimento da seguire per attivare una convalida di sfratto.
Premesso che si ritiene necessaria l’assistenza di un avvocato, meglio ancora se specializzato nel settore, il procedimento ha inizio, di solito (anche se non è richiesta ai fini del procedimento) con una lettera di diffida da parte del locatore contenente il sollecito all’inquilino per il pagamento dei canoni oggetto di morosità. Se la diffida non dovesse sortire gli effetti sperati dal locatore, questo ha la possibilità di agire ulteriormente con un atto di intimazione di sfratto per morosità, con la contestuale citazione in udienza per la convalida e l’eventuale ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
a) Forma dell’intimazione ex. art. 660 c.p.c.
L’intimazione nello sfratto è fondamentale, in quanto dalla mancata comparizione dell’intimato deriva la convalida dello sfratto avendo, invece, il contraddittorio un ruolo solo eventuale e successivo.
Vista la gravità di quel che succede nel caso in cui l’intimato non compaia, la legge si preoccupa di garantire che lo stesso abbia effettiva conoscenza del procedimento.
Pertanto, l’intimazione di sfratto deve essere notificata a norma degli articoli 137 cpc e seguenti, esclusa la notificazione al domicilio eletto.
La nullità della notifica dell’atto di intimazione e degli atti ad esso collegati, per violazione dell’art. 660, comma VI, cod. proc. civ. inficia l’intero procedimento di sfratto e la successiva convalida, essendo stato precluso all’intimato il diritto di difesa sancito dall’art. 24 della Costituzione (nonché autorizza lo stesso a presentare opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c.).
L’atto di citazione per la convalida deve contenere, con l’invito a comparire nell’udienza, l’avvertimento al convenuto che se non compare o, comparendo, non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto.
Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi di almeno 20 giorni, salvo non vi siano motivi di “pronta spedizione” per i quali, su istanza dell’intimante, il Giudice può ridurre a 10.
b) Giudice competente per territorio, materia e valore.
In materia di sfratto per morosità la competenza è attribuita al Giudice del luogo in cui si trova l’immobile (ex. art. 661 c.p.c.)
Trattasi di competenza è inderogabile, il che vuol dire che le parti d’accordo tra di loro non possono modificare la competenza territoriale.
In materia di locazione il nostro ordinamento prevede una competenza esclusiva in capo al Tribunale.
Tale competenza è attribuita indipendentemente dal valore della controversia.
Questo regime normativo deriva dalla legge che ha abolito le preture e ha devoluto le relative competenze in blocco ai Tribunali.
Udienza di prima comparizione e le varie ipotesi
All’udienza di sfratto per morosità possono verificarsi in sostanza 5 ipotesi:
1. La prima è che il locatore non si presenti all’udienza.
In questo caso, venendo meno l’interesse dell’attore (perché magari ha trovato accordi con il locatario dopo la notifica dell’atto di intimazione e comunque prima della celebrazione dell’udienza) il processo si considera estinto e il contratto di locazione si considera ancora in essere tra le parti.
Ciò che si verifica, in buona sostanza, è che l’atto di intimazione perde ogni effetto di carattere processuale.
2. Mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato: è questo il caso in cui il giudice convalida con ordinanza esecutiva lo sfratto.
Per i procedimenti instaurati anteriormente all’entrata in vigore della Riforma Cartabia vige la disposizione 633 cpc nella sua vecchia formulazione e nello specifico nella parte in cui stabilisce che “il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva”. Contrariamente, per i procedimenti introdotti successivamente alla riforma non vi è più necessita di apporre la formula esecutiva (per dettagli si legga lo sfratto dopo la riforma Cartabia).
ll provvedimento di convalida dello sfratto per morosità implica la risoluzione del contratto di locazione che cessa di esistere e che, entro i successivi 30 giorni, va comunicata all’Agenzia delle Entrate così che il contratto possa cessare anche dal punto di vista fiscale.
Il Giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (art. 663, comma I, cod. proc. civ.) Se lo sfratto è stato intimato per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste: in tale caso il Giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.
In caso di falsa dichiarazione in riferimento alla persistenza della morosità (si pensi al caso in cui l’inquilino abbia pagato parzialmente i canoni) viene a configurarsi il reato di falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico di cui all’articolo 483 del codice penale!!
Con tale convalida termina la fase “giudiziale” del procedimento di sfratto per morosità.
Con la convalida infatti, il giudice assegna un certo termine entro cui il conduttore moroso deve rilasciare “spontaneamente” l’immobile.
Trascorso tale termine senza che ciò accada, potrà iniziare la “fase esecutiva” per ottenere il rilascio forzato dell’immobile e finalizzata all’immissione del soggetto legittimato nel possesso dello stesso.
È una vera e propria esecuzione forzata posta in essere dall’ufficiale giudiziario che, nei tempi stabiliti, si recherà personalmente presso l’immobile ed eseguirà lo sfratto ed è disciplinata dagli artt. 605 e s.s.
Tuttavia, giungere alla definitiva e materiale liberazione dell’immobile non è cosa alquanto semplice considerando che potranno susseguirsi una serie di accessi e rinvii, la cui entità varia a seconda del caso concreto (ad esempio se vi sono minori, soggetti anziani o soggetti con particolari patologie ecc).
3. Altra ipotesi possibile è che il soggetto intimato compaia all’udienza ma proponga opposizione.
A tal riguardo è sufficiente leggere attentamente le norme 665 e 666 che sono molto chiare al riguardo:
Se l’intimato compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza è immediatamente esecutiva ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese (665 c.p.c.)
Se è intimato lo sfratto per mancato pagamento del canone, e il convenuto nega la propria morosità contestando l’ammontare della somma pretesa, il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa e concedere all’uopo al convenuto un termine non superiore a venti giorni. Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e, nel caso previsto nell’articolo 658, pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni. (666 c.p.c.)
Pronunciati i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666, il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell’art. 426 (il giudizio dunque prosegue nelle forme ordinarie di rito locatizio e terminerà con una sentenza).
Oggetto di opposizione, entro massimo 10 giorni dall’esecuzione, può essere anche l’intimazione della licenza o di sfratto se questa è stata convalidata in assenza dell’intimato il quale dovrà provare di non averne avuto regolare conoscenza per irregolarità della notificazione, caso fortuito o forza maggiore (art.668 c.p.c.)
4. Altra ipotesi che può verificarsi è che l’inquilino si presenti in udienza e provveda a saldare tutta la morosità, versando l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Conseguenza in tal caso sarà il soddisfacimento del creditore e quindi l’estinzione del procedimento.
5. Infine il conduttore moroso potrebbe comparire in udienza e chiedere il cd. “termine di grazia” di ulteriori 90 giorni per sanare la morosità (previsto dall’art. 55 della L. 392/1978).
Con tale richiesta il conduttore sta implicitamente riconoscendo il proprio debito e per questo motivo alla scadenza del termine fissato dal giudice (ovviamente qualora sussista ancora inadempimento) seguirà direttamente l’ordinanza di convalida e sarà preclusa possibilità di eccepire contestazioni o eccezioni.
Tra l’altro tale possibilità è concessa solo per i procedimenti inerenti immobili ad uso abitativo.
Come visto la procedura di sfratto e soprattutto la sua materiale esecuzione, sebbene sia un procedimento sommario, prevede dei tempi piuttosto lunghi data la varietà degli scenari possibili e dalle peculiarità del caso specifico.
Sfratto per morosità: fase esecutiva
In qualsiasi modo si addivenga ad un titolo per il rilascio (avvenga esso ex art. 663 c.p.c. o ex art. 665 c.p.c. oppure con la sentena che definisce l’eventuale opposizione) bisognerà procedere all’esecuzione degli obblighi di consegna o rilascio ex art. 605 e seguenti c.p.c.
A tale proposito, una volta notificato il precetto per il rilascio e attesi i 10 giorni minimi, occorrerà notificare all’occupante il preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.
Solo successivamente a tali incombenti sarà possibile, nella data pre-avvertita, per l’Ufficiale Giudiziario procedere effettivamente alle operazioni di sloggio.
È abbastanza difficile che il rilascio dell’immobile e la consegna delle chiavi avvengano al primo accesso. È infatti consueto che l’esecuzione del rilascio diventi progressivamente più drastica, fino a prevedere l’ausilio della forza pubblica e del fabbro solo in una fase avanzata della stessa.
I tempi possono andare da tre mesi a un anno circa in base alle variabili che abbiamo analizzato, oltre naturalmente alla variabile relativa al professionista che cura lo sfratto stesso, un professionista altamente specializzato, che conosca i segreti della materia, potrà far risparmiare a un locatore anche diversi mesi (o dall’altro lato farli guadagnare al conduttore, se rappresenta quest’ultimo) rispetto alla media, ed ogni mese risparmiato rispetto al tempo medio sarà una mensilità di canone guadagnata nella prospettiva di ricollocare rapidamente l’immobile.
Avv. p. Alessandra Verde
(collaboratrice dello Studio Legale d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per chiedere assistenza, consulenze o un preventivo (Otteniamo gli sfratti nel modo più rapido ed efficace su tutto il territorio nazionale) contattateci visitando la pagina “Contatti” troverete tutte le modalità ed i recapiti compreso un comodo form.
Per conoscere delle novità introdotte dalla Riforma Cartabia sullo sfrato si legga l’articolo Lo sfratto dopo la Riforma Cartabia.
(per conoscere i tempi in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“)
Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione non pagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per approfondimenti si leggano gli articoli “Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele” e “l’indennità di avviamento non è dovuta in caso di sfratto per morosità “
Per approfondire in tema di affitto di azienda le azioni esperibili in caso di morosità si legga anche “Affitto di azienda: cosa fare in caso di morosità dell’affittuario”
Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su Google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale” ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
