Ho la casa all’asta: cosa fare?

Ho la casa all’asta: cosa fare? Soluzioni per salvare la casa dall’asta e novità per i debitori che hanno la propria casa all’asta

In questo articolo rispondiamo ai nostri tanti lettori che spesso ci chiedono “ho la casa all’asta: cosa devo fare?“.

In effetti comprendiamo molto bene, da avvocati specializzati in difesa del debitore, lo sconforto, la tristezza e il rammarico di scoprire di avere la propria casa all’asta.

Tanto premesso, in questo articolo cercheremo di comprendere:

• cosa fare se hai la casa all’asta;
• come salvare la casa all’asta;
• quali strumenti il nostro ordinamento mette a disposizione per salvare un immobile dal pignoramento immobiliare.

Vediamo insieme, prima di tutto, cosa succede dopo un pignoramento immobiliare e cosa dovresti aspettarti.

Ho la casa all’asta: cosa fare?

Cosa succede dopo il pignoramento immobiliare

In sostanza, successivamente al pignoramento immobiliare (da intendersi la notifica), vi sarà un periodo di tempo (di circa 2 mesi) in cui il creditore sarà impegnato nella raccolta della documentazione ipotecaria e ipocatastale.

Detto banalmente, è ben probabile che nei primi 2 mesi successivi alla notifica del pignoramento tutto taccia, in considerazione dello svolgimento degli adempimenti di cui sopra e riferiti agli articoli 497 e 567 c.p.c.

Subito dopo questa fase “documentale” il Giudice dell’Esecuzione dovrà verificare se tutto sia in regola e solo dopo aver effettuato questa verifica fisserà la prima (e forse unica) udienza di comparizione delle parti, la famosissima udienza ex art. 569 c.p.c.

Famosissima udienza ex art. 569 c.p.c. in quanto è questo l’ultimo momento per il debitore per:

• presentare note alla perizia ex art. 173 bis disp. att. c.p.c.
• presentare opposizioni all’esecuzione ex art. 615 c.p.c
• chiedere laconversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.
• chiedere la riduzione del pignoramento ex art. 496 c.p.c.

Insomma come avrete compreso, la maggior parte dei diritti del debitore si concentrano all’interno di questa udienza, che diventa dunque fondamentale a fini strategici.

Per approfondimenti su tutte le preclusioni all’ordinanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare si legga l’articolo: “Art. 569 cpc: tutte le preclusioni dell’ordinanza di vendita”

Dopo questa udienza difatti il giudice dell’esecuzione potrà:

• disporre la vendita all’asta;
• disporre un rinvio con integrazione della perizia;
• disporre un rinvio per la discussione delle opposizioni;
• concedere la conversione del pignoramento.

In sostanza se non farete nulla, ma proprio nulla, è probabile che la vostra casa possa finire all’asta in 6 – 8 mesi (da calcolarsi dalla data della notifica del pignoramento) in quanto è questo il tempo che mediamente decorre dalla notifica alla prima vendita all’asta.

Quello che invece vedremo adesso è cosa fare se hai la casa all’asta e come reagire dinnanzi ad un pignoramento immobiliare.

Ho la casa all’asta: cosa fare?

Ora che hai più o meno chiaro cosa succede dopo la notifica del pignoramento è bene che tu sappia cosa fare.

E’ bene che tu sappia cosa fare in quanto la tempestività è fondamentale per poter salvare una casa dall’asta e pertanto il nostro consiglio non può essere che quello di essere difesi sin dall’inizio  di una procedura esecutiva immobiliare da un avvocato specializzato.

La tempestività della difesa consente all’avvocato sia di individuare i vizi del pignoramento e poterli eccepire rapidamente e tempestivamente, sia di elaborare una strategia e di poterla proseguire nei tempi necessari.

Facciamo un esempio.

Marco ha la casa all’asta e si chiede cosa debba fare.

La notifica del pignoramento arriva al 20 gennaio 2025 ma Marco, previdente, aveva già un avvocato esperto che lo seguiva.

Ora, se ci pensate, Marco avrà 7-8 mesi di tempo per:

• introdurre un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore;
• provare a ottenere un accordo di composizione della crisi;
• provare un saldo e stralcio (per approfondimenti si legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”);
• agire sul valore della casa all’asta (magari abbassandolo);
• provare a guadagnare tempo.

Insomma come comprenderete più tempo vi è a disposizione, più opportunità vi sono per salvare la casa dall’asta.

Quali strumenti per salvare la casa dall’asta?

Ora che abbiamo capito che il nostro principale strumento è il tempo vediamo in che modo è possibile salvare un immobile dal pignoramento.

Iniziamo con il dire che ogni fase processuale è regolata da norme precise, la cui inosservanza può portare all’inefficacia del pignoramento o quanto meno ad un guadagno di tempo.

Una buona difesa non solo saprà eccepire i vizi del pignoramento immobiliare, ma potrà soprattutto valutare di procedere con uno o più strumenti per conseguire il massimo risultato utile (sia esso quello di salvare casa dal pignoramento, sia esso quello di ottenere la liberazione dai debiti).

Solo per citare alcuni dei risultati raggiunti dallo Studio legale d’Ambrosio Borselli in questa attività di verifica si leggano:

• l’articolo “Mancato deposito della nota: revocata ordinanza di vendita” che tratta della revoca di un’ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione del pignoramento immobiliare;
• l’articolo “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza di vendita e avviso di vendita“ che tratta della revoca di un’aggiudicazione per la difformità tra l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita;
• l’articolo “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta del revocato esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza;
• l’articolo “Revocato decreto di trasferimento per vizi della vendita” che tratta della revoca del decreto di trasferimento per errori contenuti nell’avviso di vendita (determinante è una approfondita analisi dell’avviso, in comparazione con l’ordinanza, e la perfetta conoscenza delle norme e delle prassi dei vari tribunali in tal senso) ed anche l’articolo “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”;
• l’articolo “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione” che tratta della sospensione della procedura esecutiva a seguito di opposizione ex art. 615 cpc per mancata allegazione della documentazione attestante l’avvenuta cessione del credito in capo al creditore procedente;
• l’articolo Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare” che tratta della omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni; 
• l’articolo “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore” che tratta della sospensione di una procedura esecutiva immobiliare ottenuta, peraltro, a pochissime ore dalla celebrazione dell’asta stessa, grazie all’ammissione dell’ennesima proposta di ristrutturazione dei debiti del consumatore (successivamente omologata).

Ciò che cerchiamo di spiegare in questo articolo è che avere casa pignorata non significa automaticamente perderla e non significa dover essere esposti a vita al debito.

Anzi, è fondamentale sapere che ci sono diverse e importanti soluzioni al pignoramento, soluzioni che se ben orchestrate possono, anche nelle situazioni apparentemente più buie, portare a salvare la casa dal pignoramento.

Infatti il nostro ordinamento prevede diversi strumenti per non perdere la casa all’asta come ad esempio:

• la conversione del pignoramento ex art. 495 c.p.c.;
• il ricorso alle procedure previste dal sovraindebitamento;
• la vendita diretta;
• accordi transattivi come il saldo e stralcio (si legga Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“);
• soluzioni temporanee, come ad esempio la rinegoziazione del mutuo e la sospensione ex art. 54 ter D.L. 18/2020;

A queste soluzioni si aggiungono moltissime che, magari, allo stato attuale sembrano impossibili (come potrebbe essere il riacquisto della casa all’asta) ma che, a distanza di anni – anni che un buon avvocato esperto potrebbe guadagnare – potrebbero invece diventare fattibili e persino perseguibili (per approfondimenti si legga “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”)

La nostra esperienza ci ha infatti insegnato che anche le situazioni più complesse possono essere districate con la giusta difesa e il giusto impegno.

avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“)

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore), nonostante le contestazioni dei creditori sulla mancata meritevolezza, si sia riusciti a dimostrare che tale requisito non è più richiesto e ottenuta l’omologa sia stata salvata l’abitazione del debitore con un taglio del debito di oltre il 60% si legga l’articolo “Approvato piano ex legge 3/2012”

Per conoscere come in 20 giorni lo studio d’Ambrosio Borselli sia riuscito a sospendere una procedura esecutiva immobiliare ottenendo un provvedimento di sospensione per ammissione del piano del consumatore il giorno prima della vendita all’asta dell’abitazione del debitore si legga “Bloccato pignoramento con ammissione piano del consumatore”.

Per approfondire l’importantissimo risultato ottenuto dallo studio d’Ambrosio Borselli presso il Tribunale di Roma che, giusta opposizione, ha revocato un decreto di trasferimento dopo anni dalla sua emissione per la denunciata difformità tra avviso di vendita e ordinanza di vendita emessa nell’ambito della medesima esecuzione si legga “Invalidità del decreto di trasferimento: come opporsi”

Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha  revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“

Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”

Per conoscere la ripartizione delle spese nell’esecuzione immobiliare e nelle procedure concorsuali, con particolare attenzione ai crediti prededucibili e la differenza tra la prededuzione ed il privilegio si legga l’articolo “Prededuzione: codice della crisi ed esecuzione forzata”.

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”

Per  approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e  cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.

Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.

Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un  modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il  controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.

Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per approfondimenti sulle più recenti novità legislative in tema si leggano i seguenti articoli Piano del Consumatore e pignoramento, Procedure di esdebitazione e Approvato il nuovo sovraindebitamento.

Per conoscere la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”

Per approfondire come lo studio d’Ambrosio Borselli sia riuscito ad impedire un rilascio dell’immobile a seguito di decreto di trasferimento nell’ambito dell’esecuzione immobiliare e per conoscere tutte le condizioni e regole della liberazione dell’immobile e i modi per opporsi ad un illegittimo rilascio a seguito del decreto di trasferimento si legga l’articolo “Come bloccare lo sfratto di una casa all’asta”

Per scoprire come l’intervento dello Studio d’Ambrosio Borselli sia arrivato sino al punto di ottenere che La Corte di Cassazione, riconoscendo le tesi portate avanti dallo studio fino alla Suprema Corte, confermasse che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime si legga “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016″

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento”associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”