Quali rischi corre il debitore che si chiede “come resto in casa”?  e vende il proprio immobile in pre asta concludendo con il prezzo un accordo a saldo e stralcio

 

Ormai da anni l’acquisto a saldo e stralcio è diventato, per moltissimi, un vero e proprio lavoro.

Sul web impazzano siti di autorevoli, e meno, immobiliaristi che promettono grandissimi guadagni per chi si avvicina a questo tipo di operazioni immobiliari.

Di per sé, l’acquisto a saldo e stralcio non è un’ affare pericoloso soprattutto se a seguirlo è un esperto della materia (possibilmente un avvocato specializzato).

Il problema è che tale tipo di acquisto spesso “nasconde” cose non dette, doppi o terzi fini e, pertanto, riteniamo giusto fare chiarezza sull’attuale panorama delle offerte di assistenza di acquisto a saldo e stralcio e su quello che, direttamente o indirettamente, abbiamo raccolto come esperienze.

Ci sentiamo, a questo punto, in dovere di fare una premessa e una precisazione.

Premessa

L’acquisto a saldo e stralcio è quell’acquisto tramite il quale un terzo acquirente acquista dal debitore esecutato l’immobile pignorato, pagando il prezzo, o parte del prezzo, della vendita direttamente nelle mani del creditore procedente affinché questi rinunci al pignoramento.

Il creditore procedente, ricevuto il pagamento da parte del terzo acquirente, depositerà la rinuncia al pignoramento che condurrà all’estinzione del pignoramento immobiliare.

Il debitore perde la proprietà della casa ma guadagna la liberazione dal debito (che molto probabilmente non verrebbe soddisfatto dalla vendita all’asta). L’acquirente tendenzialmente guadagna la proprietà dell’immobile senza passare dall’asta (azzerando dunque il rischio di rilanci).

Precisazione

Tanto doverosamente premesso, noi riteniamo che molte delle realtà (non tutte) che oggi propongono – professionalmente- queste operazioni nascondono parte della verità e che comunque ogni debitore esecutato abbia il diritto di sapere “come stanno le cose” prima di decidere di affidarsi a qualcuno per vendere il suo immobile a saldo e stralcio.

Cosa sapere sul saldo e stralcio prima di affidarsi a qualcuno

I principali vantaggi per il debitore esecutato che decide di affidarsi a qualcuno per concludere un’ operazione del genere sono, principalmente, due:

-La liberazione dalla residua parte del debito

-La cancellazione dalle principali banche dati creditizie (crif, experian, ctc, etc..etc..).

A fronte di questi vantaggi il debitore perde, nella maggior parte dei casi, la proprietà dell’immobile.

L’accordo viene così strutturato:

Io risolvo il problema del debito e, in cambio, acquisisco la proprietà dell’immobile.

Così posta la questione è chiaro che, a farne le spese, principalmente è il valore REALE dell’immobile.

Per chiarire meglio:

Nel caso di acquisto in pre-asta a saldo e stralcio, è vero che il debitore “guadagna” la liberazione dall’eventuale debito residuo, ma è pur vero che, il medesimo, perde la possibilità di rivendere il suo immobile ad un prezzo più vantaggioso.

Se questi sembrano i principali vantaggi e svantaggi dell’operazione di vendita, per il debitore, a saldo e stralcio va anche detto che queste operazioni sono spesso “incoraggiate” e “sollecitate” da soggetti del tutto inadeguati per seguirne la vicenda tecnica- giuridica con ogni rischio per il successo dell’operazione.

Alcune volte all’incompetenza si aggiunge anche una certa “malafade”, o meglio, la volontà di approfittarsi di una situazione di grande difficoltà economica per lucrare cifre, spesso, spropositate.

Le operazioni offerte di solito sono di questo tipo:

• Convincere il debitore a vendere la propria casa ad un terzo mentre chi si offre di supportare il debitore (lungi dall’intervenire tecnicamente nella procedura, cosa che richiederebbe degli avvocati, peraltro esperti di una materia estremamente complicata) si occuperà di concludere un saldo e stralcio con i creditori, (se verrà reperito il terzo che acquisterà a prezzo favorevole). Laddove il sedicente esperto (esistono, su internet, decine di corsi che in due giorni formano dei perfetti incompetenti che pensano di poter sostituire anni e anni di studio e di esperienza diretta con un corso miracoloso) riuscisse anche a  convincere i creditori a stralciare il debito (anzi a farlo a condizioni favorevoli per il debitore cosa ben più complessa che spesso tali soggetti non sanno ma nemmeno hanno intenzione di fare),  il tutto potrebbe rivelarsi anche un lavoro utile, sempre che il debitore non voglia salvare l’immobile (cosa che spesso chi fa queste operazioni  cerca di fargli sembrare impossibile per concludere la propria operazione speculativa di saldo e stralcio).

L’effettiva utilità di questi soggetti dipende in sostanza da quanto bene riusciranno a vendere l’immobile, da quanto saranno capaci di stralciare al creditore e infine da quanta parte di quanto stralciato chiederanno per sé.

• Proporre al debitore di finanziarlo della somma necessaria a concludere un saldo e stralcio, e garantirsi contemporaneamente l’impegno di questi a restituire in brevissimo tempo l’importo ricevuto comprensivo di interessi. A questo viene associata la garanzia per il finanziatore di un preliminare che prevede la cessione dell’immobile nel caso in cui l’importo finanziato non venga restituito ad un prezzo favorevolissimo per il sedicente professionista.

In sostanza nel 99% dei casi il debitore finisce per perdere l’immobile non riuscendo a rimborsare il finanziamento ricevuto nei tempi brevi solitamente previsti, inutile dire che se il prezzo convenuto nel preliminare fosse troppo esiguo rispetto al valore dell’immobile si possa rischiare di incorrere in vere e proprie truffe…

 

• se l’immobile è prossimo ad andare all’asta ad un prezzo particolarmente appetibile proporre al debitore di acquistarlo per rivenderglielo, senza adeguate garanzie contrattuali in tal senso, per cui una volta acquisito ad un prezzo conveniente in asta si chiederà un prezzo di mercato che il debitore non potrà pagare, anche in tal caso si tratta di attività, così come quelle viste al punto precedente che, sfruttando l’atteggiamento remissivo di soggetti in condizioni di ansia e disperazione, sfociano spesso in truffe che se ben congegnate sono difficili per il debitore da contestare e da dimostrare.

 

La verità è che di “affari del genere” è pieno il web. Moltissimi ci scrivono, purtroppo, solo successivamente a queste brutte esperienze, quando ormai la situazione è già compromessa.

Chi scrive si sente dunque in dovere di mettere i lettori, in primis, in guardia da queste operazioni che sembrano, o vengono vendute come, semplicissime e in secondo luogo di informare gli stessi lettori su quelle che sono le garanzie minime che andrebbero richieste in caso di vendita a saldo a stralcio.

Quali garanzie chiedere se si deve vendere a saldo e stralcio e non si vuole restare in casa?

Se l’intenzione è quella di vendere l’immobile per liberarsi dai debiti occorre assicurarsi che chi propone questa operazione abbia ben chiaro quanti e quali creditori possono avere pretese.

Questa è la prima cosa da valutare. Se è proprio necessario “perdere tutto” che sia per uscirne definitivamente.

In secondo luogo, è giusto valutare la plusvalenza dell’agente.

Se stai vendendo, a saldo e stralcio, un’ immobile nel centro di Milano a 50 mila euro ad una persona che, probabilmente, lo rivenderà a 150.000 comprenderai che non stai facendo un grande affare.

Se qualcuno deve guadagnarci tanto, è giusto che sia tu. Con un buon avvocato ed un buon agente immobiliare riuscirai sicuramente a vendere l’immobile al giusto prezzo e a completare l’operazione in maniera autonoma senza essere necessariamente aiutato da terzi che, per la loro “opera”, guadagneranno sui tuoi sacrifici.

In terzo luogo, sarebbe opportuno, prima di lanciarsi in un operazione del genere, comprendere se ne valga la pena.

Molto spesso questi pseudo professionisti affermano che non c’è possibilità di salvare l’immobile.

Certo salvare una casa pignorata non è una cosa semplice, ma è certamente possibile grazie agli strumenti oggi disponibili (si pensi al piano del consumatore o alla rinegoziazione dei mutui ipotecari per citare solo i due strumenti più conosciuti ai più).

Pertanto, prima di vendere, a saldo e stralcio, l’immobile, in cui magari abiti, valuta davvero bene se vale la pena gettare la spugna o se sia meglio rivolgersi ad un avvocato specializzato che possa aiutarti a trovare la soluzione migliore.

Quali garanzie deve chiedere chi vuol vendere a saldo e stralcio e vuele restare in casa?

Se l’intenzione è quella, invece, di vendere l’immobile per “restare in casa” pattuendo con l’acquirente, magari, di riacquistare l’immobile a distanza di anni la cosa migliore da fare è prestare molta attenzione.

Per queste operazioni il consiglio principale è quello di rivolgersi ad un avvocato esperto in diritto immobiliare che possa elaborare la strategia migliore per tutelare il venditore.

È alto, infatti, il rischio che l’acquirente, acquistato l’immobile a saldo e stralcio, venga meno ai patti negando il diritto di riacquisto.

Nella maggioranza dei casi che ci sono stati sottoposti, infatti, queste operazioni venivano abitualmente proposte, e purtroppo accettate, senza alcuna garanzia per il debitore/venditore.

Il debitore esecutato, pertanto, vendeva il proprio immobile a saldo e stralcio a terzi che promettevano, pur non impegnandosi contrattualmente (o impegnandosi con contratti scarni e inconsistenti), di rivendere l’immobile, a distanza di tempo, al venditore.

L’operazione in sé è molto vantaggiosa se ben pianificata. Un terzo acquista l’immobile del debitore esecutato all’asta o in pre- asta (tramite l’acquisto a saldo e stralcio) con la promessa di rivendere detto immobile al debitore. Il debitore, talvolta, si impegna a pagare un affitto al terzo nel tempo intercorrente tra l’acquisto di questi e il suo.

Il fine è chiaro: consentire al debitore esecutato di continuare ad abitare l’immobile e offrirgli la possibilità di ricomprarlo a distanza di anni.

Il fine è altresì nobile a patto che vi siano idonee garanzie per il debitore esecutato sull’effettiva possibilità di esercitare il diritto di ri-acquisto.

Ciò premesso, qualora sia tua intenzione vendere l’immobile a saldo e stralcio per restare in casa dovresti chiedere delle garanzie idonee affinché i tuoi diritti vengano rispettati.

Se è tua intenzione vendere l’immobile per poi “semplicemente” diventarne l’inquilino, sarebbe preferibile far precedere la vendita dalla stipula di un contratto di locazione oppure firmare il contratto di affitto direttamente in sede di rogito.

Se, invece, l’accordo è più ampio e ti riconosce, o dovrebbe riconoscerti, il diritto di ri-acquisto a distanza di anni sarebbe il caso di valutare la sottoscrizione di un rent to buy o di un contratto preliminare di compravendita trascritto.

Certo è, tirando le fila del nostro discorso, che le parole non bastano.

Queste operazioni vanno certamente pianificate con grandissima attenzione e corredate da contratti in grado di tutelare tutti i contraenti.

Un buon avvocato esperto in diritto immobiliare saprà certamente consigliarti sulla forma contrattuale più idonea per il caso di specie.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)

Se si ha già in corso un pignoramento immobiliare ma l’immobile non è ancora stato messo all’asta e, per difendersi o giungere ad una buona proposta a saldo e stralcio, si voglia approfondire tutto quanto c’è da sapere sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc nonchè sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni per impedire l’emissione dell’ordinanza stessa, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Chi volesse maggior informazioni sulla riduzione del pignoramento sui presupposti per ottenerla, sui soggetti legittimati a chiederla, e su termine, costi e procedimento per l’istanza di riduzione legga “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedure esecutive  si legga “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa” e “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore”, mentre per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta”.

Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga “I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente“

Va ricordato che è sempre possible vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque  “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“

Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare  ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”.   pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina  del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta,  manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.

Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio  con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”,  per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”

 

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli