Il grave inadempimento nello sfratto per morosità commerciale, l’art. 1455 c.c., i criteri per comprendere quando l’inadempimento è grave.
La locazione commerciale è la locazione che ha ad oggetto immobili che non siano adibiti all’uso abitativo e che pertanto può riguardare negozi, uffici, locali commerciali, magazzini (nel qual caso si avrà la classica locazione commerciale) o alberghi e strutture ricettive (nel qual caso ci sarà locazione ricettivo – alberghiera).
Mentre per le locazioni ad uso abitativo la morosità è determinata dal mancato pagamento del canone trascorsi 20 giorni dalla scadenza come individuato dall’art.5 della l.n.392/1978, per ottenere la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale deve esserci un inadempimento di “non scarsa importanza” ai sensi dell’articolo 1455 c.c.
Circa la possibilità che l’inadempimento nella locazione commerciale possa essere ricollegato all’art. 5 della l.n. 392/78 si dica che tale circostanza è stata smentita dalle Sezioni Unite che, con la pronuncia n. 12210 del 28 dicembre 1990 chiarirono che tale articolo non poteva avere portata estensiva e di recente da Cass. civ., sez. III, 20/01/2017, n. 1428; Cass. civ., sez. III, 17/03/2006, n. 5902.
E’ dunque importante premettere che mentre per le locazioni abitative il parametro è fisso (occorre semplicemente calcolare i 20 giorni dalla scadenza, trascorsi i quali si potrà procedere a sfratto per morosità) perché ci sia la risoluzione per inadempimento nella locazione commerciale il parametro è variabile e tendenzialmente discrezionale perché misurato nella gravità dell’inadempimento.
Paradossalmente, il mancato pagamento del canone per un anno potrebbe non determinare un inadempimento grave se, ad esempio, il locatore ha sempre accettato pagamenti a singhiozzi o in maniera ritardata.
Ecco perché è fondamentale comprendere come la Giurisprudenza abbia inteso la gravità (id est non scarsa importanza) dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. Questo è fondamentale per comprendere in quali casi, nella locazione commerciale, si possa parlare di morosità, grave inadempimento e si possa, pertanto, procedere ad uno sfratto per morosità.
Il grave inadempimento nello sfratto per morosità commerciale
Abbiamo precisato che il parametro di riferimento è l’articolo 1455 c.c.
Questi dispone:
Art. 1455. (Importanza dell’inadempimento)
“Il contratto non si puo’ risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.
La norma in particolare tende a tutelare il principio di conservazione del contratto per cui un contratto non può risolversi per un banale “inesatto” inadempimento, ma occorre che l’inadempimento sia importante, grave “avuto riguardo all’interesse dell’altra” parte.
Da questo punto di vista è stato precisato da Cass. civ. n. 19579/2021 che “Nella valutazione della gravità dell’inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all’art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell’inadempimento”.
Pertanto solo la violazione delle obbligazioni costitutive può dar luogo ad un grave inadempimento mentre la risoluzione non potrebbe essere chiesta per la violazione di un’ obbligazione accessoria.
Più nel dettaglio, l’inadempimento per essere grave deve avere ad oggetto, ad esempio, nella locazione commerciale, il pagamento del canone, l’utilizzo dell’immobile, la conservazione dello stesso, tutte obbligazioni che caratterizzano il contratto di affitto.
Criteri per valutare il grave inadempimento nello sfratto per morosità commerciale
Venendo ora ai criteri per valutare il grave inadempimento del conduttore possiamo elencare alcune pronunce per comprendere in che modo è stato valutato tale inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
In primo luogo è bene precisare che oggetto della valutazione è il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” e pertanto sia il comportamento osservato durante la locazione (App. Napoli, Sez. II, 06/05/2015) che anche quello successivamente alla proposizione della domanda (Cass. Civ. Sez. III , 20.1.2017 n. 1428) , dovendo essere lo stesso idoneo a sconvolgere l’intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
In particolare secondo la pronuncia n. 1428 del 20 gennaio 2017 resa dalla terza sez. civile della Suprema Corte “In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda“.
Così ad esempio rileva, a tali fini, se il conduttore paga prima della data indicata per l’udienza della convalida.
Fatta questa doverosa premessa, come può ben comprendersi, l’inadempimento del conduttore deve essere valutato secondo un dato oggettivo e un dato soggettivo.
Infatti, la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che il giudice adito, “un criterio oggettivo, avuto riguardo all’interesse del creditore all’adempimento della prestazione attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità” (Cass. civ. n. 22346/2014)
Circa il comportamento oggettivamente richiesto, detta condotta deve:
- avere ad oggetto un’obbligazione costitutiva del contratto (ad esempio il mancato pagamento del canone, uso consono dell’immobile) e non un obbligazione accessoria.
- deve essere reiterata e non isolata (altrimenti mancherebbe la gravità, si veda Tribunale Arezzo ord. 431 del 1.04.2016 secondo cui “In tema di locazione di immobile a uso commerciale, va rigettata la domanda di risoluzione del contratto per morosità formulata dal locatore, laddove la dedotta morosità si sia limitata a un solo canone, per cui la violazione contestata non assurga a quel minimo di gravità tale da determinare lo scioglimento del contratto ai sensi dell’art. 1455 cc.”).
Circa il dato soggettivo l’articolo 1455 c.c. espone che “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra.”
Da questo punto di vista si comprende che la scarsa importanza deve essere letta rispetto all’interesse dell’altra parte e non in assoluto. Ecco perché assume rilievo, allora, da un punto di vista soggettivo, il comportamento del locatore e il pregresso rapporto tra le parti.
In questo senso, se il locatore ad esempio ha sempre consentito, da decenni, il pagamento postumo anche di 10 /15 mensilità è bene pensare che l’accumulo di 6 mensilità, circostanza per sé grave, non sia grave rispetto a quel dato locatore che in passato è risultato tollerante rispetto a tale situazione.
Malgrado il pregresso rapporto delle parti sia rilevante, non mancano pronunce secondo cui l’inerzia del locatore non potrebbe essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza.
Il grave inadempimento nello sfratto commerciale: conclusioni
La valutazione della gravità dell’inadempimento è fondamentale per evitare che il conduttore si opponga allo sfratto per morosità a buona ragione. E’ dunque fondamentale comprendere non solo quando l’inadempimento sia grave ma anche come far sì che tale inadempimento venga avvertito come tale. Un comportamento accondiscendente, l’assenza di qualsivoglia messa in mora o richiesta formale, potrebbe far apparire il locatore come tollerante verso una situazione che il medesimo non percepisce come “grave”.
Se si parte da tali basi si comprende pienamente il ruolo di una corretta difesa sia nella fase anteriore allo sfratto per morosità sia nella redazione dell’atto di intimazione di sfratto per la convalida.
In questo senso, anche se l’inadempimento è grave, tanto va dimostrato e allegato al Giudice adito affinché il medesimo non dubiti che vi siano i presupposti per pronunciare la risoluzione del contratto e ordinare la consegna dell’immobile.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per saperne di più sul rapporto tra locazione commerciale e canoni dovuti per le mensilità ricadenti nel lockdown e la nuova relazione n. 56 della Suprema Corte di Cassazione, si legga “La relazione 56 del 2020 della Cassazione sulla riduzione del canone di locazione e l’ordinanza del Tribunale di Roma” Per conoscere la procedura, i tempi e i costi dello sfratto per morosità leggere: “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione”
Per conoscere le differenze tra lo sfratto per morosità nel contratto di locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale si veda: “Sfratto per morosità locazione commerciale ed abitativa: Tutte le differenze”
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .
Per approfondimenti sul precetto per rilascio e sul preavviso di sloggio e per scaricarne i relativi modelli si legga “Il precetto per rilascio ed il preavviso di sloggio con i relativi modelli”
Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Per avere invece qualche utilissimo suggerimento per accelerare di diversi mesi l’effettivo rilascio dell’immobile si legga “I tempi dello sfratto per morosità, gli errori più comuni che ritardano il rilascio e come accelerarlo“, o ancora “La notifica dello sfratto a mezzo PEC perché conviene?” chiamaci se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
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