Il mutuo fondiario va notificato unitamente all’atto di precetto? Normativa, significato di mutuo fondiario e fase esecutiva
Sappiamo che la regola generale in tema di esecuzioni dettata dall’art. 479 cpc prevede che “Se la legge non dispone altrimenti, l’esecuzione forzata deve essere preceduta dalla notificazione del titolo in copia attestata conforme all’originale e del precetto.” ma in alcuni casi la legge, come dice appunto la norma dispone altrimenti, vediamo cosa avviene in caso di mutuo
In questo approfondimento cercheremo di comprendere se il mutuo fondiario vada notificato unitamente all’atto di precetto prima di procedere al pignoramento immobiliare, e se vada notificato anche il differente mutuo ipotecario e le differenze tra i due al fine di comprendere la necessità o meno della notifica che è ciò che qui ci interessa sapere.
Possiamo quindi anticipare la nostra risposta osservando che , ai sensi dell’articolo 41 TUB primo comma, “Nel procedimento di espropriazione relativo a crediti fondiari è escluso l’obbligo della notificazione del titolo contrattuale esecutivo”. Pertanto secondo il Testo Unico Bancario il creditore fondiario non sarebbe tenuto a notificare il mutuo (suo titolo esecutivo) unitamente al precetto, in quanto la legge esenta tale creditore da questo ulteriore adempimento.
Prima di comprendere meglio il meccanismo di cui si è detto, sarà sicuramente utile ripercorrere brevemente le differenze tra credito fondiario e credito ipotecario visto che soltanto il mutuo fondiario al contrario di quello ipotecario gode del privilegio di poter non essere notificato unitamente al precetto
Differenza tra mutuo fondiario e ipotecario
Inizialmente, è importante notare che il credito ipotecario è essenzialmente un contratto di mutuo con un’ipoteca sull’immobile, ma questa non ha priorità di primo grado.
La distinzione fondamentale tra mutuo fondiario e ipotecario risiede quindi nell’ipoteca, che nel primo caso deve necessariamente essere di primo grado.
Altra differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario è che il mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dell’immobile su cui è iscritta l’ipoteca.
Questo limite del 80% è stabilito dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB), in combinazione con la delibera C.I.C.R. del 22 aprile 1995.
In sostanza, con il mutuo fondiario, non è possibile ottenere una somma superiore all’80% del valore dell’immobile.
Ad esempio, se l’immobile vale 100.000 euro, la banca potrebbe concedere al massimo 80.000 euro, pena la violazione dell’articolo 38 del TUB.
Sebbene in passato si sia pensato che superare questo limite portasse alla nullità del mutuo fondiario, la Cassazione ritiene ormai che l’unico effetto della violazione sia la conversione del mutuo in mutuo ipotecario (sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022 S.U. Cass. Civ).
Contrariamente al mutuo fondiario, nel mutuo ipotecario non esiste alcun limite di finanziabilità.
Un’altra differenza significativa tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario riguarda le agevolazioni fiscali: solo nel caso del mutuo fondiario, il mutuante può beneficiare dello sconto sull’imposta sostitutiva (allo 0,25%) e delle detrazioni fiscali previste dalla legge.
Perché il mutuo fondiario non va notificato insieme al precetto?
Chiarite le principali differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, va detto che il mutuo fondiario gode di alcuni “privilegi” in quanto originariamente esso era destinato a particolari scopi sociali.
Malgrado gli scopi sociali del mutuo fondiario siano venuti meno anche oggi, a distanza di tempo, questi, ancora, conserva parte delle agevolazioni riconosciute. , tra cui:
-Pagamento diretto dell’aggiudicatario: Il creditore di un mutuo fondiario ha il privilegio del pagamento diretto del prezzo da parte dell’aggiudicatario all’asta, ai sensi dell’articolo 41 del Testo Unico Bancario. L’aggiudicatario deve versare direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al credito, evitando i tempi lunghi dell’approvazione del piano di riparto.
-Possibilità di subentro per l’aggiudicatario: L’aggiudicatario può subentrare nel contratto di mutuo fondiario senza autorizzazione del giudice, pagando le rate scadute, gli accessori e le spese entro quindici giorni dal decreto di espropriazione. Il trasferimento del bene espropriato e il subentro sono subordinati all’emanazione del decreto previsto dall’articolo 586 del Codice di Procedura Civile. Tuttavia, questa possibilità è rara nella pratica a causa della disparità tra il prezzo all’asta e il credito fondiario in sofferenza, rendendo più conveniente il pagamento diretto del saldo prezzo con risorse proprie.
-Esenzione dalla notifica del titolo esecutivo: Il creditore fondiario, in caso di espropriazione per crediti fondiari, è esentato dall’obbligo di notificare il titolo contrattuale esecutivo, potendo avviare il pignoramento immobiliare con la sola notifica dell’atto di precetto ex art. 480 c.p.c.
Ed è proprio l’ultimo di questi benefici la risposta al quesito iniziale.
Pertanto, possiamo affermare che il creditore fondiario, in virtù di un mutuo fondiario, può notificare l’atto di precetto senza allegare il titolo esecutivo (ossia il contratto di mutuo).
Mutuo fondiario non pagato, cosa fare?
Nel caso in cui il debitore abbia mancato di pagare il mutuo per almeno 7 rate, la Banca potrebbe (e verosimilmente lo farà) notificare l’atto di precetto e introdurre il pignoramento immobiliare.
Al di là delle singole ragioni che possono essere fatte valere – prima dell’introduzione del pignoramento – con l’opposizione al precetto, e successivamente con l’opposizione al pignoramento immobiliare, è molto importate che il debitore abbia una “strategia” per risolvere la propria posizione debitoria e salvare la casa dal pignoramento.
Ogni fase (fase iniziale, autorizzazione alla vendita, vendita) è regolata da regole e principi che vanno rispettati, la cui mancata osservanza può condurre in alcuni casi anche all’inefficacia del pignoramento.
E’ dunque fondamentale comprendere che essere difesi dall’inizio del pignoramento è essenziale per poter vigilare sulla procedura esecutiva immobiliare e far rispettare il procedimento previsto dalla legge.
Una buona difesa non solo saprà eccepire i vizi del pignoramento immobiliare, ma potrà soprattutto valutare di procedere con uno o più strumenti per conseguire il massimo risultato utile (sia esso quello di salvare casa dal pignoramento, sia esso quello di ottenere la liberazione dai debiti).
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la Sede di Napoli)
Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta la decadenza del beneficio del termine per approfondire si legga l’articolo “Guida alla decadenza dal beneficio del termine del mutuo”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“ e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci.
Con una adeguata difesa, quindi, il debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi che, come dicevamo, presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perché evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“) .
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.
Per approfondire le questioni relative alla continuità delle trascrizioni nel pignoramento immobiliare ed i problemi che queste possono creare quanto a ritardi e complessità nella procedura si legga “Continuità delle trascrizioni e pignoramento immobiliare”.
Va rilevato per concludere che, al contrario di quanto credono i più, le opposizioni ex art. 615 e 617 c.p.c, non definiscono affatto l’ambito delle possibili contestazioni possibili nell’ambito della procedura esecutiva, le contestazioni che possono portare all’estinzione della procedura esecutiva laddove (più frequentemente di quanto si creda) il creditore non abbia rispettato un termine essenziale del pignoramento si propongono infatti con istanza ex art. 630 cpc (si leggano a tal riguardo gli articoli “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento” e “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!”), inoltre molte norme procedurali possono essere, e sono spesso, violate senza che sia necessaria od opportuna una formale opposizione, mentre possono essere formalmente contestate tali, definiamo, minori irregolarità, in udienza stessa, e potrà essere lo stesso G.E. a disporre la ripetizione degli atti irregolari, e una successiva nuova udienza per riparare i difetti procedurali (anche ad esempio il mancato rispetto di un termine procedurale, da parte del creditore, di un interventore, di un terzo, del ctu, dell’esperto, termine non così grave da consentire un’opposizione, tanto che per prassi laddove non vi sia una difesa del debitore, abitualmente tali termini non vengono quasi mai rispettati), il tutto con consistente allungamento dei tempi a tutto beneficio del debitore esecutato.
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondire il tema della trascrizione del pignoramento, dei suoi costi, della durata, del suo termine e della relativa cancellazione si legga “Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, durata e termine”
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche Piano del Consumatore e pignoramento, Procedure di esdebitazione e Approvato il nuovo sovraindebitamento, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“, per approfondimenti sulla possibilità di presentare il piano di ristrutturazione dei debiti (nome oggi assunto dal piano del consumatore) anche in caso di debiti imprenditoriali si legga “Sì al piano del consumatore per debiti imprenditoriali!”
Per approfondire la questione degli atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria: in particolar modo relativamente alla transazione ed al verbale di mediazione di cui al Dlgs 28/2010 si legga anche “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria”.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
