Improrogabilità del termine per il versamento del saldo prezzo dell’aggiudicazione: il Tribunale di Bergamo e la Cassazione
L’art. 585 c.p.c. è dedicato al versamento del saldo del prezzo successivo all’aggiudicazione. Esso stabilisce al comma primo che “l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita a norma dell’articolo 576 e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento”.
Il termine per il pagamento del saldo prezzo è un termine che ha sempre destato interesse sia per la sua natura che per le conseguenze il cui mancato rispetto conduce. Esso consiste in un termine che può variare, nella prassi, da 60 a 120 giorni decorrenti dall’aggiudicazione entro cui l’aggiudicatario deve versare la parte residua del prezzo affinché il giudice possa emettere il decreto di trasferimento. Detto termine viene fissato dal giudice nell’ordinanza di vendita e deve ritenersi, per quello che diremo, perentorio e non prorogabile.
Dunque, il pagamento che non sia compiuto in quell’arco temporale comporterà la relativa decadenza senza possibilità di proroga.
Le sanzioni, per il mancato o tardivo pagamento del saldo prezzo, sono individuate dall’art. 587 c.p.c. Esse consistono innanzitutto nell’impossibilità di divenire proprietari dell’immobile aggiudicato, nella decadenza dall’aggiudicazione e nella perdita della cauzione versata.
Inoltre, l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto a versare la differenza tra il prezzo della sua aggiudicazione e quella successiva, se minore.
Il Tribunale di Bergamo
Viste le gravi conseguenze derivanti dall’inadempienza dell’aggiudicatario e considerate, in alcuni casi, le difficoltà di ordine tecnico che lo stesso poteva incontrare, i Giudici dell’esecuzione del Tribunale di Bergamo concedevano proroghe ritenendo, per l’appunto, il termine per il versamento del saldo prorogabile.
Era invalsa la prassi, infatti, in questo Tribunale di concedere un termine molto esiguo per il versamento del saldo cui era abbinato, di solito e a richiesta della parte, la concessione di una proroga.
Così, qualora il termine iniziale fosse stato stabilito in 60 giorni decorrenti dall’aggiudicazione, e l’aggiudicatario non fosse riuscito per l’inerzia della Banca ad ottenere la cifra residua (e dunque a pagarla), il Giudice concedeva a questi un ulteriore termine.
Questa prassi non era priva di critiche. E non si sottace che quanto si dirà potrà risultare di particolare pregio per chi, ancora oggi, potrebbe trovarsi nella medesima situazione.
L’interpretazione della Suprema Corte: la parità dei potenziali offerenti
Partiamo con una precisazione, il termine per il versamento del saldo è indicato nell’ordinanza di vendita e ribadito nell’avviso di vendita. Fa’ parte, a pieno titolo, di quelle condizioni che l’offerente “medio” valuta prima di fare una scelta di acquisto o meno.
Se il termine fissato è pari a 60 giorni, l’offerente “medio” potrebbe desistere dalla sua intenzione di fare un’offerta nonostante il prezzo base possa essere invitante. E ciò in quanto, reputando il termine di 60 giorni un tempo troppo stretto per ottenere liquidità necessaria, preferirà guardare altrove.
Per tali motivi, molti potrebbero non fare offerte senza sapere che quel termine di cui temono la scadenza sarà prorogato dal giudice.
Tutto ciò compreso, la proroga lede la platea dei potenziali aggiudicatari in quanto l’incertezza del termine e la conoscenza delle conseguenze della sua inadempienza ridurrà la partecipazione alla vendita, giovando solamente a colui al quale è concessa la proroga.
A queste stesse precisazioni era giunta la Suprema Corte, affermando un principio, quello della improrogabilità del termine del versamento del saldo, che va consolidandosi nella giurisprudenza di legittimità.
A tal proposito, la Corte di Cassazione, sezione III, con sentenza del 29 maggio 2015, n. 11171 : “…nell’espropriazione immobiliare il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte di chi si è già reso aggiudicatario del bene staggito va reputato perentorio e non prorogabile, tanto ricavandosi dalla necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, quale appunto il termine di versamento dei prezzo: immutabilità di decisiva importanza nelle determinazioni dei potenziali offerenti e quindi del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere – per tutto lo sviluppo della vendita forzata – l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte…”.
Ancora, nella stessa sentenza la Suprema Corte rileva: “Va data continuità all’orientamento di questa Corte regolatrice, di cui a Cass. Sez. Un., 12 gennaio 2010, n. 262, a mente della quale la natura perentoria del termine può essere tratta dalla sua funzione, sicché esso può essere perentorio anche in assenza di una sua esplicita qualificazione in tal senso (Cass. 8 febbraio 2006, n. 2787; Cass. 5 marzo 2004, n. 4530), se non altro nel contesto del subprocedimento di vendita, scandito da condizioni di forma, sostanza e tempo che devono non solo essere conoscibili e chiare fin dall’avvio di quello, ma soprattutto rimanere tali e restare ferme per tutto lo sviluppo solo in tal modo sono mantenute non solo l’uguaglianza e la parità di condizioni iniziali tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, ma pure l’affidamento di ognuno di loro sull’una e sull’altra e, quindi, sulla trasparenza, coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte..”.
Insomma modificare il termine per il pagamento, corrisponde a una scorrettezza equiparabile al modificare le regole del gioco durante la partita.
Tornando alla prassi del Tribunale di Bergamo, è da segnalare che, immediatamente dopo che lo studio d’Ambrosio Borselli sollevava il problema contestando una aggiudicazione il cui termine era stato prorogato, lo stesso Tribunale, ha modificato il proprio orientamento.
In particolare, può ritenersi adesso condivisa, anche dal predetto tribunale, quell’interpretazione, avallata dalla Cassazione, dell’improrogabilità del termine per il versamento del saldo, come testimoniato da alcune recenti ordinanze di rigetto della richiesta di proroga.
Rimedi Possibili
Va quindi chiarito che di questa scorrettezza può dolersi il debitore, il quale vede il suo immobile venduto a minor prezzo causa minor numero di partecipanti all’asta, il creditore che a buon ragione ha interesse alla massima partecipazione possibile e non si dubita che potrebbe dolersene un potenziale offerente che, per l’appunto, abbia visto modificare quelle condizioni di vendita che lo avevano spinto a non partecipare.
La parte che intenda dolersene può opporsi alla concessione della proroga, o al decreto di trasferimento in seconda battuta, nel termine di 20 giorni dal compimento dell’atto con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi ex art.617 c.p.c.
Ove il Giudice dell’esecuzione non accolga l’opposizione, avverso l’ordinanza di rigetto, la parte potrà esperire il reclamo al collegio o introdurre il giudizio di merito.
Con i suddetti gravami in particolare si chiederà al Giudice competente di annullare il provvedimento di proroga e tutti gli atti ad essa conseguenziali. Va da sé che in conseguenza dell’accoglimento della predetta doglianza, l’aggiudicatario, beneficiato dalla proroga, dovrà essere dichiarato decaduto e sanzionato con la perdita della cauzione offerta e le altre sanzioni espresse dall’art.587 c.p.c.
Malgrado ciò, il risultato utile delle impugnazioni presentate è rappresentato dal fatto che occorrerà procedere ad una nuova vendita che, reduce dell’annullamento della precedente, contenga le disposizioni idonee ad evitare un nuovo vizio.
Così, ad esempio, appurata dal giudice dell’impugnazione l’improrogabilità del termine (o dallo stesso G.E.), egli potrebbe decidere di aumentarlo ab origine, inserendo un termine per il versamento del saldo più lungo all’interno dell’avviso di vendita.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per sapere come opporsi all’avviso di vendita si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” , “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“, e “Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze”
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, e “La rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata e la mancanza dei decreti attuativi: due possibili soluzioni”. Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondire la questione degli atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria: in particolar modo relativamente alla transazione ed al verbale di mediazione di cui al Dlgs 28/2010 si legga anche “Atti di disposizione patrimoniale non soggetti ad azione revocatoria”.
Per un’analisi del rapporto tra il Pignoramento immobiliare ed il fondo patrimoniale si legga “Fondo patrimoniale e pignoramento immobiliare”
Per un’utile guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile, con i relativi termini, con i chiarimenti sull’applicabilità della sospensione feriale ed un modello di istanza da scaricare si legga “Guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
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