L’intervento nel pignoramento immobiliare, soggetti titolati ad intervenire, modalità e convenienza dell’intervento

L’intervento dei creditori nell’esecuzione immobiliare è regolato dagli articoli 498 e 499 c.p.c. e dagli articoli 564, 565 e 566 c.p.c.

vediamo quali creditori possono intervenire:

A) i creditori muniti di titolo esecutivo

B) i creditori che al momento del pignoramento avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati (Da ritenersi come riferimento al sequestro conservativo che ai sensi dell’articolo 686 c.p.c. si converte in pignoramento nel momento in cui il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna definitiva)

C) i creditori che avevano diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri

D) i creditori, nel caso in cui il creditore sia imprenditore commerciale, di somme di denaro risultanti dalle scritture contabili.

Abbiamo quindi diverse categorie di creditori e all’appartenenza all’una o all’altra categoria conseguono importanti differenze di procedura, vediamole:

Abbiamo innanzitutto la differenza tra creditori muniti di titolo esecutivo,

• Quelli di cui alla lettera A) ed in alcuni casi quelli di cui alla lettera C)

e i creditori che non lo sono

• Quelli di cui alle lettere B) e D)

La differenza principale sta nel fatto che i creditori muniti di titolo esecutivo se intervenuti tempestivamente (e quindi entro l’udienza ex articolo 569 c.p.c. in cui si ordina vendita) possono provocare atti dell’esecuzione e quindi in sostanza portare avanti il processo esecutivo, ciò che invece non possono fare i creditori non muniti di titolo.

Altre rilevanti differenze fra le due tipologie di creditori stanno in ciò che i creditori non muniti di titolo devono, al contrario degli altri, notificare al debitore il proprio ricorso per intervento ( visto che si dà per scontato che, in caso esista il titolo, il debitore già sia a conoscenza dell’esistenza del titolo esecutivo per essergli stato notificato in passato) unitamente alla copia di estratto autentico notarile, che attesta il credito.

Altra rilevante differenza sta, per questo tipo di creditori, nella fase della verifica, prevista dall’articolo 510 terzo comma, con la relativa udienza (chiaramente questo tipo di crediti, se non vengono riconosciuti dal debitore, hanno bisogno di una più accurata verifica rispetto a quelli supportati in titoli esecutivi che già sono stati riconosciuti come tali da un qualche giudice).

Altra importante differenza di categoria tra creditori intervenuti è quella che va fatta tra

1. i creditori chirografari
2. I creditori che hanno un diritto di prelazione iscritto in pubblici registri o comunque un privilegio.

I più tutelati sono ovviamente quelli che hanno un  diritto di prelazione iscritto in pubblici registri,  ad essi infatti deve arrivare l’avviso  ex art. 498 c.p.c. (atto che li avverte che è in corso l’espropriazione sull’immobile sul quale hanno iscritto il loro diritto), ulteriore importantissima tutela che spetta agli iscritti, nonchè a tutti i privilegiati è di ordine temporale, infatti mentre un creditore chirografario, che intervenga dopo l’udienza fissata per l’autorizzazione alla vendita ex art 569 c.p.c., ma prima dell’udienza fissata, ex articolo 596 c.p.c., per la distribuzione del ricavato,  ha diritto, rispetto  ai creditori chirografari intervenuti prima dell’udienza ex articolo 569 (e quindi tempestivamente), a soddisfarsi soltanto sull’eventuale residuo (perdendo di fatto il beneficio della par condicio creditorum) al contrario, come prevede l’articolo 566 c.p.c., i creditori iscritti o privilegiati possono intervenire anche successivamente all’udienza ex articolo 569 senza per questo perdere il proprio diritto di prelazione (e provocare atti di espropriazione se sono muniti di titolo esecutivo) a condizione, ovviamente, che intervengano entro l’udienza fissata ex articolo 596 per la distribuzione del ricavato.

Detto dei soggetti titolati ad intervenire passiamo alle modalità dell’intervento:

L’intervento avviene a norma dell’art. 499 c.p.c. attraverso un ricorso, da depositare in cancelleria, ricorso che deve contenere:

1. L’indicazione dell’importo del credito vantato e del titolo (esecutivo o meno come visto) su cui tale credito si fonda
2. La dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio
3. La domanda di partecipare alla distribuzione della somma ricavata (l’essenza fondamentale dell’intervento)

Per quanto riguarda la convenienza dell’intervento, spesso il creditore desiste col timore degli alti costi dell’esecuzione immobiliare, e, sapendo che se, come spesso accade, trova uno o più creditori muniti di ipoteca (spesso la banca che ha concesso il mutuo e successivamente pignorato l’immobile) rischia, a fronte di una svendita dell’immobile all’asta, di prendere poco o nulla.

Tale ragionamento si rivela spesso errato e va, almeno parzialmente, corretto al fine di valutare adeguatamente la convenienza dell’intervento, infatti se è vero che spesso ci si trova di fronte ad un creditore pignorante che è anche ipotecario (spesso ma non sempre intanto), vanno fatte le seguenti considerazioni

• Quanto vale l’immobile in rapporto al credito coperto da ipoteca? Se l’immobile valesse molto di più, infatti è probabile che il debitore, piuttosto che farselo svendere con relativa consistentissima perdita patrimoniale, proverà a trattare con tutti i creditori intervenuti (e quindi anche con colui che è intervenuto pur non avendo nessuna iscrizione ipotecaria o privilegio), ma persino se l’immobile valesse non abbastanza da soddisfare il creditore ipotecario l’intervento potrebbe avere una sua non indifferente utilità, infatti qualora il debitore volesse trovare un accordo con i creditori ipotecari, non potrà ignorare il creditore intervenuto (il quale altrimenti potrebbe proseguire anche da solo l’espropriazione e portare alla vendita del bene), motivo per cui il creditore intervenuto finisce con il diventare un elemento essenziale con cui si dovranno comunque fare i conti (tranne l’unica ipotesi in cui il debitore non riuscisse ad evitare in alcun modo la vendita all’asta)
• Il secondo elemento che fa propendere per l’utilità e l’opportunità dell’intervento è quello relativo ai costi, mentre infatti è vero che l’esecuzione immobiliare ha dei costi elevatissimi per il creditore procedente (che dovrà anticipare i costi di notaio ctu, delegato alla vendita e custode, oltre ai costi di iscrizioni a ruolo e trascrizioni, si veda al riguardo l’articolo “Quanto costa un pignoramento immobiliare”), il creditore intervenuto dovrà pagare esclusivamente il proprio avvocato per l’attività svolta (il ricorso ed eventuali altre difese, la partecipazione alle udienza e le trattative oltre alla stesura dell’eventuale accordo transattivo), pertanto può essere molto vantaggioso per il creditore, con costi tutto sommato contenuti, acquisire un ruolo determinante nella procedura come abbiamo visto al precedente punto 1).

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare  «Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate», 

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Chi fosse interessato, oltre alle attività difensive nell’ambito delle esecuzioni immobiliari,  alla possibilità di trovare un investitore pronto ad acquistare il proprio immobile per poi locarglielo con la possibilità di riacquistarlo, (conserviamo infatti una banca dati di potenziali investitori al fine di poter far incontrare, quando se ne realizzano le condizioni concrete,  nell’interesse di entrambe le parti, le domande di investimento di potenziali compratori e la volontà di vendere a chi possa offrire la possibilità di restare in locazione nell’immobile dei debitori esecutati nostri assistiti ) legga “Come comprare casa all’asta in accordo col debitore e ottenere grande redditività”

Per verificare la concreta possibilità  con una adeguata difesa specialistica di ottenere la  revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la  difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”

Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica,   persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”

Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta  dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”

Per il modello fac simile di un reclamo ex art 591 ter che ha consentito allo Studio di ottenere la revoca dell’asta a due giorni dalla vendita presso il Tribunale di Como a causa di alcune irregolarità nell’avviso di vendita si legga “Modello di reclamo art 591 ter accolto: asta revocata”

Per maggiori  approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed  i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliar15i in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“

Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento” o anche “Guida alla riforma del sovraindebitamento: il merito creditizio”

Per approfondire la nuova ed eccezionale possibilità di vedersi omologato un piano del consumatore anche in presenza di debiti imprenditoriali si legga “Sì al piano del consumatore per debiti imprenditoriali!”

Per approfondimenti in tema di tutela del consumatore dal pignoramento immobiliare in caso di fideiussione, si leggano gli articoli “Opposizione tardiva a decreto ingiuntivo del consumatore”,  “La Cassazione blocca il pignoramento immobiliare!?”, “La nullità totale della fideiussione omnibus”, “Fideiussioni nulle e sospensione pignoramento immobiliare “e “Decreto ingiuntivo contro il fideiussore: tempi e procedura”

Per i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .“

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”