Il Tribunale di Roma ha dichiarato inefficace e ha revocato un decreto di trasferimento opposto per violazione, nell’avviso di vendita, delle disposizioni contenute nell’ordinanza di vendita
Questo è uno degli innumerevoli risultati ottenuti dallo Studio d’Ambrosio Borselli: la revoca del decreto di trasferimento emesso ai danni del proprio cliente esecutato che, ora, potrà finalmente tornare ad abitare la propria casa (ferma la prosecuzione della procedura esecutiva) dopo un lungo ed articolato giudizio di opposizione!
Va premesso che il presente articolo non ha l’obiettivo di suscitare nel lettore la speranza o illusione che a distanza di tanti anni, come il caso che andremo ad analizzare oggi, un qualsiasi decreto di trasferimento emesso nei propri confronti possa essere revocato per magia.
L’intera procedura esecutiva immobiliare, tutte le sue fasi e subprocedimenti e tutti gli atti che la compongono sono soggetti a regole, termini, dettami che non possono essere violati e debbono essere necessariamente rispettati da tutti i soggetti coinvolti, incluso il debitore.
Ma andiamo a ripercorrere i punti salienti della vicenda.
Con opposizione agli atti esecutivi veniva contestata la illegittimità del decreto di trasferimento emesso ai danni del proprio cliente sulla scorta di un evidente vizio del sub procedimento di vendita, a seguito del quale l’immobile pignorato era stato aggiudicato.
Il vizio in parola riguardava la violazione evidente e palese dell’ordinanza di vendita nella misura in cui era errato il valore del prezzo base indicato dal professionista delegato alla vendita nell’avviso di vendita.
In particolare, mentre il GE aveva disposto in ordinanza che il prezzo base dovesse essere pari ad € 145.000,00, il professionista delegato (ausiliare del GE) nell’avviso di vendita fissava (erroneamente) il prezzo base in € 141.000,00 e conseguentemente fissava anche l’offerta minima ad un prezzo inferiore di quello deciso dal GE; non dando così esatta attuazione all’ordinanza di vendita.
Quindi, per “soli” 4.000,00 (a fronte dei grandi importi sopra indicati) si revoca un decreto di trasferimento, con tutte le conseguenze del caso?
La risposta è sì.
Ciò che conta ed interessa non è la differenza in termini quantitativi e/o monetari, ma la sussistenza della divergenza stessa!!!
Come spiegato più volte, l’ordinanza di vendita, in quanto si pone come lex specialis del procedimento esecutivo nell’ambito del quale viene emessa, non può e non deve essere disattesa.
“Le condizioni di vendita fissate dal GE devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell’uguaglianza e parità tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché all’affidamento di ciascuno di essi nella trasparenza e legalità della procedura; pertanto, la loro violazione comporta l’illegittimità dell’aggiudicazione”.
In questi termini si è espresso il Tribunale di Roma nella parte motiva della sentenza di accoglimento dell’opposizione.
Ma, il vizio della vendita non poteva essere contestato prima? Perché attendere l’emissione del decreto di trasferimento?
Va premesso che una volta emesso il decreto di trasferimento unico strumento offerto al debitore per contestarlo è proprio l’opposizione avverso gli atti esecutivi, che è lo strumento offerto dal legislatore avverso tutti i provvedimenti del giudice dell’esecuzione.
Opposizione che, si ricorda, si compone di una fase cautelare davanti al GE ed una successiva ed eventuale fase di merito che si compone come un ordinario giudizio a cognizione piena e tendenzialmente ha la stessa durata di un ordinario giudizio, quindi, spesso anche molto lungo.
Ciò detto, la risposta alla domanda di sopra è sì!
Avverso irregolarità/difetti/vizi/errori commessi durante la fase della vendita la legge prevede più strumenti di tutela, che tuttavia possono essere utilizzati avverso atti diversi, con modalità diverse ed in momenti diversi.
Il debitore (o altra parte interessata) ha la facoltà di:
- proporre reclamo ex art. 591 ter cpc avverso l’illegittima aggiudicazione, o meglio al verbale di aggiudicazione, atto del professionista delegato, sul quale si riversa il vizio della vendita;
- proporre opposizione agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento, emesso sulla scorta di una viziata aggiudicazione, che inevitabilmente vizia il successivo atto da esso dipendente.
Si tratta di strumenti offerti alternativamente o in combinazione tra loro.
Quindi il debitore ha la facoltà di proporre il reclamo avverso il verbale di aggiudicazione e in caso di rigetto (oltre allo strumento dell’opposizione ex art 617 all’ordinanza di rigetto o reclamo al collegio, a seconda che si tratti di procedura introdotta rispettivamente post o pre Riforma Cartabia), una volta emesso il decreto di trasferimento opporre quest’ultimo o promuovere solo l’opposizione.
Il mancato esperimento del reclamo avverso l’aggiudicazione, infatti, non priva della facoltà/diritto di promuovere separata e incondizionata opposizione avverso il decreto di trasferimento.
Questo è quanto successo nel caso analizzato, per rispondere alla seconda domanda.
In particolare, il reclamo non era stato promosso siccome il cliente si era rivolto allo studio in un momento successivo all’aggiudicazione, ma a prescindere da questa parentesi la scelta di promuovere entrambe le azioni o solo una delle due può essere dettata da plurime ragioni: strategia, economicità etc.
Per rallentare l’emissione del decreto di trasferimento senz’altro è opportuno tentare la strada del reclamo e senz’altro sarebbe stata una attività che avremmo svolto.
Ad ogni modo, il mancato esercizio della facoltà di ricorrere al reclamo ex art. 591 ter cpc non priva di certo il debitore dal diritto di promuovere autonoma opposizione al decreto di trasferimento, non avendo alcun effetto l’esperimento o meno del primo strumento sulla facoltà di promuovere il secondo. (nello stesso senso si è pronunciato il Tribunale di Roma nel giudizio di merito)
Ora, perché questo risultato è tanto importante?
Perché si tratta di un risultato che non si vede ogni giorno.
Grazie alla pronuncia del Tribunale di Roma che ha accolto totalmente l’opposizione promossa:
- il debitore esecutato, in precedenza costretto a rilasciare l’immobile, potrà finalmente farvi ritorno, dopo almeno due anni, con le ovvie conseguenze del caso;
- l’aggiudicatario sarà tenuto a rilasciare l’immobile, con ovvia restituzione degli importi versati per l’acquisto all’asta;
- la procedura esecutiva dovrà ripartire dalle operazioni di vendita;
Ora, è chiaro che il debitore esecutato resta tale, quindi se è vero che potrà tornare nel possesso della propria casa è anche vero che la procedura esecutiva dovrà proseguire, ma mentre prima della pronuncia in esame sarebbe proseguita dalla fase della distribuzione del ricavato dalla (illegittima) vendita, ad oggi dovrà ricominciare da dove erano sorte le irregolarità che hanno portato alla revoca del decreto di trasferimento, ossia dalle operazioni di vendita.
Il professionista delegato su provvedimento del giudice dovrà fissare una nuova asta e le operazioni di vendita dovranno proseguire. - il tempo guadagnato è notevole.
Ripercorrere tutte le fasi della vendita soprattutto permette di guadagnare altro tempo, quando, al contrario, per il debitore, sembrava tutto perduto.
Inoltre, c’è anche da dire che da quando è iniziato il pignoramento le condizioni iniziali delle parti potrebbero essere cambiate, tutte le parti potrebbero essere interessate a raggiungere un accordo stragiudiziale, ben propiziato dalle vicissitudini che hanno coinvolto la procedura; il creditore potrebbe “accontentarsi” di una cifra inferiore al credito vantato siccome è da anni che è in attesa di soddisfarsi, così come il debitore potrebbe aver nel frattempo messo da parte una somma di denaro ragionevole per trovare l’intesa col creditore a chiudere la vicenda.
Conclusioni
Ora, se è vero che il risultato ottenuto dallo studio è strabiliante è anche vero che non deve indurre ogni esecutato che ha perso la propria casa a sperare di ottenere lo stresso successo.
In che senso? Nel senso che, la vicenda affrontata oggi di revoca del decreto di trasferimento è avvenuta a seguito di una regolare opposizione agli atti esecutivi promossa nei termini di legge e del tutto fondata.
Spesso ci bussano alla porta potenziali clienti, debitori esecutati che sono stati costretti ad abbandonare la propria casa a seguito di un decreto di trasferimento che hanno intenzione di opporre a distanza di mesi, o addirittura anni, rivolgendosi a noi per trovare soluzioni “impossibili”.
Per quanto nulla sia impossibile, bisogna ricordare che le procedure esecutive, come anticipato sopra, sono soggette a regole e disposizioni che non valgono solo per i creditori procedenti o il giudice o ancora per il professionista delegato, ma anche per il debitore e quindi di riflesso anche per noi.
Sarà chiaro a tutti che se l’obiettivo è quello di opporre un decreto di trasferimento, questo si può fare ma nei termini di legge, chiederci di lottare per voi e la restituzione della vostra casa dopo anni dall’emissione del decreto di trasferimento, o a procedura chiusa e sepolta (richieste che sono state realmente avanzate) è un’impresa che (per quanto vorremmo realizzare nel vostro pieno ed esclusivo interesse), spesso – a meno che non vi siano cavilli da sfruttare – va al di là delle regole del gioco.
Per questo consigliamo sempre in ciascun articolo che vi presentiamo di farvi assistere da un professionista esperto e competente, che sappia tutelare i vostri diritti nei tempi giusti, ma soprattutto di attivarvi nei tempi corretti affinché un professionista sia in grado – al di la delle proprie competenze – di aiutarvi.
Un antico detto dice “il tempo è denaro”, ma in questi casi il tempo è tutto.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha recentemente ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”
Per scoprire come con un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore) si sia riusciti a salvare la casa del debitore dall’asta si legga “Sovraindebitamento e pignoramento immobiliare: salva la casa all’asta“
Per comprendere quanto sia importante, nei frequentissimi casi di cessione del credito, verificare che il creditore abbia depositato la corposa documentazione attestante l’avvenuta cessione, e come si sia riusciti ad ottenere in mancanza di questa, con apposita opposizione ex art 615 cpc, la sospensione della procedura si legga “Bloccato pignoramento per carenza di legittimazione”
Ritornando alle irregolarità degli avvisi di vendita ed al loro strumento tipico di contestazione ( il ricorso ex art 591 ter cpc) che ne consente se ben motivato la revoca si legga “Revocata vendita all’asta per assenza di foto degli interni” che tratta con dovizia di particolari un caso in cui il Tribunale di Pescara ha revocato l’esperimento di vendita per violazione, da parte del delegato, degli oneri pubblicitari prescritti nell’apposita ordinanza.
Per verificare la concreta possibilità con una adeguata difesa specialistica di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto tra i tanti dallo Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per verificare inoltre come si possa effettivamente ottenere, con la giusta difesa tecnica, persino l’annullamento del decreto di trasferimento (ennesimo, tra i tanti provvedimento conseguito dallo Studio d’Ambrosio Borselli) e dei motivi di opposizione al decreto di trasferimento che hanno portato a un tale eccezionale risultato si legga “617 cpc: Ottenuto l’annullamento del decreto di trasferimento”
Per prendere visione dell’ennesima revoca di una ordinanza di vendita già pronunciata, ottenuta dallo Studio d’Ambrosio Borselli anche su un Tribunale importante come quello di Milano si legga “Revocata ordinanza di vendita per il mancato deposito della nota di trascrizione”
Per maggiori approfondimenti in materia di sospensione o annullamento di aste e avvisi di vendita per vizi della procedura si legga l’articolo Guida alla sospensione delle aste giudiziarie prima casa ed i provvedimenti allegati, tutti conseguiti dallo studio associato d’Ambrosio Borselli a bloccare le relative procedure.
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Per scoprire come l’intervento dello Studio d’Ambrosio Borselli sia arrivato sino al punto di ottenere che La Corte di Cassazione, riconoscendo le tesi portate avanti dallo studio fino alla Suprema Corte, confermasse che tutte le aste svoltesi nel circondario del Tribunale di Brescia fino al 2016 erano totalmente illegittime si legga “Per la Cassazione irregolari le aste bandite a Brescia fino al 2016″
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare”, “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari del sovraindebitamento e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” o “sovraindebitamento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando “Lo Studio – Avvocati dal 1880″, per informazioni sulla Partnership dello Studio con il prestigioso quotidiano “il Sole 24 Ore”, in qualità di Expertise (esperti specializzati) in Diritto Immobiliare e Rapporti di Locazione e Gestione Immobiliare, Crisi di Impresa, Composizione Negoziale e Gestione della Crisi si legga “Partner 24 Ore”, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci”
