Nullità del contratto di compravendita immobiliare: normativa e casi pratici. Come individuare ed evitare gli ostacoli di una compravendita potenzialmente nulla
Obbiettivo del presente articolo è quello di individuare ed analizzare, per quanto possibile, le problematiche “fatali”, ossia – in termini più colloquiali – le irregolarità ed anomalie che, se presenti, possono, a determinate condizioni, inficiare un contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile, compromettendone di fatto la validità ed efficacia.
Si tratta di un contratto molto frequente, siccome è quel contratto che il privato stipula per l’acquisto della propria abitazione.
In particolare, la presente analisi sarà circoscritta ai casi di nullità propri del contratto di compravendita immobiliare, al di fuori dei casi tipizzati dal codice.
La nullità del contratto di compravendita immobiliare
Come in generale per ogni contratto, infatti, anche per il contratto di compravendita immobiliare la disciplina della nullità si rinviene dapprima all’art. 1418 c.c. (“Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’articolo 1325, l’illiceità della causa [1343], l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’articolo 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’articolo 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.”)
Ai sensi della norma, il contratto è nullo quando:
- È contrario a norme imperative;
- Manca uno dei requisiti previsti dall’art. 1325 (accordo, causa, oggetto, forma ad substantiam)
- La causa è illecita (art. 1343 cc perché contraria a norma imperative, ordine pubblico, buon costume. Sono norme imperative quelle che non possono essere derogate dai privati; l’ordine pubblico attiene a quei principi posti alla base dell’ordinamento giuridico e il buon costume attiene quel complesso di principi costituenti la morale sociale);
- Il motivo determinante a concludere il contratto, comune ad entrambe le parti, è illecito (art. 1345 cc);
- L’oggetto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile;
- È previsto dalla legge (es. include una condizione meramente potestativa, condizioni illecite, oneri impossibili, patti commissori, ecc…ex ultimo comma art. 1418 cc)
La nullità, quale patologia/invalidità in generale più grave del contratto, ne comporta l’inefficacia.
Un contratto nullo non produce effetti, e, una volta dichiarata la nullità, si intenderà come mai esistito.
Nullità del contratto di compravendita immobiliare: Casi specifici
Oltre ai casi tipizzati dal codice, comuni a tutti i contratti, il contratto di compravendita immobiliare può essere invalido anche per motivi propri.
Siccome numerosi possono essere i rischi che ricadono in ipotesi di nullità, in occasione della stipula del rogito, le parti dovranno verificare una serie di dati e compiere una serie di verifiche, anche se non “suggerite” dal notaio, per essere sicuri che il contratto da stipulare sia esente da vizi che possano portarne alla declaratoria di nullità.
Sono tre i principali aspetti da valutare:
- Eventuali difformità catastali;
- Eventuali difformità urbanistiche;
- Eventuali criticità relative al trasferimento dinnanzi al Notaio.
Nullità della compravendita per problemi catastali
Quando il contratto di compravendita ha ad oggetto beni immobili, questi a pena di nullità del contratto stesso devono essere determinati mediante:
- l’indicazione dei dati catastali;
- la planimetria catastale;
- la dichiarazione di conformità, secondo l’art. 19, D.L.10/78.
Ai fini della validità dell’atto, l’indicazione dei soli dati catastali dell’immobile non basta (i dati catastali, in quanto elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, sono rilevanti ai fini fiscali); sarà necessario anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La documentazione viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate-Territorio.
Una volta in possesso dei documenti bisognerà procedere al confronto dello stato di fatto dell’immobile con la planimetria rilasciata dell’Agenzia delle Entrate-Territorio e la visura catastale (che sintetizza le caratteristiche dell’immobile, ne certifica la consistenza e il valore catastale attraverso la rendita catastale ed indica l’indirizzo dello stesso e gli intestatari) e verificarne la corrispondenza.
La omissione degli stessi o la loro difformità – mancata corrispondenza dell’immobile con la situazione dichiarata al catasto e in Comune – determina la nullità assoluta dell’atto. (Cass. civ. 15 settembre 2022, n. 27181).
Quindi, se il notaio, ai fini della stipula del rogito, chiede solo la conformità catastale, sarà premura del venditore presentare ulteriore documentazione e del compratore compiere ulteriori verifiche.
Anche se i problemi di natura catastale potrebbero sembrare, ad un occhio poco attento, problemi “non gravi” si consideri che, ad esempio, in assenza di una planimetria scansionata – estraibile dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate – il Notaio potrebbe trovarsi nell’impossibilità di rogitare.
E’ pertanto opportuno che tale verifiche vengano condotte con un buon tempo di anticipo rispetto alla data fissata per il rogito così da risolvere, eventuali problematiche, in tempo utile per l’atto.
Nullità della compravendita immobiliare per la presenza di abusi edilizi
La mancanza della conformità urbanistica determinerebbe la nullità dell’atto di compravendita.
Ma, sul punto, bisogna fare chiarezza.
Per conformità urbanistica si intende la corrispondenza dell’immobile alle pratiche edilizie che hanno portato alla costruzione e/o alla modifica dello stesso.
Ai fini dell’atto di compravendita immobiliare, spetta al venditore dichiarare che l’immobile sia stato costruito e/o alterato in conformità con quanto autorizzato dall’ufficio tecnico comunale (un eventuale abuso è verificabile dal titolo depositato al Comune e non dal Catasto). Ma l’acquirente, dal canto suo, è comunque tenuto ad effettuare le dovute verifiche.
Ma quando il contratto è da intendersi valido o, al contrario, nullo?
Al quesito ha risposto di recente la Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, con sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, ha statuito che se nell’atto sono presenti gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
[Le Sezioni Unite hanno risolto un lungo contrasto giurisprudenziale tra chi i sostenitori della teoria della nullità formale ed i sostenitori della nullità sostanziale in caso di violazione della disciplina urbanistica. Ai fini della validità di un contratto di compravendita immobiliare, infatti:
- secondo i primi, era necessario e sufficiente che l’atto in questione menzionasse i titoli abilitativi dell’immobile o la dichiarazione di costruzione ante ’67;
- mentre, per i secondi non era sufficiente la sola menzione del titolo abilitativo, dovendo sussistere anche la effettiva conformità urbanistica; per cui in presenza solo del requisito formale l’atto doveva considerarsi nullo.
La Cassazione ha avvalorato la teoria della nullità formale.]
Quindi, il contratto di compravendita immobiliare sarà nullo quando:
- non sono menzionati gli estremi dei titoli abilitativi dell’immobile (quindi il venditore non dichiara in forza di quale titolo è stato costruito l’immobile che vuole vendere);
- sono menzionati, ma essi non sono reali o riferibili all’immobile oggetto di trasferimento (quindi il venditore dichiara che l’immobile è stato costruito su di un titolo che poi si dimostrerà inesistente o dichiara che sia “Ante ’67” senza corrispondere a verità).
Al di fuori di questi casi, l’atto rimane valido.
Lo scopo della nuova impostazione è quella di impedire solo la circolazione di immobili privi dei titoli abilitativi “rilevanti”, senza entrare nel merito della effettiva conformità degli immobili rispetto ai titoli edilizi di riferimento, così da tutelare anche il notaio.
Titoli abilitativi/edilizi da menzionare negli atti di trasferimento generalmente sono:
A) ai sensi dell’art. 40 c. 2 L. 47/1985 (integrata anche da altre norme):
- Licenza edilizia;
- Dichiarazione sostitutiva opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, ricevuta e inserita nel rogito o in documento allegato ad esso;
- Concessione edilizia o la concessione edilizia in sanatoria (rilasciata col Condono);
- Domanda di Condono edilizio a buon stato avanzamento, corredata da vari documenti e atti di assenso rilasciati (vedi L. 662/96);
B) ai sensi dell’articolo 46 DPR 380/01:
- Permesso di Costruire o permesso di Costruire in sanatoria
- SCIA alternativa al Permesso (una volta DIA alternativa al Permesso)
(necessari anche per interventi di ristrutturazione edilizia che comportano: un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti; modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli; (quando possibile) mutamenti della destinazione d’uso)
Le verifiche del notaio per il trasferimento di immobili
Il notaio, di regola, non ha nessuna responsabilità in merito alle verifiche di conformità catastale e urbanistica dell’immobile, ma è incaricato della (corretta) stipula dell’atto di compravendita.
In particolare, il notaio ha l’obbligo di effettuare gli accertamenti ipocatastali sui beni in oggetto del trasferimento.
Gli accertamenti ipocatastali rivestono un’importanza fondamentale durante la preparazione e predisposizione dell’atto di compravendita immobiliare, siccome comprendono diversi adempimenti che il notaio deve compiere finalizzati alla verifica della regolarità dell’immobile sotto il profilo della sussistenza o meno di vincoli, iscrizioni ipotecarie ed in generale trascrizioni pregiudizievoli che possono compromettere vuoi la volontà dell’acquirente a procedere all’acquisto, vuoi in generale la libera circolazione dell’immobile stesso.
Cosa succede quando un contratto di compravendita è nullo?
La nullità del contratto di compravendita può essere fatta valere mediante l’azione di nullità: una azione imprescrittibile, che può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata anche d’ufficio dal Giudice.
Tuttavia, seppur possa sembrare una azione tendenzialmente “semplice”, ci sono vari fattori e circostanze da valutare:
- bisogna sempre tenere a mente il fattore “tempo”.
Se è vero che non ci sono termini da rispettare per promuovere l’azione di nullità, è anche vero che il decorso del tempo può valere ai fini dell’usucapione (10 anni per usucapione breve in caso di possesso, buona fede del possessore ed in presenza di un contratto astrattamente idoneo al passaggio della proprietà – come lo sarebbe un contratto di compravendita nullo per difformità catastali – o 20 anni per l’usucapione ordinaria);
- bisogna sempre valutare i requisiti di sostanza e di forma del contratto stipulato.
Se è vero che la nullità non è sanabile – per cui il contratto nullo non può essere convalidato – è anche vero che può essere convertito, qualora contenga requisiti di forma e sostanza di un altro contratto;
- bisogna analizzare la portata della invalidità.
La nullità potrebbe riguardare solo una parte del contratto o una singola clausola, per cui, salvo il caso in cui la parte viziata da nullità sia stata indispensabile ai fini della conclusione del contratto (per cui, in mancanza, le parti non lo avrebbero certamente stipulato), la legge dispone che, di regola, il contratto resta valido.
Occorre comunque ricordare che nel caso in cui l’immobile acquistato con regolare rogito fosse viziato da abusi edilizi (sub. n. II) di cui non si era a conoscenza, si ha sempre diritto alla risoluzione del contratto o ad un risarcimento per il danno subito, se dimostrabile.
Nullità del contratto di compravendita immobiliare: conclusioni
Diversamente da quanto si possa pensare, quindi, anche acquistare una casa potrebbe essere una impresa ardua o comunque ricca di insidie.
Pertanto, è sempre preferibile l’intervento (anche indiretto) di un professionista esperto e preparato che sappia indirizzare un privato che sia interessato nell’acquisto o vendita di un immobile, anche semplicemente a supporto delle attività e delle indagini da compiersi, al fine di fronteggiare con successo i vari ostacoli che possano sorgere nel corso delle operazioni di vendita/acquisto ed evitare il protrarsi di irregolarità e/o anomalie che possano comprometterne il risultato finale.
avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per maggiori informazioni ed approfondimenti sul contratto preliminare di compravendita si legga anche “Profili generali del contratto preliminare di compravendita”.
Per saperne di più sullo scioglimento del contratto preliminare, in particolare dovuto al Coronavirus, si legga l’articolo “Lo scioglimento del contratto preliminare a causa del Coronavirus”.
Per approfondimenti sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, ed in particolare della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione si legga “Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore“
Se dovete acquistare la prima casa e volete sapere come darla in locazione senza perdere le agevolazioni fiscali o i requisiti necessari per usufruire delle detrazioni fiscali per gli interessi del mutuo leggete “Agevolazioni prima casa: mutuo e locazione”
Per saperne di più sul sul cd rento to buy si legga “Contratto di affitto con riscatto come funziona dopo l’art. 23 DL 133/14 – le soluzioni alternative con maggior profitto e tutele”
Per la tematica condominiale del riparto delle relative alle riparazioni dei muri di cinta/contenimento dei giardini privati nei condomini o supercondomini si legga “A chi spettano i costi per la riparazione del muro di cinta nel condominio o supercondominio”
Per la tematica delle difformità, più o meno gravi, che incidono sulla conformità urbanistica, o regolarità edilizia e creano non pochi problemi e costi all’acquirente fino a giungere alla nullità assoluta dello stesso atto di acquisto si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”
Per approfondire il tema dei vizi si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi”
Per approfondimenti sull’azione di manutenzione che tutela chi è stato molestato nel possesso di un immobile si legga anche “l’azione di manutenzione: tempi e procedura”
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