La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento: ammissibilità e conseguenze
Nelle procedure esecutive immobiliari spesso vi sono vizi tali (vizi che possono essere di varia natura) da inficiare la validità stessa del decreto di trasferimento, ossia l’atto emesso dal Giudice dell’esecuzione con cui viene trasferito l’immobile pignorato in favore dell’aggiudicatario all’esito della vendita giudiziaria.
Avverso tale atto, sussistendone determinate condizioni, il debitore può proporre opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. nel termine di 20 giorni dalla sua pubblicazione.
L’opposizione si sostanzia in una duplice fase.
La prima è di natura cautelare, in quanto va promossa innanzi al Giudice dell’esecuzione il quale, sussistendo i presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora, può sospendere la procedura esecutiva immobiliare con ordinanza reclamabile innanzi Collegio. La sospensione ha la finalità di evitare che la parte opponente subisca un danno grave ed irreparabile nel tempo necessario a far valere le sue ragioni in un giudizio di merito a cognizione piena.
La seconda fase, è appunto quella dell’introduzione del giudizio di merito, mediante notifica di un atto di citazione di opposizione al decreto di trasferimento (domanda giudiziale) nei termini assegnati dal Giudice dell’esecuzione con la su citata ordinanza pronunciata nella fase cautelare, con cui accoglie o rigetta l’istanza di sospensione della procedura esecutiva. Il giudizio di merito verrà poi definito con una sentenza, avverso la quale è proponibile un ricorso innanzi alla Corte Suprema di Cassazione.
In caso di rigetto dell’opposizione di natura cautelare al decreto di trasferimento, al debitore, come abbiamo visto, non resta che introdurre il successivo giudizio di merito a cognizione piena per far valere le proprie ragioni. Finalità del giudizio per il debitore è quella di ottenere la caducazione degli effetti del decreto di trasferimento, con ritorno dell’immobile nella sua sfera di proprietà.
Tale giudizio spesso può durare diversi anni (senza considerare l’eventuale ricorso in Cassazione) ed in caso di una sentenza favorevole al debitore quest’ultimo potrebbe ritrovarsi, nonostante l’annullamento del decreto di trasferimento, con un pugno di mosche in mano. Infatti, nelle more del lungo giudizio di opposizione, l’aggiudicatario potrebbe rivendere l’immobile, che si è aggiudicato, ad un terzo soggetto, ignaro della pendenza di un giudizio di opposizione al decreto di trasferimento (quale titolo di provenienza del bene per l’aggiudicatario in caso di rivendita).
In tal caso, nonostante una sentenza allo stesso favorevole, al debitore non sarà più possibile ottenere indietro il proprio immobile per la tutela del “terzo in buona fede”.
Ciò detto, quale strumento ha a disposizione il debitore per tutelarsi da tale spiacevole evenienza?
La trascrizione della domanda giudiziale.
La trascrizione consiste in una particolare forma di pubblicità mediante la quale vengono resi pubblici determinati atti (trasferimenti, pignoramenti, sequestri, costituzione di diritti reali, ecc.) che interessano beni immobili (o particolari categorie di beni mobili), intesa a rendere legalmente conoscibile ai terzi la situazione giuridica degli stessi e le relative vicende.
In particolare l’art. 2652 n. 6 c.c. dispone che “Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’articolo 2643 c.c., le domande giudiziali … dirette a far dichiarare la nullità, o a far pronunciare l’annullamento di atti soggetti a trascrizione…”.
Il decreto di trasferimento, quale atto impugnato, è un atto soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643 n. 6 c.c.
Contrariamente a consolidata prassi delle Conservatorie sparse sul territorio Nazionale, per le quali nulla osta alla trascrizione della domanda giudiziale in parola (si vedano note di trascrizione in allegato) il conservatore di cui all’Ufficio Provinciale di Salerno ha di recente manifestato dubbi sulla trascrivibilità della predetta domanda, eseguendo la formalità con riserva (per leggere la nota di trascrizione relativa a tale riserva si clicchi “trascrizione con riserva conservatoria Salerno“). Il Tribunale di Salerno, con provvedimento reso in data 07.11.2022 (per leggere il provvedimento clicca “Decreto Tribunale di Salerno“) nel procedimento instaurato a seguito di reclamo ex art. 2674 bis c.c. e 113 ter disp. Att. c.c., contro la trascrizione eseguita con riserva, ha osservato che “…occorre precisare che l’art. 2652 n. 6 c.c. prevede che è possibile eseguire la trascrizione “…delle domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l’annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione”. Orbene, posto che il decreto di trasferimento è un atto soggetto a trascrizione, deve rilevarsi che la domanda avanzata dalla reclamante nella procedura esecutiva mira a far venire meno gli effetti del suddetto decreto di trasferimento, indipendentemente dalla terminologia utilizzata e ciò è dirimente ai fini dell’accoglimento del reclamo”, ordinando quindi al conservatore di rendere definitiva la predetta trascrizione.
La trascrizione della domanda giudiziale tesa alla caducazione degli effetti del decreto di trasferimento ha quindi l’utilità pratica di informare soggetti terzi (potenziali acquirenti dell’immobile dall’aggiudicatario) che un certo atto trascritto (il decreto di trasferimento) “potrebbe” essere dichiarato nullo o annullato a seguito di una domanda giudiziale contenente tali richieste (atto di citazione trascritto), garantendo per i medesimi terzi una maggiore sicurezza nell’acquisto, con maggior tutela di tutte le parti interessate.
La trascrizione in parola, quindi, avrebbe il vantaggio di far risultare la pendenza del giudizio di opposizione dalla mera consultazione dei registri immobiliari (con una visura ipotecaria). In tal modo, il notaio incaricato per la compravendita dell’immobile tra l’aggiudicatario ed il terzo acquirente, avrà la possibilità di allertare quest’ultimo della pendenza del giudizio di opposizione, e che in caso di accoglimento delle doglianze del debitore verrebbero meno gli effetti del decreto di trasferimento, con ritorno dell’immobile nella sfera di proprietà del debitore.
La trascrizione della domanda giudiziale, in questo senso, è una tutela doverosa a cui il debitore deve ricorrere al fine di non rendere vano il suo tentativo di recuperare la proprietà del bene in presenza di vizi della procedura esecutiva.
La trascrizione inoltre va fatta quanto prima, anche perché l’art. 2652 n. 6 c.c. prevede che “…se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi in buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda”.
Invece, la trascrizione della domanda giudiziale, se correttamente eseguita, potrà avere l’effetto di bloccare l’immobile in capo all’aggiudicatario, non essendo lo stesso appetibile ai potenziali acquirenti a causa dl rischio che lo stesso un giorno possa ritornare di proprietà del debitore. Si consideri inoltre che difficilmente un istituto di Credito concede un mutuo su un immobile con problemi di questo tipo, e che se già concesso allo stesso aggiudicatario per far fronte al pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione, vi è il serio rischio che possa essergli notificato dalla banca la decadenza dal beneficio del termine per il venir meno di un’elemento essenziale posto a garanzia del credito ossia il rischio che l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca possa vedere annullato il titolo (il decreto di trasferimento appunto) in base al quale lo stesso è stato trasferito, con esso verrebbero ovviamente meno le iscrizioni ipotecarie, tale rischio è più che sufficiente alla banca che avesse concesso il mutuo a dichiararne la risoluzione e con questa richiedere immediatamente all’aggiudicatario l’intero importo del capitale residuo mutuato.
In conclusione la trascrizione della domanda di annullamento del decreto di trasferimento comporta tali e tanti rischi per l’aggiudicatario (sostanziale intrasmissibilità dell’immobile, impossibilità di chiedere un mutuo sullo stesso, rischio che l’eventuale mutuo già concesso venga risolto dalla banca) oltre alla sostanziale impossibilità di effettuare una spesso necessaria ristrutturazione con il rischio che in caso di annullamento del decreto di trasferimento l’immobile possa ritornare all’asta rivalutato da quella ristrutturazione stessa di cui però sarà complicatissimo se non impossibile recuperare i costi.
Avv Vito Calcagno
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate – Soluzioni per Salvare casa”
Chi volesse maggior informazioni sulla riduzione del pignoramento sui presupposti per ottenerla, sui soggetti legittimati a chiederla, e su termine, costi e procedimento per l’istanza di riduzione legga “Guida alla riduzione del pignoramento immobiliare ex art. 496 c.p.c.”
Per approfondire il caso della sospensione di una procedura esecutiva, a ridosso dell’asta, a seguito dell’accoglimento di opposizione ex art 617 cpc, conseguente al rigetto di una istanza di rinegoziazione, da parte del presidente della sezione esecuzioni del Tribunale di Milano si legga “Rinegoziazione: accolto ricorso ex art 617 cpc, revocata l’asta”.
Per approfondire l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per il tardivo deposito dell’istanza di vendita si legga” Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga “I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente“
Va ricordato che è sempre possibile vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque “Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva“
Per conoscere tutte le modifiche introdotte dalla L.n. 176 del 2020 alla L.n. 3 del 2012 si legga “Approvato il nuovo sovraindebitamento”
In generale sul Sovraindebitamento si leggano pure “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012“
Per approfondire la tematica del saldo e stralcio come strumento per acquistare gli immobili pignorati fuori asta ad un prezzo molto inferiore a quello di mercato e quali competenze sono necessarie per non commettere errori che compromettano l’esito di tali operazioni si legga “Guida al saldo e stralcio come forma di investimento immobiliare”.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
