La liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia: commento alla riforma dell’articolo 560 c.p.c.
Tra le modifiche apportate dal d.lgs. n. 149/2022 (cd Riforma Cartabia) alle norme regolatrici del processo esecutivo spicca la nuova formulazione dell’art. 560 cpc rubricato “Modo di custodia”, che è bene ricordare in pochissimi anni è stata oggetto di numerose modifiche, espressione dei continui mutamenti di inclinazione del legislatore volte a tutelare talvolta il creditore, talvolta il debitore.
In particolare, oggetto di analisi del presente articolo è la disciplina della liberazione dell’immobile pignorato.
La liberazione ex art. 560 c.p.c. dopo la Riforma Cartabia
Va premesso, a tal proposito, che la liberazione dell’immobile pignorato può avvenire:
- sia nel corso della procedura esecutiva
- sia contestualmente (o dopo) al decreto di trasferimento emesso dal G.E. e ciò a mente anche del nuovo art. 586 cpc (rubricato “Trasferimento del bene espropriato”).
Sebbene si tratti di un principio sempre esistito, oggi ne sono stati delineati nuovamente i casi specifici.
Nel caso in cui l’immobile sia abitato dal debitore, questo viene liberato, di regola, una volta che il G.E. pronuncia decreto di trasferimento del cespite a favore dell’aggiudicatario o assegnatario che abbia proceduto regolarmente al pagamento di quanto dovuto (ex combinato disposto di cui agli artt. 585 e 586 cpc), a mente del comma 3 del nuovo art. 560 cpc che – recuperando in linea di principio quanto già codificato dal legislatore del 2019 – recita “Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma” ed ancora a mente del comma 8 “Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell’esecuzione ordina la liberazione dell’immobile occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare con provvedimento emesso contestualmente al decreto di trasferimento”;
Tuttavia, a determinate condizioni, l’ordine di liberazione può essere pronunciato anche in una fase precedente.
Questo avviene quando, nel corso della procedura, il debitore esecutato ostacoli il diritto di visita di potenziali acquirenti o comunque impedisca il regolare svolgimento delle attività di custodia, manutenzione, cura e conservazione del compendio da parte degli ausiliari del giudice, quando l’immobile non è adeguatamente tutelato e mantenuto (per cui è necessario l’intervento diretto di una figura professionale competente) o ancora quando il debitore violi in generale gli altri obblighi che la legge pone a suo carico. (ex nuovo art. 560, comma 9 cpc)
La liberazione anticipata viene eseguita anche quando l’immobile pignorato non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare oppure quando è abitato da un soggetto privo di titolo opponibile alla procedura. (ex nuovo art. 560, comma 7 cpc)
Le ipotesi di liberazione anticipata dell’immobile di cui sopra, ad ogni modo, erano già previste dal legislatore ante Riforma Cartabia, così come la liberazione ordinaria dello stesso, quel che radicalmente cambia, invece, e che pertanto va approfondito, è la nuova procedura di liberazione.
La liberazione ex art. 560 c.p.c.: la nuova procedura
Nell’ottica di snellimento e semplificazione del processo esecutivo, la Riforma incide sulla procedura per ottenere la liberazione “deformalizzata” ex art. 560 c.p.c.
Mentre nell’articolo 560 ante Riforma (che si ricorda sarà ancora ratione temporis vigente per le procedure pendenti fino al 28 febbraio 2023) la liberazione deformalizzata andava espressamente richiesta, nell’art. 560 cpc post riforma la liberazione a cura del Custode diventa la regola mentre l’esecuzione tramite Ufficiale Giudiziario ex art. 605 e ss. la sua eccezione.
Sul punto, il nuovo art. 560 cpc recita al decimo comma:
“[…] L’ordine di liberazione è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse e senza spese a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi ultimi. Per l’attuazione dell’ordine di liberazione il giudice può autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima al soggetto tenuto al rilascio di asportarli, assegnandogli un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato a cura del custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne cura lo smaltimento o la distruzione”
In buona sostanza, il nuovo articolo 560 c.p.c. (che si ricorda sarà applicabile alle sole procedure introdotte dal 28 febbraio 2023) non subordina più – come il 560 c.p.c. ante riforma – la liberazione a cura del custode ad una precisa richiesta dell’aggiudicatario.
Al contrario l’aggiudicatario potrà servirsi del Custode, e della più agile liberazione che a questi compete, a meno che lo esoneri espressamente.
È il custode quindi, direttamente, a procedere alla liberazione del cespite, professionista che senz’altro agisce in modo più diretto perché più coinvolto.
Il custode, infatti, ha interesse affinché si chiuda velocemente la procedura, perché solo portando a termine l’incarico viene liquidato del suo compenso professionale.
Prima della Riforma, nella sua ultima formulazione, l’art. 560 cpc recitava nel senso che la liberazione dell’immobile pignorato seguiva di regola la procedura di cui agli artt. 605 e ss cpc e solo su richiesta dell’aggiudicatario (quindi nelle ipotesi di liberazione ordinaria e non anticipata) si poteva seguire una strada alternativa, ossia bypassare l’iter di cui agli artt. 605 e ss e le conseguenti formalità ed essere eseguita direttamente dal custode.
In merito a quanto sopra si legga l’articolo “Il custode può liberare l’immobile dopo il nuovo art 560 cpc?” in cui vengono elencate, tra le altre, numerose linee guida delle Corti territoriali che ben rappresentano il meccanismo di funzionamento dell’articolo 560 c.p.c. pre-vigente.
Sul punto va precisato però che l’inciso di cui sopra, era stato introdotto solo con la modifica ad opera del dl 135/2019 convertito nella L. 12/2019, che precede la Riforma Cartabia.
In passato, infatti, l’art. 560 c.p.c., dalla sua prima formulazione tendenzialmente neutrale, era tramutato, con le riforme del 2014 e 2016, in uno strumento utile al creditore siccome al fine di favorire la vendita dell’immobile pignorato prevedeva l’anticipata liberazione in modo da permettere all’aggiudicatario di ottenere non solo la proprietà del bene ma anche l’immediata consegna dell’immobile libero da cose e persone già in occasione del decreto di trasferimento.
Successivamente, con la riforma del 2019 (dl 135/2019 convertito nella L. 12/2019), invece, era stato modificato in senso più favorevole per il debitore (per una generale “cronistoria” dell’articolo 560 c.p.c. si legga “Bloccati gli ordini di liberazione di tutte le procedure esecutive in corso!!! il nuovo art. 560 cpc come modificato dall’art. 18 quater della L. 8/2020 di conversione del Dl 162/2019 Testo e commento” )
In particolare, era stato previsto che il debitore ed i suoi familiari conviventi non perdevano la detenzione dell’immobile sino al decreto di trasferimento, salvo i seguenti casi: 1. Quando il debitore era d’ostacolo alle visite da parte di potenziali acquirenti interessati a partecipare alla vendita; 2. Quando l’immobile non appariva adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e/o dei membri della sua famiglia; 3. Quando il debitore violava gli altri obblighi che la legge poneva a suo carico; 4. Quando l’immobile non era abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.
Al di fuori dei casi di liberazione anticipata di cui sopra, quindi, quando l’immobile era abitato dal debitore e questi si mostrava sempre collaborativo, il giudice dell’esecuzione non poteva mai disporne la liberazione prima del decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c.
Infatti, solo “Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento – che costituiva titolo esecutivo per il rilascio a favore dell’aggiudicatario –, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma (Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto), decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma” (ex vecchio art. 560, VI co cpc).
In mancanza di apposita istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, erano questi a dover procedere nell’esecuzione forzata per rilascio di immobile, avvalendosi del decreto di trasferimento quale titolo esecutivo, previa l’intimazione del precetto e la notifica dell’avviso di sloggio, seguendo le forme di cui all’art. 608 c.p.c. con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.
Proseguiva la normativa in commento nel senso che su istanza dell’aggiudicatario, quindi dopo che l’aggiudicazione era avvenuta, era il custode a curarne l’attuazione coattiva, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione e senza l’osservanza delle formalità dettate dagli artt. 605 ss. c.p.c. (norme disciplinanti l’esecuzione in forma specifica per rilascio di immobile).
Sul punto, dottrina riteneva che, seppur non correttamente disciplinato, l’istanza dell’aggiudicatario dovesse pervenire contestualmente al versamento del saldo prezzo o al più tardi nel termine di trenta giorni dal versamento del saldo prezzo, in modo da consentire al professionista delegato di predisporre la bozza dell’ordine di liberazione ad istanza dell’aggiudicatario da inoltrare al G.E. unitamente alla bozza del decreto di trasferimento.
Inoltre, l’istanza doveva essere dotata di data certa – quindi da comunicarsi preferibilmente con pec o almeno con raccomandata ed il responsabile ne doveva garantire la conoscenza anche al debitore e/o partecipanti della procedura.
La procedura di liberazione dell’immobile nelle forme semplificate eseguita dal custode, quindi, era eccezionale ed alternativa e prevista solo nelle ipotesi in cui l’immobile fosse già stato aggiudicato e su apposita istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario dello stesso.
Ebbene, come anticipato, la Riforma, pur confermando tendenzialmente l’impianto base della norma, ha però cambiato le carte in tavola nell’ottica di snellire la procedura esecutiva, alleggerendo, di fatto, i compiti e le attività da eseguirsi nell’ambito della liberazione dell’immobile.
Ora, infatti, ai sensi del nuovo art. 560 cpc la regola vuole che spetta al custode procedere alla liberazione dell’immobile in qualsiasi ipotesi, vuoi che si tratti di liberazione anticipata vuoi ordinaria, seguendo le disposizioni del giudice dell’esecuzione senza le formalità previste dagli artt. 605 e ss cpc sull’esecuzione in forma specifica per rilascio di immobile, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, salvo che questi non lo esentino.
La norma in particolare recita “L’ordine di liberazione è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell’interesse e senza spese a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi ultimi…”.
La liberazione dell’immobile, quindi, ad oggi, avviene direttamente e sempre ad opera del custode, sempre che questi non venga espressamente esonerato.
Questi senz’altro è “facilitato” vuoi perché spinto da un proprio interesse, ossia quello di portare a termine la procedura ed essere liquidato, siccome solo una volta terminata la propria attività ha diritto al compenso, vuoi perché di fatto il legislatore al fine di velocizzare la procedura esecutiva in generale ha alleggerito i compiti e le funzioni propedeutiche all’esercizio dell’ordine di liberazione, eliminando di fatto le formalità di cui agli artt. 605 e ss cpc cui era vincolata in precedenza la disciplina ordinaria.
Malgrado tali premesse va chiarito che il nuovo articolo 560 c.p.c. riguarderà le sole procedure introdotte dal 28 febbraio 2023.
Per quelle già pendenti alla data del 28 febbraio 2023 continuerà ad applicarsi l’articolo 560 c.p.c. pre-riforma con tutte le conseguenze del caso (prima tra tutte la necessità di chiedere espressamente l’assistenza del custode per la liberazione).
Insomma nel frastagliato panorama normativo delle procedure esecutive immobiliari è oggi ancor più importante essere seguiti da un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata. Solo uno specialista potrà infatti districarsi tra le fittissime maglie normative e chiedere ed esigere il rispetto dei diritti dei propri assistiti – diritti che nelle procedure esecutive immobiliari molto spesso non vengono rispettati provocando la nullità degli atti compiuti successivamente.
Avv. Biancamaria Leone de Pertis
(collaboratrice dello Studio D’Ambrosio Borselli per la Sede di Napoli)
Chi volesse approfondire l’argomento del custode giudiziario quale ausiliare del giudice dell’esecuzione si legga “Guida alle attività del custode nel pignoramento immobiliare”.
Per maggiori dettagli sull’iscrizione a ruolo del pignoramento e tutti i costi del pignoramento si leggano i seguenti articoli “Guida all’Iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare” “Quanto costa un pignoramento immobiliare”.
In merito al pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate- Soluzioni per Salvare casa”, “Opposizione a precetto art 615 cpc o art 617 cpc”
Sull’argomento delle opposizioni all’ordine di liberazione e del diritto di abitazione si leggano anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato”
Per approfondire le tre procedure di composizione della crisi – strumenti utili al debitore esecutato – e le differenze tra le stesse si leggano gli articoli “Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, procedure e differenze”, “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, “Piano del Consumatore e pignoramento: l 14/19 procedura, durata”
Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”
Per approfondire i documenti necessari per la presentazione del nuovo piano del consumatore si legga “Documenti per la ristrutturazione dei debiti del consumatore”.
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
