Pignoramento immobiliare, Opposizioni diverse dal 615 e 617 cpc: le note alla perizia ex art 173 bis disp.att. cpc
Tra le opposizioni diverse da quelle che di solito vengono utilizzate nelle procedure esecutive immobiliari, quali l’opposizione all’esecuzione e l’opposizione agli atti esecutivi, figurano le note alla perizia ex art.173 bis disp.att. che, pur non rappresentando un’impugnazione in senso proprio, risultano essere nei fatti un mezzo per dolersi delle carenze della perizia.
In particolare, dette note hanno l’utilità di far presente al giudice dell’esecuzione che la stima dell’esperto risulta carente o errata.
La stima dell’esperto rappresenta, invero, un momento fondamentale dell’intera procedura esecutiva immobiliare, essendo a costui devoluti quesiti e quantificazioni che, se errati, potrebbero recare un enorme pregiudizio al creditore, al debitore e al terzo aggiudicatario.
Immaginiamo ad esempio che il CTU nella sua perizia dia al bene un valore sottostimato. Ciò potrebbe vanificare l’intera procedura esecutiva immobiliare e gli sforzi compiuti dal creditore procedente, il quale dopo aver anticipato un’ingente somma per eseguire il pignoramento tra spese vive ed acconti versati, si vedrebbe costretto ad accettare una cifra di molto inferiore a quanto avrebbe ricevuto se l’immobile fosse stato posto in vendita al prezzo giusto. E lo stesso dicasi per il debitore che, se l’immobile dovesse essere svenduto, dovrebbe sopportarne per il resto della sua vita generalmente il debito residuo. Anche l’aggiudicatario potrebbe essere danneggiato dall’errore di valutazione dell’esperto nominato quando, si pensi, costui ritenga sanabile l’abuso edilizio gravante su un’immobile che invece non lo è.
Come presentare osservazioni alla perizia esecuzione immobiliare: I compiti del perito estimatore
Per comprendere i compiti dell’esperto nominato dal giudice dell’esecuzione occorre partire dal dato normativo dell’art. 568 c.p.c. secondo il quale “l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute”.
In tal senso, all’esperto spetta:
- Calcolare la superficie dell’immobile, il valore per metro quadro e quello complessivo;
- Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima compresa la riduzione del valore di mercato per l’assenza della garanzia dei vizi;
- Calcolare gli oneri da detrarre per la regolarizzazione urbanistica;
- Esporre lo stato d’uso e di manutenzione lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Errori nella perizia del CTU: cosa fare?
È palese che nello svolgimento di questi compiti l’esperto potrebbe compiere errori di calcolo ed errori di valutazione. Ad esempio, potrebbe mal calcolare la superficie dell’immobile o non detrarre gli oneri necessari per la regolarizzazione urbanistica, o potrebbe dare una valutazione falsata dello stato di manutenzione o del valore stesso del bene. Per tali motivi, è possibile, e non di rado accade, che l’esperto sbagli.
In sostanza, la perizia estimativa dell’immobile per la complessità che la distingue e la centralità che la caratterizza, necessita che vi sia uno strumento idoneo a realizzare il contradditorio tecnico, unico mezzo tramite il quale, nel confronto tra le parti, può realizzarsi quel confronto di informazioni capace di far emergere il dato oggettivo della valutazione.
Errata stima del perito nell’esecuzione immobiliare: il procedimento per fare opposizione
Questo strumento è l’art. 173 bis disp.att. il quale, oltre a contenere i requisiti necessari della relazione tecnica (ed ulteriori compiti che spettano all’esperto nominato), contiene il modo in cui le parti possono dolersi di eventuali mancanze.
All’art. 173 bis disp.att leggiamo:”L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: 1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria. Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l’esperto interviene all’udienza per rendere i chiarimenti”.
Il meccanismo, contenuto nell’ultima parte della norma, può essere così semplificato:
- A) l’esperto, al termine della sua relazione di stima, deve inviare copia dell’elaborato (cd.” bozza”) al creditore e al debitore, anche quand’esso non si fosse costituito, almeno 30giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’art.569 c.p.c.;
- B) Le parti, una volta ricevuta la bozza, potranno almeno 15 giorni prima dell’udienza(e dunque nei successivi 15 giorni dalla ricezione) inviare delle deduzioni all’esperto, contenenti i motivi per cui si ritiene che l’elaborato sia errato o lacunoso;
- C) Sempre che le deduzioni siano inviate all’esperto nei termini indicati al punto precedente, le stesse potranno essere depositate in udienzaed “in tal caso” l’esperto dovrà intervenire in udienza per rendere chiarimenti.
Da qui nascono una serie di considerazioni.
In primo luogo, qualora l’esperto non invii la relazione alle parti nel termine prescritto (Si veda punto A) non si discute che le stesse possano chiedere il rinvio dell’udienza 569 c.p.c. per esaminare la perizia. E la stessa istanza di rinvio prenderà il nome di istanza di rinvio ex art.173 bis disp.att. c.p.c. avendo l’esperto con il suo comportamento agito in spregio alla suddetta norma nella parte in cui prescrive che “L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice”.
In secondo luogo, qualora le parti ritualmente depositino le note alla perizia e l’esperto nominato non compaia per rendere chiarimenti (Si veda punto C), non si dubita che le stesse possano chiedere il rinvio dell’udienza, e vederselo accolto, al fine di conoscere i motivi per i quali l’esperto non condivide le deduzioni delle stesse.
In ultimo, ove tutto ordinariamente accada, il Giudice potrà sempre chiedere all’esperto estimatore di integrare la perizia alla luce di quanto osservato dalle parti e quindi disporre che proceda ad una nuova valutazione dei punti controversi.
In questa ultima ipotesi, l’esperto dovrà integrare la perizia precedente con le richieste delle parti. Il G.E. dal canto suo fisserà una nuova udienza ex art. 569 c.p.c. per verificare l’avvenuta integrazione.
Come replicare al CTU del pignoramento immobiliare: conclusioni
La particolare attenzione serbata verso questo momento del procedimento nasce dal fatto che gli eventuali errori della perizia confluiscono nell’ordinanza di vendita e, da qui, nell’avviso di vendita.
Più nel dettaglio, ove mai l’esperto ritenga, errando, l’immobile abusivo questo stesso sarà così venduto (con l’ordinanza di vendita) e così “pubblicizzato” (con l’avviso di vendita).
In un caso limite come quello portato ad esempio (immobile ritenuto erroneamente abusivo) si può ben intendere che l’errore è tale da poter far regredire la procedura esecutiva immobiliare al punto di partenza.
In tal senso, il debitore potrà opporsi (oltre che alla perizia, all’ordinanza di vendita ed all’avviso di vendita) al decreto di trasferimento denunciando la non corrispondenza della perizia al bene staggito, l’ambiguità della stessa, la svendita del bene o anche semplicemente l’inesatta individuazione della stima (e del conseguente prezzo base asta), e chiedere, per tali motivi, una nuova operazione di vendita che tenga presente delle note ex art.173 bis disp.att. presentate e non accolte.
Concludendo, benché le note alla perizia estimativa non rappresentino un’impugnazione in senso stretto, sebbene la decisione del G.E. che eventualmente rigetti la richiesta di integrazione sia pacificamente impugnabile ex art. 617 c.p.c., esse sono lo strumento per realizzare il contradditorio tecnico nella procedura esecutiva immobiliare e consentono, alla parte che intenda dolersene, di evidenziare gli errori in cui è incorso l’esperto nominato. Il mancato accoglimento della richiesta di integrazione, se fondata, può pregiudicare gli atti successivi ad essa e riverberarsi, con ciò, nel decreto di trasferimento essendo stato prezzato e venduto un bene con caratteristiche differenti da quello realmente pignorato.
Avv. Daniele Giordano
(Collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per approfondire il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga anche “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare“
Per approfondire le opposizioni esecutive e la struttura delle stesse, oltre agli articoli menzionati nel testo, si legga l’art. “Opposizione 615 e 617 c.p.c. differenza tra fase cautelare e fase di merito” oppure Opposizione ex art 615 c.p.c. ed ex art. 617 c.p.c.: Tutte le differenze
Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni al precetto, al pignoramento immobiliare ed alla fase successiva legga gli articoli “Guida all’Opposizione a precetto: termini, competenza e forma” , “Guida all’Opposizione al pignoramento immobiliare: competenza, forma e termini della fase cautelare” e “Rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi: il reclamo al collegio e il giudizio di merito”
Per approfondire i vizi della notifica nel pignoramento immobiliare si legga l’articolo “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.
Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, Mentre chi fosse interessato al nuovo fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999]) finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”
Per saperne di più sulla rinegoziazione del mutuo si legga “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa” e “Rinegoziazione mutuo prima casa pignorata e obbligo a contrarre del creditore”
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare in generale e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” , “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
