Il Tar Catanzaro, con la sentenza del 26 giugno 2019 numero 305, ribadisce un principio più volte espresso dalla Corte di Cassazione (cfr Cass 1669/2015 o 23140/2013), ossia quello che colui che acquista un immobile dal tribunale, in sede di esecuzione immobiliare, resta soggetto alle sanzioni edilizie per gli eventuali abusi commessi dal debitore esecutato.
Nel caso preso in considerazione dal Tar di Catanzaro un Comune aveva ordinato la demolizione di un immobile privo del permesso a costruire, il proprietario, sostenendo nelle sue difese, di non essere responsabile in quanto l’immobile era stato stato acquistato all’asta, riteneva di aver acquistato l’immobile libero da tutti vincoli, tutti i pesi e tutte le limitazioni legali (ed in effetti chi compra ad un asta giudiziaria acquista il bene libero dai pesi e dai vincoli giuridici, comprese le ipoteche, posti dal precedente proprietario), ma, come chiarisce il Tar di Catanzaro, cancellare i vincoli non equivale a sanare le irregolarità urbanistiche, ossia gli abusi edilizi che aveva commesso il debitore (così come l’acquisto all’asta non sana neppure gli eventuali vizi civilistici dell’immobile quali ad esempio il mancato rispetto delle distanze dai vicini)!
Chi acquista all’asta acquista il bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, e va ricordato che nell’acquisto all’asta non vige nemmeno la garanzia per i vizi delle cose vendute, l’articolo 2922 del codice civile, infatti, esclude la garanzia per i vizi della cosa ex articolo 1490 della vendita forzata. (per approfondire il tema della regolarità urbanistica e catastale e dei rischi che corre chi acquista invece un immobile abusivo o difforme attraverso il mercato ordinario si legga “Conformità urbanistica e catastale: quali rischi corre chi acquista un immobile”)
L’unico vantaggio di cui gode chi acquista l’immobile all’asta in caso di abuso edilizio riguarda la possibilità di attivare, in particolari casi, una procedura di sanatoria.
Le procedure di sanatoria per chi acquista un immobile in asta sono due
A) la sanatoria ordinaria ai sensi dell’art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ( Il Testo Unico dell’Edilizia che riproduce la previsione dell’abrogato art. 13, l. 28 febbraio 1985, n. 47), a mente del quale “… il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Quindi, tale prima ipotesi di sanatoria deriva dalla sussistenza del requisito della così detta “doppia conformità” (al momento della realizzazione ed al momento della domanda di sanatoria) ed il vantaggio di cui gode l’aggiudicatario è quello di poter presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001
B) La sanatoria speciale prevista dall’articolo 40 ultimo comma della legge 47/85 (cd prima legge sul condono edilizio) che prevede la possibilità di sanare l’immobile trasferito con procedura esecutiva immobiliare entro 120 giorni dal trasferimento a condizione che il credito che ha dato luogo all’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge 47 85 (la prima legge sul condono), con le successive proroghe concesse dalle nuove leggi sul condono del 1994 del 2003, si è prolungata fino al settembre 2003 la possibilità di sanare gli immobili abusivi venduti all’asta (sempre che il credito fosse anteriore al settembre 2003).
Tale sanatoria, senz’altro più ampia in quanto consistente in una sostanziale riapertura dei termini del condono, è anche ,ad oggi, è molto più difficile da poter ottenere, essendo poche le procedure esecutive immobiliari in corso iniziate per debiti anteriori al 2003.
In conclusione abbiamo visto che tutti gli immobili abusivi possono essere trasferiti all’asta:
- se l’abuso è sanabile con le specifiche possibilità di sanatoria appena analizzate
- mentre laddove l’immobile abusivo non sia sanabile, lo stesso può ugualmente costituire oggetto di vendita forzata, ma solo a condizione che ciò sia stato dichiarato nel bando di vendita. In caso contrario, si sarebbe, difatti, in presenza di un’alienazione di aliud pro alio rispetto alla quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa che abbiamo visto essere prevista dall’articolo 2922 secondo comma Codice Civile.
Va aggiunto per completezza che chi acquista all’asta un immobile abusivo non può nemmeno (secondo quanto stabilito dal Consiglio di Stato in adunanza plenaria con la sentenza n. 9/2017) eccepire l’eventuale consolidarsi nel tempo della situazione di fatto per evitare le sanzioni (compresa l’eventuale demolizione) che le leggi urbanistiche prevedono in caso di abusi edilizi.
Va fatta pertanto,
A) dal punto di vista del potenziale aggiudicatario, grande attenzione alla perizia (avendo cura di far esaminare la perizia ad un tecnico legale in grado stabilire con certezza, anche con ulteriori verifiche negli uffici quando si rivelasse necessario, la situazione urbanistico catastale del bene) per evitare di incorrere in acquisti tutt’altro che convenienti (
B) dal punto di vista del debitore, la dovuta attenzione alla perizia (che potrà, a seconda dell’interesse del debitore, essere contestata con richieste di chiarimenti, integrazioni documentali ecc.) e soprattutto nessun affidamento sul fatto che gli abusi edilizi (anche gravi) possano salvarlo da una eventuale vendita all’asta (che avverrà anzi, se correttamente segnalati dal ctu, ad un prezzo ancora più basso di quanto potrebbe essere ricavato da un immobile esente da vizi, i potenziali aggiudicatari infatti, con ogni probabilità, punteranno a scontare dal prezzo gli abusi e tutti gli eventuali rischi e sanzioni puntando ad aggiudicarsi il bene ad un prezzo tanto più basso quanto più gravi saranno gli abusi da cui l’immobile è affetto). (Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare“)
Se gli abusi non impediranno, dal punto di vista del debitore, che l’immobile venga venduto all’asta va rilevato però, sempre dal punto di vista del debitore, che gli stessi potranno essere sfruttati dallo stesso (con una adeguata difesa tecnica) non solo per allungare i tempi della procedura nella fase della perizia ma anche per far valere l’inevitabile minor valore di un bene abusivo in una eventuale proposta a saldo e stralcio da presentare alla banca (si legga al riguardo l’articolo “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”) o laddove si propenda per una procedura da sovraindebitamento (in particolare il piano del consumatore) si potrà far valere tale minor valore per garantire al creditore ipotecario (che ai sensi dell’art. 7 l.3/2012 deve incassare almeno quanto ricaverebbe dalla liquidazione del bene, si legga al riguardo l’articolo Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare) un importo più basso per liberare il debitore con un piano che porti alla esdebitazione (ed a mantenere la proprietà dell’immobile).
Per approfondire il tema dei vizi occulti per gli immobili acquistati al di fuori si legga “Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi“
Per conoscere i motivi per cui gli immobili vengono svenduti alle aste ad un prezzo molto inferiore a quello che si potrebbe ricavare sul mercato ordinario si legga “I rischi nell’acquisto all’asta – come tutelarsi adeguatamente“
Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2019- Soluzioni per Salvare casa”
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per approfondire le tecnicalità procedurali, e cercare spunti, per chi volesse difendersi, sia in merito alle opposizioni possibili, che ai molteplici eventuali difetti della procedura, ai suoi profili critici ed alle modalità di contestarli efficacemente, e soprattutto per analizzare ogni soluzione alternativa possibile alla svendita del bene all’asta, si consiglia anche la lettura dell’ultima versione del “Manuale completo sulla difesa dal pignoramento immobiliare: Criticità della procedura e possibili soluzioni”. pubblicazione presentata nel dettaglio, completa di indice integrale ed introduzione del libro in formato pdf, che potranno essere lette cliccando sulla pagina del sito “Il Manuale“ ed acquistabile anche su Amazon direttamente dalla pagina di presentazione predetta, manuale che, si ricordi, per quanto approfondito ed esaustivo non potrà mai sostituire una adeguata difesa tecnica da parte di un avvocato specializzato in una materia tanto complessa.
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