L’indennità di avviamento, istituita con l’art. 34 della legge 392/78, deve essere riconosciuta dal locatore, al termine della locazione commerciale, al conduttore. Essa consiste in una somma che viene corrisposta al conduttore al fine di indennizzarlo per il maggior valore produttivo che ha recato all’immobile locato.
Il conduttore, in buona sostanza, viene premiato per aver avviato quell’attività commerciale e in quanto quell’immobile, anche dopo la cessazione del contratto di locazione, sarà ricordato e frequentato dai clienti, con tutto vantaggio per il locatore e il nuovo conduttore.
L’indennità di avviamento per la funzione che le è propria, è stata oggetto di ulteriore analisi, negli anni, da parte della giurisprudenza di merito e di legittimità.
Purtuttavia, è nostra intenzione odierna piuttosto notare cosa accada al conduttore nel caso in cui quest’ultimo non paghi i canoni di locazione ed in particolare, quanto la sua morosità incida sul riconoscimento della predetta indennità.
Quello che ci stiamo chiedendo è:
Può un conduttore moroso chiedere l’indennità di avviamento?
Può reclamare in sua difesa la non eseguibilità del provvedimento di rilascio per mancato versamento dell’indennità predetta?
Per dare risposta a queste domande dobbiamo partire dal dato normativo.
L’indennità di avviamento
L’art.34 della legge n.392 del 27 luglio 1978, introduce la nozione, i presupposti e la quantificazione dell’indennità di avviamento.
Esso spiega che “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27 (attività commerciali), che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità e’ pari a 21 mensilità”. E’ poi precisato che “Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”. In conclusione ” L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile e’ condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio ”
Dalla lettura della norma ricaviamo i tratti essenziali dell’indennità di avviamento:
- Essa è riconosciuta solo per le locazioni che hanno oggetto attività commerciali;
- Viene corrisposta solo in caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso o fallimento del conduttore;
- Il conduttore avrà diritto a percepire un’indennità pari a 18 mensilità per le attività commerciali individuate dall’art. 27 (industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili), o pari a 21 mensilità per le attività alberghiere.
- L’indennità di avviamento sarà pari al doppio delle mensilità se chiunque adibisca l’immobile all’esercizio delle stessa attività dell’uscente conduttore, entro un anno;
- L’esecuzione del provvedimento di rilascio non può avvenire se non è stata corrisposta l’indennità di cui sopra;
Per capire la ratio dell’indennità in oggetto, bisogna evidenziare che la stessa sarà devoluta solo allorquando la cessazione del contratto di locazione sia da ascrivere alla volontà del locatore.
In questo caso, infatti, il conduttore subisce la decisione del locatore. Egli si vedrà privato, nonostante la sua volontà di continuare ad esercitare l’impresa in quel luogo, del locale ove ormai è conosciuto, con tutto danno ai suoi affari.
Viene pertanto previsto che, nel caso in cui chiunque adibisca l’immobile una volta cessato il rapporto all’esercizio di attività affini alle sue, l’indennità raddoppi e la maggior somma dell’indennizzo venga versata all’inizio di quel esercizio.
Infine, l’art.34 chiarisce che il mancato versamento dell’indennità di avviamento comporta la non eseguibilità del provvedimento di rilascio. Questa disposizione è tesa a regolare un possibile conflitto tra il provvedimento di rilascio per finita locazione e l’eventuale resistenza del conduttore che non si sia visto versare l’indennità di avviamento. Viene dunque chiarito che fino al momento in cui l’indennità non è versata, il provvedimento di rilascio non è eseguibile.
Ad esempio, poniamo il caso che il conduttore abbia un ristorante prestigioso e dalla numerosa clientela. Al termine del contratto di locazione, nonostante il conduttore chieda la proroga dello stesso o la sua rinnovazione, il locatore decide di non locarlo ulteriormente.
In questo caso, essendo la cessazione del contratto non dovuta all’inadempimento, al recesso, alla disdetta o al fallimento del conduttore, ma ad una volontà del locatore, quest’ultimo dovrà versargli una indennità pari a 18 mensilità del canone fissato. La somma dovuta per l’indennità sarà pari al doppio ove il locatore decida di adibire l’immobile a ristorante, o lo dia in locazione ad un nuovo ristoratore. Per gli effetti del terzo comma, fino al momento in cui avverrà il versamento, il locatore non potrà chiedere l’esecuzione del provvedimento di rilascio eventualmente ottenuto e il conduttore non potrà, dunque, essere “sfrattato”.
La risoluzione per inadempimento del conduttore
Quanto visto in precedenza, ci consente di dare risposta alle nostre domande.
Chiarito il meccanismo dell’indennità di avviamento, possiamo adesso valutare l’incidenza dello sfratto per morosità in rapporto all’art.34 descritto.
In particolare, il legislatore, precisando che il diritto all’indennità non si configuri allorquando la cessazione “sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267”, ha voluto chiarire che se il contratto di locazione si risolva per cause proprie del conduttore questa indennità non sia dovuta.
Per quello che ci interessa, se il contratto viene risolto per l’inadempimento del conduttore, del quale la morosità è una sotto-categoria, viene meno il diritto all’indennità.
Dunque, se il conduttore è tanto moroso da verificare un alterazione dell’equilibrio contrattuale di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. ( è questa,infatti, l’unità di misura della sua inadempienza), questi non avrà diritto all’indennità.
La stessa norma, del resto, chiarisce che: dov’è c’è risoluzione per inadempimento del conduttore, non c’è indennità di avviamento.
Per tali motivi, a nulla varrebbe richiamare l’ineseguibilità del provvedimento di rilascio, effetto di un diritto che, per via dell’inadempimento (e della risoluzione del contratto che ne è conseguita), non è sorto.
Tornando al nostro esempio, qualora il ristoratore abbia accumulato ritardi nel pagamento dei canoni di locazione di alcuni mesi, tali da essere ritenuti di grave entità, e il locatore decida di risolvere il contratto in essere e chiedere lo sfratto per morosità sarà in pieno diritto di farlo, non frapponendosi tra il suo diritto e l’esecuzione dello sfratto alcun limite. Infatti, il ristoratore, con la sua morosità, ha verificato un inadempimento tale da causare la risoluzione del contratto di locazione, e ha, di fatto, propiziato la cessazione del contratto di locazione non potendo vantare alcuna indennità di avviamento, né effetto di essa, da questa situazione.
Concludendo, l’indennità di avviamento è sorta, nel nostro ordinamento, come presidio a beneficio dell’impresa. Non si è voluto che la discrezionalità concessa al locatore de-localizzasse le attività commerciali, punto di riferimento per numerosi clienti. Purtuttavia il mancato pagamento dei canoni di locazione da cui derivi la risoluzione del contratto (o le altre cause indicate), impedisce la nascita dell’indennità in oggetto e ne comporta l’estinzione.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)
Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per approfondire tutto ciò che riguarda adeguamento istat, canone a scaletta, patto di maggiorazione del canone e novazione e tutte le modifiche in aumento al canone di locazione consentite si legga “Guida modifiche in aumento al canone di locazione”
Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”
Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“ oppure “Art. 663 c.p.c. mancata opposizione e sfratto per morosità”
Per conoscere i tempi dello sfratto per morosità in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“
Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione commerciale e non, sono , “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“, “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
Conoscere il diritto immobiliare (in cui questo studio si è specializzato, vedi la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, consultabile a questo link “La Storia dello Studio dal 1880″) a fondo, ramo bistrattato e poco conosciuto, consente al proprietario di ricevere, tutte le opportune ed adeguate tutele sia dal fisco che dal conduttore ottenendo pertanto il giusto ed equo profitto. Risolvendo così il problema degli innumerevoli proprietari di immobili che per l’ignoranza che regna sulla materia si trovano ad avere un reddito enormemente ridotto dalla pressione fiscale e dalla morosità degli inquilini, e tutto ciò nel pieno rispetto della legge!!!
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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7“
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