Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia: cosa cambia? Commento alla modifica dell’articolo 663 ed alla modifica dell’articolo 657 del codice di procedura civile.
La riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022) ha inciso in maniera importante sul processo civile ridisegnandone una buona parte allo scopo dichiarato di velocizzare i processi e rendere più rapida la giustizia civile.
Per quel che ci compete abbiamo raccolto tutte le novità relative al settore dei pignoramenti immobiliari nell’articolo “Esecuzione immobiliare: le novità dopo la Riforma Cartabia” che elenca le modifiche normative relative all’esecuzione immobiliare e redatto un approfondimento sulla liberazione degli immobili pignorati a seguito della Cartabia raggiungibile cliccando sull’articolo: “L’art. 560 cpc la liberazione dell’immobile dopo la Riforma Cartabia”.
In questo approfondimento, invece, cercheremo di comprendere cosa è cambiato, dopo la riforma Cartabia, in relazione allo sfratto per morosità ed allo sfratto per finita locazione.
Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia: cosa cambia?
La Riforma Cartabia ha inciso sostanzialmente su due (sole) disposizioni codicistiche relative allo sfratto:
- In primo luogo viene riformato l’articolo 663 c.p.c. in particolare eliminando il riferimento al rilascio della formula esecutiva (non più esistente a seguito della riforma dell’articolo 475 c.p.c.)
- In secondo luogo viene riformato l’articolo 657 c.p.c. (che disciplina l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione) con la conseguenza che anche i contratti di affitto di azienda e comodato sono adesso inclusi nella tutela sommaria.
Al di là delle modifiche appena evidenziate nulla cambia per quanto riguarda la procedura di sfratto per morosità o per finita locazione.
Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia: la modifica dell’articolo 663 c.p.c.
L’articolo 663 c.p.c. ante riforma sotto la rubrica “Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione” così disponeva:
1. Se l’intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
2. Nel caso che l’intimato non sia comparso, la formula esecutiva ha effetto dopo trenta giorni dalla data della apposizione.
3. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.
Mentre attualmente, successivamente alla riforma Cartabia, così dispone:
1. Se l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Il giudice ordina che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
2. Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.
In buona sostanza viene espunto il riferimento alla formula esecutiva (“con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva”) che come sappiamo è stata sostanzialmente eliminata dalla riforma dell’articolo 475 c.p.c.
Ad oggi, pertanto, chiunque voglia agire in virtù di un titolo esecutivo, ai sensi dell’articolo 475 c.p.c., dovrà ai fini dell’esecuzione produrre il solo titolo “in copia attestata conforme all’originale”.
Detto in termini semplici, la riforma dell’articolo 663 c.p.c. consentirà al locatario di evitare “un passaggio in cancelleria” nonché i relativi tempi.
Mentre prima della riforma infatti, ottenuto il provvedimento del giudice dell’esecuzione occorreva recarsi in cancelleria per l’apposizione della formula esecutiva (il cd. “comandiamo”) ad oggi questo passaggio non sarà più necessario.
Lo Sfratto dopo la Riforma Cartabia: la modifica dell’articolo 657 c.p.c.
Modifica certamente più interessante è quella relativa all’articolo 657 c.p.c. che disciplina l’ Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione.
L’articolo 657 c.p.c. ante riforma così disponeva:
1. Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
2. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
Mentre attualmente così dispone:
1. Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all’affittuario di azienda, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
2. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
Per effetto della modifica viene consentito l’utilizzo dello sfratto per finita locazione anche in relazione al contratto di comodato di beni immobili e al contratto di affitto d’azienda.
Il contratto di affitto d’azienda, o di un ramo di essa, è un contratto usualmente utilizzato per consentire all’affittuario di godere non solo dell’uso dell’immobile, nel qual caso discorreremo di semplice locazione, ma anche di tutti quei beni potenzialmente produttivi dell’azienda stessa. La sua disciplina è prevista, scarnamente, dall’art. 2562 c.c. che richiama come ivi applicabili tutte le norme sull’usufruttuario di azienda (2561 c.c.).
Prima della riforma, in effetti, il comodante di un contratto di comodato, al pari del concedente in un contratto di affitto di azienda per ottenere la liberazione dell’immobile dovevano introdurre una vera e propria causa, con il rito locatizio, che come noto, poteva e può durare anche 1 o 2 anni (con ogni conseguenza in termini di mancato godimento dell’immobile).
Malgrado parte della giurisprudenza di merito abbia consentito, in tali situazioni, al concedente ed al comodante di liberare l’immobile servendosi della tutela cautelare atipica dell’articolo 700 c.p.c. (in merito si invita il lettore a leggere l’articolo Affitto d’azienda: la scelta tra risoluzione, art. 700 cpc e art 670 cpc) era certamente sentita l’esigenza di accompagnare, tali forme contrattuali, ad una tutela processuale più forte e soprattutto codificata.
Seppure la modifica sia lodevole, restano alcuni quesiti.
In particolare ci si chiede come mai il Legislatore abbia consentito al concedente di un contratto di affitto d’azienda l’utilizzo della tutela sommaria solo nel caso di finita locazione e non anche nel caso di morosità.
All’attualità in effetti il concedente potrebbe servirsi del rapido strumento dello sfratto solo quando il contratto è scaduto ma non anche quando l’affittuario abbia mancato di pagare i canoni dovuti.
Conclusioni
Come abbiamo visto al netto delle modifiche operate, nulla cambia per le altre disposizioni che regolano lo sfratto per morosità o lo sfratto per finita locazione dopo la riforma Cartabia.
E’ importante sottolineare che, al di là delle disposizioni del codice di rito, è fondamentale che a procedere allo sfratto sia un avvocato specializzato in diritto immobiliare anche in considerazione della complessità della materia (che nasconde non poche insidie) e della necessità di velocizzare i tempi.
Non di rado una difesa “disattenta” o “non specializzata” può comportare un notevole allungamento dei tempi con ogni conseguenza per il mancato utilizzo dell’immobile.
Avv. Daniele Giordano
(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)
Per approfondimenti si leggano gli articoli “Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele” e “l’indennità di avviamento non è dovuta in caso di sfratto per morosità “
Per approfondire in tema di affitto di azienda le azioni esperibili in caso di morosità si legga anche “Affitto di azienda: cosa fare in caso di morosità dell’affittuario”
Per approfondire la fase dell’esecuzione dello sfratto, (ma anche di qualunque altro titolo di rilascio e quindi utilizzabile anche in caso di affitto di azienda nei confronti dell’affittuario per liberare l’immobile stesso una volta risolto il contratto), si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”
Per approfondire, nel correlato tema della locazione commerciale, l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento .
Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.
Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“
I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“
Per approfondire la possibilità di ottenere la revoca dell’aggiudicazione già compiuta per la difformità tra l’ordinanza e l’avviso di vendita con relativo provvedimento di revoca del Tribunale ottenuto dalla Studio d’Ambrosio Borselli si legga “Revocata aggiudicazione per difformità tra ordinanza e avviso di vendita”
Per approfondire l’ammissibilità e soprattutto le rilevantissime conseguenze della trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento si legga “La trascrizione della domanda giudiziale di opposizione a decreto di trasferimento”
Per approfondimenti sulle modalità di verifica della regolarità della cessione del credito nel corso del pignoramento immobiliare, quando come spesso accade il credito è stato cartolarizzato passando dalla banca ad altri soggetti, sulle tempistiche che tali integrazioni documentali richieste al creditore possono comportare per la procedura esecutiva e per un modello di Istanza da presentare al Ge per chiedere che venga effettuato il controllo e le eventuali integrazioni di documenti da parte del creditore si legga “Cessione del credito: quando è regolare nel pignoramento”.
Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”
Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”
Per approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive si leggano gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione“ e “Guida all’opposizione agli atti esecutivi- La sospensione del Pignoramento”e“Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme“
Per approfondire le questioni relative ai vizi della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ed in particolare tutto quel che riguarda nullità ed inesistenza della notifica del pignoramento immobiliare, la sanatoria per raggiungimento dello scopo e cosa fare in caso di notifica nulla si legga “Pignoramento immobiliare: i vizi della notifica”.
Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”
Per approfondire lo strumento per opporsi all’avviso di vendita, che non è il ricorso in opposizione agli atti esecutivi bensì il ricorso ex art. 591 ter si legga “Come opporsi all’avviso di vendita: opposizione agli atti esecutivi o ricorso ex art 591 ter?”
Per approfondire i costi e i tempi delle tre Procedure di Composizione della Crisi da Sovraindebitamento si leggano “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure”, “Procedure di esdebitazione e pignoramento immobiliare”
Per conoscere la situazione che si viene a creare quando un immobile abusivo viene acquistato attraverso l’asta immobiliare si legga invece “L’immobile abusivo può essere venduto all’asta, ma l’abuso non è sanato”
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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli
Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”
