Lo sfratto per morosità del B&B e dell’affittacamere

L’estate ai tempi del Coronavirus non promette bene per B&B ed affittacamere.  Secondo un recente rapporto della Confederazione Nazionale dell’Artigianato (C.n.a.), si stima che il crollo verticale del fatturato per il settore del turismo provocherà una contrazione dei ricavi del 73 percento per tutti gli operatori del settore, con conseguente rischio di default di molte strutture ricettive.

Or bene, prima dell’avvento del covid-19,  anche grazie ai dati incoraggianti degli ultimi anni, molti hanno pensato di dedicarsi ad attività extra-alberghiere. A tal fine abbiamo assistito nelle nostre città ad una proliferazione di bed and breakfast e affittacamere, attività spesso svolte anche in maniera occasionale e stagionale.

Sebbene il turismo in Italia, dopo la completa serrata primaverile, sembri lentamente in ripresa non v’è dubbio che per molti host la situazione sia diventata ingestibile. Il pericolo, in sostanza, è che molti (magari dopo tanti sacrifici: esecuzione di lavori di ristrutturazione importanti; massive operazioni di marketing; etc…) non riescano a pagare i canoni di locazione finendo inesorabilmente con l’essere sfrattati.

Come avviene lo sfratto per morosità del B&B e dell’affittacamere?        

Lo sfratto per morosità del B&B e dell’affittacamere assumerà contorni diversi in base al contratto di locazione sottostante. Un esame circa lo sfratto per morosità delle attività extra-alberghiere non può prescindere da una loro breve elencazione.

Procedendo con ordine, per “affittacamere” si intendono quelle “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. Mentre quando parliamo di “bed and breakfast” ci riferiamo alle “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi” (comma 2 e 3 art. 15 Codice del Turismo).

Quale contratto di locazione?

In genere, come premesso, le attività suindicate vengono svolte all’interno di locali condotti in locazione. Dacché quando ci riferiamo alla morosità delle attività extra-alberghiere ci riferiamo tendenzialmente al mancato pagamento dei canoni di locazione. Ciò detto, possiamo distinguere le attività in oggetto in base alla gestione imprenditoriale o meno delle stesse.

L’attività di affittacamere può essere svolta sia in maniera non professionale, che in maniera professionale. L’attività svolta in maniera non professionale non presuppone l’apertura della partita iva e, fino a certi limiti dimensionali, e sempre che il conduttore risieda nell’immobile, può essere svolta con un contratto di locazione ad uso abitativo previsto dall’art. 1 L. n. 392/78, di durata minima di 4 anni.

L’attività di affittacamere svolta in maniera professionale ed imprenditoriale, che presuppone l’apertura di una partita iva, deve essere esercitata, invece, sulla base di un contratto di locazione commerciale di tipo alberghiero (l.n. 392/78 art.27) di durata minima di 9 anni.

Benché la morosità consista sempre e solamente nel non aver pagato il canone di locazione, sia esso previsto da un contratto di locazione ad uso abitativo che alberghiero, diverse conseguenze discendono dalla diversità della disciplina applicabile in relazione alla diversa tipologia contrattuale utilizzata.

 

 

La morosità nel contratto di locazione ad uso abitativo

Allorquando moroso sia il conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo, ipotesi ricorrente nel caso di svolgimento dell’attività a livello non professionale, la morosità consiste nel mancato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla sua scadenza. Ciò, è indicato dall’art.5 della L. n. 392 del 1978.

Pertanto, il Giudice, eventualmente chiamato a convalidare lo sfratto per morosità, dovrà unicamente prendere atto del trascorrimento dei venti giorni anzidetti, per dichiarare la morosità del conduttore ed emettere, per tale via, l’ordinanza di convalida di sfratto.

Purtuttavia, nulla vieta che, in un eventuale giudizio teso ad ottenere lo sfratto per morosità del conduttore, costui possa comparire e pagare alla prima udienza  i canoni arretrati, sanando la sua morosità. Tale possibilità è espressamente prevista dall’art. 55 L. 392/78 comma primo, per il quale              “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”.

Qualora il conduttore non abbia la possibilità di pagare tale importo immediatamente “alla prima udienza”, il quarto comma del predetto art. 55 prevede un “termine di grazia” laddove stabilisce che “…il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta” per sanare la morosità.

Tale termine diventa di “centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà”.

In ultimo, la morosità non potrà essere sanata, per via del Termine di Grazia, più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio.

In buona sostanza, il termine di grazia consente al conduttore del contratto di locazione ad uso abitativo di pagare nel termine assegnato dal giudice (90 o 120 giorni) i canoni arretrati e le spese. Il pagamento sana la morosità ed “esclude la risoluzione del contratto”.

Tale possibilità potrebbe risultare, nel caso oggetto di esame, particolarmente utile. In tal senso, il conduttore/host avrebbe tre mesi (alcune volte quattro) per capitalizzare, Covid permettendo, il più possibile e pagare quanto dovuto, evitando così la risoluzione del contratto e quel che ne consegue.

La morosità nel contratto di locazione ad uso alberghiero

La morosità nell’ipotesi del contratto di locazione ad uso alberghiero, ricorrente nel caso di svolgimento dell’attività a livello professionale, richiede un presupposto diverso da quello del contratto di locazione ad uso abitativo.

Mentre nella prima ipotesi, per ottenere lo sfratto per morosità, occorre semplicemente che il conduttore non paghi il canone decorsi 20 giorni dalla sua scadenza, nel contratto di locazione ad uso alberghiero, invece, l’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione deve essere valutato alla stregua della “non scarsa importanza” ex art. 1455 c.c.

Pertanto, la valutazione dell’inadempimento del conduttore alberghiero, e in genere del conduttore commerciale, ha un parametro variabile (inadempimento di non scarsa importanza) a differenza della valutazione dell’inadempimento del conduttore ad uso abitativo, che conserva un parametro fisso (mancato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza).

In buona sostanza, il Giudice chiamato a decidere dovrà valutare il comportamento delle parti e la gravità dell’inadempimento del conduttore. Tale sarà un’indagine complessiva sul rapporto, completamente diversa dalla constatazione del trascorrimento del termine di 20 giorni, idoneo, per le locazioni ad uso abitativo, ad individuare la morosità e per tale via l’inadempimento.

Fin tanto che, nulla vieta, che il Giudice possa valutare, in considerazione del pregresso comportamento delle parti, il mancato pagamento del canone come un inadempimento di scarsa importanza e, come tale, “inidoneo a provocare la risoluzione” e quel che ne consegue ( Cass. Civ. 3966/2019).

Poniamo l’esempio di un locatore in un contratto di locazione ad uso alberghiero, che abbia sempre tollerato un certo ritardo del conduttore e finanche l’accumulo di alcuni canoni, in considerazione della maggiore produttività dell’attività in alcune stagioni. Allorquando costui chieda lo sfratto per morosità del suo conduttore in conseguenza del mancato pagamento di una sola mensilità, il Giudice, avuto riguardo al rapporto preesistente tra le parti, potrebbe non concedere la risoluzione del contratto, ritenendo di scarsa importanza l’inadempimento del conduttore.

Tanto chiarito, un altro aspetto differenziale tra i due contratti di locazione è rappresentato dall’indennità per la perdita di avviamento (art.34 l.n. 392/78) riconosciuta solo per i contratti di locazione ad uso commerciale ed alberghiero. Essa è dovuta, al conduttore, solo in caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia  causata dalla risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso o fallimento (o altra procedura concorsuale) dello stesso. Costui avrà diritto a percepire un’indennità pari a 21 mensilità per l’attività alberghiera posta in essere, o il doppio di essa se chiunque adibisca l’immobile all’esercizio della stessa attività dell’uscente conduttore, entro un anno.

Tanto si dice, oltre che per sottolineare le principali differenze tra i contratti in oggetto, al fine di evidenziare che la morosità del conduttore, sotto categoria del più ampio novero dell’inadempimento, comporta che costui non abbia più diritto all’indennità per la perdita di avviamento.

Ragionando circa le differenze di ogni contratto fin qui descritto, v’è da notare che, sebbene per il conduttore alberghiero non professionale la morosità sia ancorata ad un parametro fisso, è pur vero che, ricorrendo le situazioni di difficoltà, costui potrà chiedere al giudice la concessione di un termine di grazia per sanare la morosità.

D’altro canto, per il conduttore alberghiero professionale la maggiore flessibilità del giudicante circa la valutazione del suo inadempimento può condurre addirittura al rigetto della risoluzione del contratto di locazione (e per tale via allo sfratto), avuto riguardo al comportamento pregresso dei contraenti ed al periodo di morosità oggetto di valutazione.

Sicuramente pertinente ed applicabile ad entrambi i contratti risulta, invece,  l’art. 91 della L. n. 27/2020 (legge di conversione del decreto-legge 18 del 2020 detto “Cura Italia”) a mente del quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. In tal senso il giudice potrà escludere la responsabilità del conduttore per il ritardato o omesso pagamento del canone, qualora esso sia dipeso dal rispetto delle misure di contenimento imposte dal governo durante il periodo emergenziale del Coronavirus.

Tanto chiarito, nella consapevolezza che un’eventuale fase giudiziale tesa ad ottenere lo sfratto per morosità dell’affittacamere (sia esso svolto a livello professionale che viceversa) non sia un facile percorso (soprattutto in questi periodi!), e che vada gestita da mani particolarmente esperte (si legga al riguardo Mancato pagamento affitto locale commerciale a causa del coronavirus, come comportarsi). Ad ogni modo val la pena sottolineare che il locatore, che abbia visto totalmente rinnovato e rivalutato il proprio immobile (avendo provveduto a cautelarsi in sede contrattuale da ogni possibile rimborso per addizioni o miglioramenti), con ingenti spese da parte del conduttore, potrebbe facilmente cadere nella tentazione di approfittare della morosità per liberarsi del conduttore e sfruttare l’immobile, totalmente ristrutturato ed adattato all’attività turistica, svolgendo l’attività in prima persona,  o rilocando l’immobile ad un prezzo ben più elevato. Tanto più saranno stati ingenti i lavori e tanto più lungo il contratto che si va a risolvere (senza pagare nemmeno l’indennità di avviamento in caso di contratto alberghiero), tanto maggiore sarà l’interesse del locatore a ottenere un rapido sfratto piuttosto che rinegoziare il canone a favore del conduttore che glielo proponesse.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire il concetto di grave inadempimento indispensabile per la risoluzione del contratto in relazione alla eccezionalità della situazione venutasi a creare nell’emergenza causata dal Covid-19 si legga “Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità”

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .

I proprietari di immobili commerciali da liberare che volessero sapere i tempi necessari a farlo leggano anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“

Per approfondire  quanti canoni impagati sono necessari per intimare lo sfratto per morosità, i tempi per la convalida e per il rilascio ed i relativi costi,  si legga “Sfratto per morosità: Tempi e costi”

Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”

Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus, in caso di contratto di locazione ed in caso di contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.

Per maggiori informazioni sullo sfratto per morosità si legga “Lo sfratto per morosità: tempi, costi, procedura e modello di intimazione“.

Per approfondire quella fase dello sfratto per morosità che riguarda l’esecuzione dello sfratto stesso si legga anche “Sfratto per morosità: l’esecuzione per ottenere il rilascio, tempi, costi e procedura”

Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione“

Altri interessanti articoli che consigliamo per approfondire il tema degli sfratti e dei contratti di locazione , sono “Lo sfratto per finita locazione” e “Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche“