Locazione commerciale: quando il Coronavirus esclude il grave inadempimento ed impedisce lo sfratto per morosità

Per evitare la diffusione Coronavirus sono state varate dal Governo numerose misure restrittive agli spostamenti ed ai contatti tra persone, anche mediante la chiusura d’imperio di tutte le attività produttive ritenute non necessarie in questo tragico periodo storico.

Ne deriva una forte contrazione delle entrate, sia presenti che future, a scapito degli operatori economici, con conseguente difficoltà/impossibilità per i conduttori di far fronte al pagamento dei canoni di locazione relativi agli immobili ad uso diverso dall’abitativo. Tale aspetto avrà inevitabili ripercussioni anche sulle tasche dei locatori.

In tale contesto sociale è palesemente ravvisabile una posizione di sfavore per il conduttore nell’adempimento delle sue obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Se infatti al locatore basta mettere a disposizione l’immobile con la sua consegna delle chiavi al conduttore, a quest’ultimo non resta che pagare il canone di locazione. Le prestazioni di entrambe le parti, tuttavia, in linea astratta non sarebbero impedite dalle misure emergenziali adottate a causa del Covid-19.

Con l’art. 91 del D.L. n. 18/2020 (Cura Italia), è stato previsto che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Nonostante la gravosità della situazione, dalla lettura di tale inciso non si ravvisa però la possibilità per il conduttore di interrompere il pagamento del canone di locazione, riferendosi il medesimo alle sole ipotesi di responsabilità del debitore ai sensi dell’art. 1218 e 1223 c.c., da cui possa derivarne un risarcimento del danno per inadempimento o per ritardo nell’adempimento.

Che il canone di locazione debba comunque essere pagato si evince, seppur indirettamente, dal testo dell’art. 65 del D.L. 18/2020, che prevede addirittura degli aiuti fiscali in favore del conduttore che paghi il canone relativo al mese di marzo 2020, disponendo che “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse  all’emergenza  epidemiologica da  COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1”. A tal fine, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/E del 3 aprile 2020 (Circolare 8E) pag. 62, chiarisce che “il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo”, mentre a pagina 63 chiarisce che la misura è destinata solo ai canoni di locazioni per immobili di categoria C/1, restando quindi “esclusi dal credito d’imposta previsto dal Decreto i contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali anche se aventi destinazione commerciale, come ad esempio la categoria D/8”.

È da chiarire quindi che i canoni di locazione dovuti per il periodo di chiusura dell’attività per factum principis (provvedimento dell’autorità) non potranno essere annullati o sospesi in mancanza di un accordo espresso tra le parti. Una specifica pattuizione sarà necessaria anche per un’eventuale futura diminuzione della misura del canone, che non potrà essere oggetto di arbitrarie autoriduzioni da parte del conduttore.

Che incidenza hanno allora il Coronavirus e le misure restrittive emergenziali varate dal Governo sull’eventuale inadempimento del conduttore? Potrà il locatore ottenere la convalida dello sfratto per morosità e la risoluzione del contratto se il conduttore non paga correttamente il dovuto?

• Vediamo innanzi tutto cosa potrebbe accadere all’udienza di comparizione parti prevista per la convalida dello sfratto con opposizione del conduttore.

Per le locazioni non abitative, oltre alla persistente morosità, andrà valutata la sussistenza del grave inadempimento del conduttore, accertata dal giudice sulla base dei criteri forniti dall’art. 1455 c.c., il quale stabilisce che “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”. Ove il conduttore sia moroso nel pagamento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell’inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore (il pagamento del canone).

In particolare, ai fini della sussistenza del grave inadempimento il comportamento del conduttore deve essere tale da ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, e sconvolgere l’intera economia del rapporto, determinando un notevole ostacolo alla sua prosecuzione. Bisognerà quindi tener conto dell’elemento “oggettivo” del mancato pagamento del canone nel quadro dell’economia generale del contratto, e dell’elemento “soggettivo”, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, all’importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e all’entità della morosità (e quindi del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico).

Inoltre, ai sensi dell’art. 1218 c.c., l’inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni assume rilevo solo se colpevole, e vi sia una sua responsabilità, che viene quindi a mancare ove provi che lo stesso derivi da causa a lui non imputabile.

Il Coronavirus e l’esistenza delle misure emergenziali Governative, oltre al loro preciso rispetto, potrebbero sicuramente escludere la responsabilità e la colpevolezza del conduttore nel suo inadempimento. Quest’ultimo potrebbe inoltre trovare giovamento nell’applicazione delle norme generali dell’impossibilità sopravvenuta (seppur temporanea) e richiedere anche una risoluzione del contratto per eccessiva onerosità.

Peraltro, qualora invece il conduttore abbia pagato i canoni insoluti successivamente all’instaurazione del giudizio di sfratto, tale comportamento potrebbe esser ancor più rilevante, impedendo la pronuncia dell’ordinanza di convalida, la quale presuppone l’attestazione in giudizio, da parte del locatore o del suo legale, della persistenza della morosità.

Detto questo si ritiene che l’omesso/ritardato pagamento dei canoni di locazione durante la vigenza delle norme emergenziali potrebbe quindi non esser ritenuto come un grave inadempimento, con conseguente impossibilità per il locatore di ottenere l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio, anche qualora la morosità persista.

Bisogna però prestare molta attenzione in quanto sarà comunque il giudice che, come anticipato poc’anzi, sarà chiamato a fare una serie di valutazioni basandole sui parametri offerti dall’art. 1455 c.c., per cui l’esito non è così scontato per entrambe le parti.

Mentre infatti al locatore basterà evidenziare la messa a disposizione dell’immobile, al conduttore, ai tempi del Coronavirus, resta quindi l’arduo compito di dimostrare al giudice il rispetto delle norme emergenziali e quindi la lunga durata del periodo di chiusura, di aver registrato un corposo calo di fatturato, di aver sempre adempiuto correttamente alle proprie obbligazioni, ecc. Trattasi quindi di gravi motivi che eccedono dalla normale alea contrattuale, in considerazione del fatto che il rischio di impresa grava comunque sul conduttore.

• Qualora il giudice non emetta l’ordinanza provvisoria di rilascio, quale esito potrebbe avere il giudizio di risoluzione del contratto di locazione?

Nel caso in cui non venga concessa l’ordinanza provvisoria di rilascio, su istanza del locatore, previo mutamento del rito, il giudizio potrà essere proseguito per la domanda di risoluzione del contratto.

Anche per tale richiesta valgono le stesse regole viste per lo sfratto: la domanda non potrà essere accolta qualora non sussista il grave inadempimento, ovvero lo stesso sia valutato come di scarsa importanza, che non lo rendono idoneo a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore e a sconvolgere l’intera economia del rapporto, al punto da ostacolarne la prosecuzione (Cass. 11448/98; Cass. 4688/99).

Va aggiunto che nei contratti di locazione è di solito prevista una clausola risolutiva espressa in caso di omesso pagamento del canone, quale prestazione principale a carico del conduttore. Come però ritenuto da costante giurisprudenza di legittimità e di merito “la clausola risolutiva espressa non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l’art. 1218 c.c., l’accertamento dell’imputabilità dell’inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa” (Cass. n. 2553/2007).

Ma anche in tal caso la strada per il conduttore, come già rappresentato, non è semplice, dovendo il medesimo fornire al giudice tutti gli elementi utili per escludere, al tempo del Coronavirus, la gravità dell’inadempimento e l’assenza di responsabilità e di colpevolezza.

La risoluzione quindi potrebbe non esser disposta qualora l’inadempimento sia la conseguenza del rispetto delle misure di contenimento per il Covid-19, e quindi per una causa non imputabile al conduttore.

Peraltro, il locatore dovrà anche considerare la probabile macroscopica durata del giudizio per la domanda di risoluzione del contratto, all’esito del quale potrebbe ritrovarsi con un pugno di mosche in mano. Potrebbe infatti volerci qualche anno per la definizione della causa, durante i quali il conduttore potrebbe anche interrompere il pagamento del canone fino al rilascio dell’immobile, con rischio di mancato recupero di tali somme per il locatore (maggiore nel caso in cui il conduttore sia una società di capitali senza capitale e garanzie).

Inoltre, il conduttore potrebbe anche scegliere la via dell’adempimento parziale (pagamento in misura ridotta ed equa del canone) durante la vigenza delle “norme Coronavirus”, il che potrebbe legittimare il giudice a non risolvere il contratto.

Si ritiene però che un eventuale comportamento speculativo del conduttore, che cerca di approfittare della situazione, possa comunque essere punito. L’art. 91 del D.L. 18/2020 infatti è relativo ad un periodo limitato: quello oggetto delle misure restrittive, e quindi in cui vi è stata la chiusura d’imperio dell’attività. Il perdurare della morosità anche successivamente alle misure emergenziali potrebbe legittimare il conduttore ad intentare un nuovo giudizio di sfratto per morosità, avente però ad oggetto un periodo diverso e successivo sia rispetto alla prima domanda, sia rispetto a quello ricompreso dall’art. 91 D.L. 18/2020. Mancherebbero infatti per il conduttore quei presupposti che giustificherebbero l’ulteriore inadempimento, al mutamento delle condizioni sulla base delle quali ha omesso di pagare il canone di locazione (ripresa economica, stesso fatturato del periodo ante Coronavirus, ecc.).

Occorre quindi fare delle attente valutazioni sulla prosecuzione o meno del giudizio per la risoluzione del contratto. Si potrebbero ottenere maggiori vantaggi da una rinegoziazione del canone di locazione. In tal caso, qualora persista l’inadempimento, si ritiene che una nuova azione di sfratto per morosità sia supportata da un ulteriore elemento: la costanza nell’inadempimento nonostante la riduzione/sospensione/rinegoziazione del canone, a scapito di un rapporto di locazione che non può avere un prosieguo, che sarebbe eccessivamente lesivo per l’interesse del locatore.

Ad ogni modo, la strada preferibile già prima dell’azione di sfratto è quella che porta ad una intesa tra locatore e conduttore, evitando così per entrambi l’alea di un giudizio lungo e dispendioso. Si rammenti inoltre che dall’esito dell’eventuale giudizio sulla risoluzione del contratto, e quindi se essa sia imputabile o meno all’inadempimento del conduttore, dipenderà anche il discorso del riconoscimento dell’indennità per la perdita di avviamento.

Spesso per il locatore potrebbe esser più conveniente mantenere vivo il rapporto di locazione col proprio conduttore, qualora quest’ultimo abbia sempre ottemperato in modo puntuale alle proprie obbligazioni, o semplicemente venendo incontro alle sue esigenze.

Ad ogni modo con un accordo scritto, da redigere magari con l’assistenza di un professionista, ben potrebbe esser previsto ad esempio l’annullamento del canone durante la chiusura dell’attività, ed una rinegoziazione dello stesso per un periodo definito.

L’eventuale accordo scritto sarà ovviamente da registrare presso l’Agenzia delle Entrate, per dar modo al locatore di non pagare le tasse su canoni che non andrà mai a riscuotere.

Un’intesa tra locatore e conduttore potrebbe inoltre essere l’occasione per la stesura di un nuovo contratto, prevedendo delle specifiche clausole a salvaguardia dell’interesse di entrambe le parti. Un esempio potrebbe essere la clausola che disciplini i casi di forza maggiore ed il conseguente possibile annullamento/sospensione del pagamento del canone oppure una che preveda il caso  dell’eccessiva onerosità sopravvenuta.

Avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per approfondire l’argomento del grave inadempimento per procedere alla risoluzione da parte del locatore e dopo quanti canoni impagati si possa  procedere allo sfratto, ed inoltre quando sia sanabile la morosità in questo tipo di situazioni si legga “Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento” .

Per approfondire l’incidenza del Coronavirus sulle locazioni commerciali sia nel periodo della chiusura che in quello successivo si legga “Contratto di locazione commerciale: sospensione del pagamento e rinegoziazione del canone a causa del Coronavirus”

Per valutare le differenze tra l’inadempimento, causato dal Coronavirus,  in caso di  contratto di locazione ed in caso di  contratto di affitto di azienda si legga “Le conseguenze del Coronavirus sull’affitto di azienda: legittima la sospensione del pagamento”.

Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”

Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche  “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”

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Per una trattazione completa di tutti i termini  sospesi nell’ambito dello sfratto si rinvia all’articolo “Coronavirus e sfratto per morosità: gli effetti del Dl Cura Italia su ogni singolo termine dello sfratto”

Per approfondire la tematica dell’opposizione allo sfratto si leggano anche  “Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito“ e “Opposizione allo sfratto per morosità: tempi e procedura”